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　　43.41億元！10月30日，雅居樂(lè )從碧桂園手中奪得廣州科學(xué)城地塊，再次上演瘋狂拿地的一幕。

　　自7月6日購得佛山市南海區大瀝鎮地塊后，上半年“零拿地”的雅居樂(lè )就如同脫韁野馬，狂掃國內土地市場(chǎng)。截至11月3日，雅居樂(lè )已購買(mǎi)了13幅土地，花費資金總額超過(guò)90億元。

　　但不同于“快動(dòng)作”拿地，雅居樂(lè )開(kāi)發(fā)的上海項目卻是在 “慢鏡頭”建設——早在2007年上半年收購的上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)，到昨日外立面僅完成了1/3左右，且廣場(chǎng)目前還沒(méi)有任何招商計劃。有業(yè)內人士認為，如果該項目不抓緊時(shí)間建設，可能會(huì )趕不上明年世博會(huì )，從而錯過(guò)最重要的一次商機。

　　現場(chǎng)：工程一拖多年

　　上海的南京東路、西藏中路交界處，一直是當地零售業(yè)的 “黃金商圈”，那里有全國知名的上海市第一百貨商店、新世界商廈等。

　　據媒體報道，2006年，由于投資方的資金問(wèn)題，這個(gè)商圈中的金昌摩爾大廈在完成地基后陷入停工狀態(tài)，幾成爛尾項目。

　　2007年3月29日，雅居樂(lè )發(fā)布了收購金昌項目的通函，將金昌項目納入旗下，并改名為上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)。在通函中，雅居樂(lè )介紹了該項目的具體情況：總面積114358平方米，是集超五星級酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè)，酒店及寫(xiě)字樓面積約5.72萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約3.25萬(wàn)平方米。

　　根據雅居樂(lè )后來(lái)的核算，上述項目的收購樓板價(jià)每平方米僅為15000多元。但商業(yè)項目50年的土地使用期，已被耗費多年。根據通函，上海雅居樂(lè )廣場(chǎng)的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。

　　由于項目已被擱置多年，因此在剛完成收購后，雅居樂(lè )曾一度加速開(kāi)發(fā)。今年5月5日，雅居樂(lè )曾在天工網(wǎng)的工程信息欄目發(fā)布黃浦區14號街坊酒店商業(yè)辦公樓工程的部分招標信息。根據上述信息，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的竣工時(shí)間應為2009年6月1日。但據知情者透露，上海雅居樂(lè )廣場(chǎng)原計劃在2009年年中竣工，但今年竣工時(shí)間已被延后。2008年雅居樂(lè )年報顯示，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)將在2010年二季度竣工。

　　昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在項目現場(chǎng)看到，該項目目前已封頂，但是大樓主體外立面只完成了1/3左右，大樓的內裝飾工程等均沒(méi)開(kāi)始。

　　根據《上海市人民政府關(guān)于加強2010年上海世博會(huì )籌備和舉辦期間本市建設工程施工管理的通告》，明年4月1日至10月31日期間，上海將有部分區域工程停工。有業(yè)內人士認為，如果上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)在明年2月份前仍然沒(méi)有完成外立面施工，施工進(jìn)度可能會(huì )再次延遲。

　　疑問(wèn)：能否趕上世博會(huì )

　　根據上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)目前的建設進(jìn)度，該項目很可能無(wú)法趕在明年5月前正式營(yíng)業(yè)。若真是這樣，雅居樂(lè )或將錯過(guò)一次極其重要的商業(yè)機會(huì )——上海世博會(huì )。

　　上海旅游局局長(cháng)道書(shū)明曾向媒體透露，今年1~6月，上海星級酒店的平均出租率只有46.7%，這意味著(zhù)酒店行業(yè)出現了大面積虧損——酒店出租率要達到60%以上才能盈利。

　　中原地產(chǎn)中國研究院負責商業(yè)項目研究的分析師季峰說(shuō)，近年來(lái)上海高星級酒店數量大幅增加，連上海郊區目前也有很多高星級酒店建設，這導致上海酒店業(yè)競爭異常激烈。不久前，上海新天地規劃中的“七星級酒店”朱美拉酒店就不幸夭折，由海航集團接手。

　　也正因為這個(gè)因素，世博會(huì )幾乎是上海高端酒店業(yè)近年來(lái)最重要的商機。

　　據業(yè)內人士介紹，目前上海的酒店客房出租率已經(jīng)比今年上半年上升了15%左右，預計酒店經(jīng)營(yíng)收入在世博會(huì )期間將有大幅度的提高。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，很多酒店項目都計劃在世博會(huì )前出售，以賣(mài)上一個(gè)好價(jià)錢(qián)。

　　除了酒店業(yè)，商鋪和寫(xiě)字樓明年的出租情況也預計會(huì )比今年理想。

　　第一太平戴維斯中國區商鋪部高級董事朱兆榮介紹，金融危機給上海零售物業(yè)帶來(lái)了全新的機會(huì )，在一些零售品牌撤離的同時(shí)，一些國際知名企業(yè)卻因為在北美和歐洲的市場(chǎng)萎縮而迫切希望在上海尋求新的市場(chǎng)機會(huì )，這使得上海頂級商業(yè)圈的商鋪機會(huì )大大增加。

　　記者近日調查發(fā)現，近來(lái)上海寫(xiě)字樓的租金價(jià)格開(kāi)始從最低谷緩慢回升，市場(chǎng)正逐漸向有利于商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商的方向轉變。

　　然而，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)卻很有可能錯過(guò)這樣的機會(huì )。

　　據該項目售樓處的工作人員介紹，目前他們主要推廣的是海南雅居樂(lè )清水居項目，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的商鋪和寫(xiě)字樓預租工作尚未啟動(dòng)，關(guān)于項目的租賃價(jià)格、面積都沒(méi)有具體資料。

　　據上海房地產(chǎn)業(yè)內人士介紹，一般情況下，大型寫(xiě)字樓、商鋪的招租工作需要在項目竣工前一年展開(kāi)，以保證在項目正式運營(yíng)時(shí)，大部分單位已被租賃。如果現在還沒(méi)有開(kāi)始招商，很有可能會(huì )導致明年開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)時(shí)，入駐率不高。

　　對于上述情況，雅居樂(lè )企業(yè)傳訊部趙微微表示，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)會(huì )在明年年中竣工、營(yíng)業(yè)，應該能趕上世博會(huì )開(kāi)幕。

　　她并沒(méi)有解釋上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)工程進(jìn)展緩慢的原因。至于世博會(huì )召開(kāi)期間的停工以及目前尚未開(kāi)始的招商計劃究竟會(huì )不會(huì )影響上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的正式開(kāi)業(yè)，她表示不太清楚。

　　目的：等待最佳入市時(shí)機？

　　雅居樂(lè )收購該項目已有2年多，為何遲遲不完成開(kāi)發(fā)建設？

　　按照上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的土地使用年限，如果項目明年才竣工，項目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業(yè)圈40~60元/平方米/天的日商鋪租金，拖延一天開(kāi)業(yè)，對雅居樂(lè )都是不小的損失。

　　一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場(chǎng)分析人士認為，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)拖延施工時(shí)間是為了尋找最有利的上市時(shí)機。該人士認為，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都要擱置幾年才會(huì )開(kāi)工建設，原因在于項目入市時(shí)機不合適，比如同在南京東路的恒基155號地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后，才開(kāi)始入市的。

　　此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱(chēng)，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)超五星級酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線(xiàn)，希望能夠引進(jìn)一些頂級品牌。

　　曾在南京東路商業(yè)圈代理過(guò)多個(gè)項目的第一太平戴維斯中國區商鋪部高級董事朱兆榮認為，目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈，雖然在過(guò)去幾年中經(jīng)營(yíng)定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費群光顧，但離上海頂級奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個(gè)奢侈品商業(yè)圈，可能還需要三到五年時(shí)間。

　　在他看來(lái)，南京東路的五星級酒店除了高端奢侈品外，還可以經(jīng)營(yíng)高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂(lè )項目。

　　不過(guò)，每經(jīng)記者在現場(chǎng)調查時(shí)卻發(fā)現，上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)周?chē)�形成氛圍。目前雅居�?lè )工程外圍的臨時(shí)用房，主要經(jīng)營(yíng)的是一些售價(jià)百元左右的服飾、雜貨和小商品，周?chē)�的店鋪�?jīng)營(yíng)檔次也以中檔為主，與五星級酒店的經(jīng)營(yíng)氛圍相差甚遠。

　　朱兆榮對上述商圈的評價(jià)是，等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后，自然會(huì )向西藏中路輻射。

　　行情：囤地收益更高

　　施工進(jìn)度緩慢的，并不只有上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)一個(gè)項目。

　　翻開(kāi)雅居樂(lè )今年中期報的土地儲備表 (截至9月9日)，56幅土地儲備中有至少11個(gè)項目計劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項目中，相當數量的土地早在四五年前就已被雅居樂(lè )納入旗下。事實(shí)上，早在2008年便被納入集團的上海南匯項目，被披露至少要2012年才會(huì )竣工。

　　急拿地慢施工，似乎成了雅居樂(lè )的一個(gè)特點(diǎn)。

　　11月1日，在接受央視《經(jīng)濟半小時(shí)》節目采訪(fǎng)時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹稱(chēng)，中國有三分之一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)不蓋房子，就是“倒土地”，并且認為倒賣(mài)土地比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目更賺錢(qián)。

　　“既然買(mǎi)賣(mài)土地比開(kāi)發(fā)項目更賺錢(qián)，那么開(kāi)發(fā)商為什么要急于開(kāi)發(fā)呢？”衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民對上述說(shuō)法表示贊同，“過(guò)去的十年樓市證明，長(cháng)期持有土地所獲取的收益，要比短時(shí)間開(kāi)發(fā)項目并迅速銷(xiāo)售的收益更高，由此造成了開(kāi)發(fā)商尤其是大開(kāi)發(fā)商更樂(lè )意囤地。即使所開(kāi)發(fā)的物業(yè)歸公司投資用，也是晚些開(kāi)發(fā)比早點(diǎn)開(kāi)發(fā)更好。

　　他表示，一些地方政府雖然也出臺政策試圖制止開(kāi)發(fā)商的囤地行為，但收效甚微。

　　而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng )造了國內土地市場(chǎng)天價(jià)地紀錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構地產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理趙豫川說(shuō)，今年拍賣(mài)的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當地的新房售價(jià)相一致。顯然，開(kāi)發(fā)商要想獲利，必須等到幾年后房?jì)r(jià)再次上漲。

　　不過(guò)，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的盈利已無(wú)問(wèn)題。據計算，當時(shí)整個(gè)項目的收購價(jià)為17.53億元，加上8億多元的建設投入，整個(gè)項目總投入估計在25億元，折合每平方米開(kāi)發(fā)成本為2萬(wàn)元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價(jià)已達到6.7萬(wàn)元/平方米。