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　　隨著(zhù)竣工量上升，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入業(yè)績(jì)收獲期，陸續公布三季報的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)呈現爆發(fā)式增長(cháng)。50余家A股地產(chǎn)公司中，有近半數企業(yè)第三季度凈利潤增幅超過(guò)100%。受益于今年以來(lái)全國樓市“量?jì)r(jià)齊升”，房企后續結算資源十分充裕。前三季度，A股地產(chǎn)公司實(shí)現的預收賬款是同期營(yíng)業(yè)收入的近1.4倍，這意味著(zhù)，上市房企2010年的業(yè)績(jì)已基本鎖定。

　　“金九銀十”，樓市銷(xiāo)量經(jīng)過(guò)短期調整后再度放量。業(yè)內專(zhuān)家指出，四季度，國內資金面將延續寬松，隨著(zhù)新房開(kāi)工率的趨勢性復蘇，市場(chǎng)供應將逐步提升。未來(lái)半年內，國內樓市有望再度上演“量?jì)r(jià)配合”，房企業(yè)績(jì)也將保持快速增長(cháng)。

　　盈利大幅提升

　　截至10月27日，按申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)的A股地產(chǎn)公司已有51家公布了2009年三季報，其中包括“萬(wàn)保招金”等一線(xiàn)地產(chǎn)商。WIND數據顯示，今年前三季度，51家地產(chǎn)公司合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入906.21億元，同比增長(cháng)30.8%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤173.44億元，同比增長(cháng)26.8%；實(shí)現歸屬母公司股東的凈利潤119.77億元，同比增長(cháng)27.7%。

　　51家公司中有29家前三季度凈利潤實(shí)現增長(cháng)，其中，14家公司增幅超過(guò)50%。其中，第三季度房企業(yè)績(jì)呈爆發(fā)式增長(cháng)，據WIND數據統計，51家地產(chǎn)公司第三季度合計實(shí)現凈利潤39.97億元，同比增長(cháng)82%。有24家公司第三季度凈利潤增幅超過(guò)100%，占比達47%。

　　經(jīng)過(guò)重組的萬(wàn)方地產(chǎn)(000638)三季度凈利潤同比增長(cháng)56.6倍。另外，中天城投(000540)、陽(yáng)光城(000671)、南京高科(600064)等公司三季度的凈利潤增幅超過(guò)10倍。萬(wàn)科(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)和金地集團(600383)三季度凈利潤增幅分別達101%、67%、179%和338%。

　　業(yè)內人士指出，房企三季度業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)，一是受房地產(chǎn)企業(yè)結算制度的影響，去年11月以來(lái)樓市銷(xiāo)售逐季放量對房企業(yè)績(jì)的推動(dòng)力從今年三季度開(kāi)始顯現；二是去年受金融危機影響，銷(xiāo)售低迷，同比基數也相對較低。另外，從環(huán)比數據看，公布三季報的房企中，半數以上企業(yè)實(shí)現增長(cháng)，這表明房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)趨勢已十分明顯。

　　前三季度，全國商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)44.8%，其中，商品住宅銷(xiāo)售增長(cháng)46.4%；商品房銷(xiāo)售額27532億元，同比增長(cháng)73.4%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)78.2%，增速比1-8月份加快。

　　樓市熱銷(xiāo)直接帶動(dòng)房企預收賬款的增加。據中國證券報記者的統計，已公布三季報的房企共實(shí)現預收賬款1251.8億元，同比增長(cháng)62.5%，較年初增長(cháng)113.3%�？鄢�不可比因素后，51家房企前三季度平均期間費用率明顯降低。以萬(wàn)科為例，公司1-9月管理費用同比降低11.6%，銷(xiāo)售費用同比降低17.6%，管理費用、銷(xiāo)售費用合計占營(yíng)業(yè)收入的比例同比降低35%。

　　“量?jì)r(jià)配合”或上演

　　目前，業(yè)內普遍擔憂(yōu)：房?jì)r(jià)高企后，樓市可能步入調整期，而且，今年市場(chǎng)大幅回暖很可能透支未來(lái)兩年的業(yè)績(jì)，明年下半年開(kāi)始多數房企可能陷入負增長(cháng)。金九銀十，全國樓市經(jīng)歷短期調整，“十一”黃金周后，主要城市商品房銷(xiāo)售再度放量。不過(guò)，市場(chǎng)人士預計，四季度后，房企延續高速增長(cháng)還需要“量?jì)r(jià)配合”。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認為，今年以來(lái)樓市回暖導致可售存量迅速消化，短期內的新增供應跟不上銷(xiāo)售，到三季度市場(chǎng)可售資源降至近年來(lái)低點(diǎn)，制約成交量的擴大，并導致房?jì)r(jià)快速上升。他同時(shí)指出，“9月份開(kāi)始，多數城市的批售面積較7、8月份已出現上升，反映出新房供應緊張的局面正逐步改善。新房逐步入市，有助于四季度房?jì)r(jià)趨于穩定和實(shí)現較為理想的交易量�！�

　　四季度，新開(kāi)工趨勢性上升，帶動(dòng)樓盤(pán)入市量增加。國慶節后，全國樓市整體成交量恢復上漲。長(cháng)城證券監測的20個(gè)大中城市節后兩周的成交量大幅增長(cháng)。其中，10大重點(diǎn)城市單周整體銷(xiāo)量環(huán)比上漲87.9%，創(chuàng )近3年歷史新高，較5月最高紀錄上漲2.8%。一線(xiàn)城市單周銷(xiāo)量環(huán)比上漲52.5%，二線(xiàn)城市銷(xiāo)量環(huán)比上漲117.4%。

　　房?jì)r(jià)整體趨穩。國慶節后，北京、深圳、重慶房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%，杭州、天津、武漢、蘇州等城市略有下調。20個(gè)重點(diǎn)大中城市房?jì)r(jià)整體上升4.75%，其中，一線(xiàn)城市整體均價(jià)上漲9.8%，二線(xiàn)城市均價(jià)上漲1.7%。

　　申銀萬(wàn)國報告指出，經(jīng)濟實(shí)質(zhì)性復蘇速度快于預期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟之間的正循環(huán)作用正在加強，這有利于成交量的持續回升。國泰君安預計，新房推盤(pán)量將在10月中下旬和11月達到下半年高峰；10月、11月新房銷(xiāo)量將環(huán)比有所上升。同時(shí)，供應上升后，開(kāi)發(fā)商對繼續提價(jià)將保持謹慎。

　　政策定向微調

　　8月以來(lái)，相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策已發(fā)生變化，包括二套房貸政策的從嚴執行、核查開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)現象以及加大對閑置土地的處罰等。臨近年底，部分優(yōu)惠政策也即將到期。業(yè)內認為，今后，政策可能定向微調，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　從券商在各地的調研情況看，目前，商業(yè)銀行對二套房貸的整體執行已非常嚴格。這主要是商業(yè)銀行在央行對于下半年信貸微調之下的自我調節。其中，四大國有銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)增長(cháng)迅速，目前對繼續增加按揭貸款業(yè)務(wù)熱情已不高，更愿選擇“厚利少銷(xiāo)”。不過(guò)，這種調節預計在2010年上半年會(huì )有所放松。

　　國金證券認為，目前地產(chǎn)調控政策并非是“一刀切”，銀監會(huì )僅是再次重申嚴格執行二套房政策，也即首付比例滿(mǎn)足40%的條件，對利率是否上調至1.1倍并沒(méi)有新的表態(tài)，未來(lái)出臺全國性從嚴政策的可能性不大。

　　克而瑞報告認為，信貸調控政策有可能會(huì )分步驟實(shí)施。對于首次置業(yè)和改善性需求還維持“7折利率優(yōu)惠”，而對于投資性需求則繼續在首付成數和貸款利率方面予以限制和收緊。

　　宏源證券報告也指出，房地產(chǎn)投資增速、商品房新開(kāi)工面積及施工面積增速均保持持續回升態(tài)勢，政策暫時(shí)不會(huì )再出利好，但由于地產(chǎn)增長(cháng)依然遠低于2000年來(lái)的均值，因此，目前對房地產(chǎn)行業(yè)不具備“從嚴”的條件，在“控制房?jì)r(jià)”與“促進(jìn)增長(cháng)”的權衡中，政策難以形成實(shí)質(zhì)性利空，更可能處于相對平靜期。(林喆 )