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　　"保利、中海、綠城在濟南已經(jīng)有項目，恒大也已圈下土地，華潤也在濟南考察了很久，不出意外，天價(jià)拿下解放閣的應該是世貿，還有綠地，他們在濟南有兩家公司并行運作。"11月1日，山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的投資顧問(wèn)經(jīng)理薄夫利一口氣扳倒7根手指。根據克而瑞(中國)的統計數據，上述7家地產(chǎn)企業(yè)均位列2009年上半年全國房產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額10強，地產(chǎn)大鱷集中搶灘濟南已成定局。

　　國內地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘濟南

　　作為全國性的地產(chǎn)服務(wù)機構山東分部，這些大鱷進(jìn)軍濟南時(shí)最初都要委托中原山東顧問(wèn)有限公司進(jìn)行前期項目考察，薄夫利因此能權威地列出大鱷們進(jìn)軍濟南的時(shí)間表。他稱(chēng)如果將保利置業(yè)劃到保利的品牌之下，大鱷們進(jìn)軍濟南可以前推到2006年，2007年中海和綠城又相繼在濟南落戶(hù)，開(kāi)發(fā)的項目也很快進(jìn)入市場(chǎng)。由于2008年整體市場(chǎng)環(huán)境不好，大鱷們進(jìn)入濟南的步伐放緩。但僅僅過(guò)去一年，到2009年下半年大鱷們搶灘濟南的步伐突然加速，沒(méi)有拿地的紛紛拿地，已有項目的擴大市場(chǎng)份額。

　　進(jìn)行了上述盤(pán)點(diǎn)后，薄夫利稱(chēng)這些大鱷們在濟南的項目最典型的特征有兩個(gè)：首先是項目面積大，動(dòng)輒500畝以上，項目過(guò)千畝的也不在少數，“九區片區被中海拿下，最近盛傳的一個(gè)大型地產(chǎn)要在濟南拿走一個(gè)185萬(wàn)平方米的項目”；其次是功能全，這些項目幾乎都是以“城市綜合體”形式出現，項目中除了有居住功能的住宅，酒店、寫(xiě)字樓、餐飲、娛樂(lè )、醫療、教育等等居民日常生活所需的各種設施都將被涵蓋在內。除此之外，這些項目中絕大部分落戶(hù)此前不被看好的濟南西部和北部，其中小清河流域以及天橋區為項目集中落腳地。

　　大鱷紛紛坦言濟南大有賺頭

　　為什么布局濟南？為什么會(huì )在2009年下半年集中爆發(fā)？對于這兩個(gè)問(wèn)題，大鱷們眾說(shuō)紛紜。

　　雖然遮遮掩掩，話(huà)語(yǔ)間，恒大一位高管還是透露出他們在濟南的項目已經(jīng)確定，而且項目面積超過(guò)500畝。對于上述兩個(gè)問(wèn)題，這位高管的答案是首先必須有地，而且面積要夠大。其次是風(fēng)險小市場(chǎng)機會(huì )大。這位高管認為，自2005年以來(lái)，濟南樓市的價(jià)格波動(dòng)并不劇烈，且緩步上漲態(tài)勢比較明顯，這種歷史數據給予他們充分信心。再次，雖然已經(jīng)發(fā)展十余年，但濟南樓市整體水平還比較低，市場(chǎng)還處在初級階段，應該大有賺頭。

　　同樣對于上述這兩個(gè)問(wèn)題，北大資源助理總裁王煥新給出了一個(gè)補充答案，他稱(chēng)目前濟南樓市處于一個(gè)極不平衡的狀態(tài)，東部南部項目破萬(wàn)的樓盤(pán)比比皆是，反觀(guān)西部北部樓盤(pán)，低于4000元每平米的項目也有不少，“東西相距不過(guò)30分鐘車(chē)程，價(jià)格懸殊幾倍” ，“平衡差距是城市發(fā)展所必須解決的問(wèn)題，而其中也蘊藏著(zhù)巨大的商業(yè)機會(huì )”，而這也是大鱷們選址的一個(gè)重要依據。

　　本地房產(chǎn)企業(yè)可能會(huì )被淘汰

　　這些大鱷們會(huì )給濟南樓市帶來(lái)怎樣的變化？

　　薄夫利大膽地給出兩種預測，首先，按照正常項目的施工周期，從明年下半年開(kāi)始，大鱷們在濟南開(kāi)發(fā)的項目將形成真實(shí)市場(chǎng)供應，“而且將比較集中” ，“品質(zhì)樓盤(pán)或將成為市場(chǎng)主流”。第二，未來(lái)幾年內，濟南市場(chǎng)主流的住宅供應商將逐漸成為這些外來(lái)品牌，本土企業(yè)在濟南樓市的影響力繼續式微。對于第二個(gè)預測，薄夫利進(jìn)一步解釋稱(chēng)，對地產(chǎn)企業(yè)而言，項目用地是企業(yè)正常運轉的前提，濟南土地市場(chǎng)采取“招、拍、掛”形式后，動(dòng)輒數億的土地轉讓金將是體量小、現金不充裕的本地企業(yè)競拍土地的最大障礙，僅這一道門(mén)檻，就會(huì )把本土企業(yè)攔在門(mén)外，“要么被吃掉，要么離開(kāi)濟南，到省內二線(xiàn)三線(xiàn)城市謀求市場(chǎng)機會(huì )，這是(本土地產(chǎn)企業(yè))逃不掉的宿命�！�