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　　起拍價(jià)為14.1億元的北京市順義區天竺22號地，11月20在經(jīng)歷了190輪激烈競價(jià)后，被國企背景的北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.5億拍下，成為北京市新晉地王。

　　根據上市公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)大龍地產(chǎn))的公告顯示，上述新“地王”為其子公司。

　　而50.5億元的拍賣(mài)總價(jià)，加上競拍后折合的樓面地價(jià)29859元/平米，使天竺22號地一舉成為北京地區的“三料”地王。

　　根據大龍地產(chǎn)年報顯示， 2009年預計全年銷(xiāo)售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。

　　也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jì)最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。

　　用于建聯(lián)排別墅及疊廳住宅

　　據《證券日報》記者了解，該塊被市場(chǎng)冠以“罕見(jiàn)低密度用地”、“中央別墅區最后一塊低密度用地”的天竺開(kāi)發(fā)區22號地塊，位于順義區后沙峪鎮，東至沙峪環(huán)中路；西至溫榆河大堤路；北至馨園九街；南至天竺開(kāi)發(fā)區21號地邊界。土地面積52.67萬(wàn)平方米，規劃建筑面積17萬(wàn)平方米，容積率0.623，是近年來(lái)北京少有的低容積率地塊。同時(shí)該地塊也是今年北京出讓的住宅用地中，三塊起拍價(jià)超過(guò)10億元的地塊之一， 14.1億元的起拍價(jià)已相當于每平方米樓面地價(jià)8337元，遠超北京今年所有的“地王”，包括此前樓面地價(jià)最高的廣渠路15號地。

　　在拍賣(mài)之前，有業(yè)內人士就認為：“在國土部明確限制住宅用地出讓面積后，如此大面積的住宅用地將不會(huì )再進(jìn)入市場(chǎng)，因此，該地塊很可能會(huì )受到哄搶�！痹偌由咸祗�22號地處中央別墅區，百仕達、大成、融僑、遠洋、艾美高、保利、安邦保險、冠城、龍湖、合景泰富、大龍等12家多家房企都表示出濃厚興趣并參與了競拍。

　　據悉，整個(gè)競拍過(guò)程持續近一個(gè)半小時(shí)，報價(jià)達190輪，現場(chǎng)異�；鸨�。

　　業(yè)內人士解釋稱(chēng)，從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產(chǎn)品應該為聯(lián)排或疊拼。因為按照國土資源部的定義，別墅為獨門(mén)獨戶(hù)獨院，兩至三層樓形式，占地面積相當大，容積率非常低，一般在0.4以下。另一方面，雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類(lèi)別墅住宅并沒(méi)有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。22號地0.6左右的容積率恰在這個(gè)范圍之間。因此，從這個(gè)角度講適建產(chǎn)品應該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴格意義的別墅。

　　大龍地產(chǎn)自己也稱(chēng)，此次競得的地塊將用來(lái)建聯(lián)排、疊廳式住宅。

　　樓盤(pán)每平方售價(jià)難達六萬(wàn)元

　　據業(yè)內人士分析，該地塊樓面價(jià)為2.97萬(wàn)/平方米。如果包括地價(jià)成本，該項目全部開(kāi)發(fā)成本最多在4萬(wàn)/平方米，該項目銷(xiāo)售均價(jià)達到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售價(jià)達到60000 /平方米，才能達到一般的財務(wù)指標要求，即稅后潤率為19.48%，項目投資收益率為30%。

　　也就是說(shuō)大龍地產(chǎn)50.5億拿地后，如果銷(xiāo)售單價(jià)低于4.4萬(wàn)/平方米，則賠本；如果不能高于6萬(wàn)/平方米，公司領(lǐng)導在財務(wù)指標上很難通過(guò)。而綜合今年1—10月的別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售壓力非常之大。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就表示：“就開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，未來(lái)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)售價(jià)將在4萬(wàn)元——5萬(wàn)/平方米，甚至可能會(huì )低于成本價(jià)，但隨后肯定會(huì )上漲，最高預計能達到5.5萬(wàn)元/平方米�！睂τ诖簖堃�賣(mài)6萬(wàn)元/平方米才能達到一般財務(wù)指標的問(wèn)題，楊少鋒表示：“根據周邊房屋的售價(jià)，6萬(wàn)元/平方米的售價(jià)將很難達到�！�

　　而據了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖.滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間，比如龍灣800平方米以上的大別墅售價(jià)在每平方米4萬(wàn)元左右，300至500平方米的別墅售價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元至2.3萬(wàn)元之間；龍湖聯(lián)排近期售價(jià)為每平方米3.4萬(wàn)元左右。而本區域內的其他別墅項目?jì)?yōu)山美地當前二手房的均價(jià)為雙拼2.2至2.4萬(wàn)元，三四百平方米的獨棟別墅均價(jià)在2.8至2.9萬(wàn)元；中糧.祥云國際的成交價(jià)約為2.6萬(wàn)元；譽(yù)天下的聯(lián)排產(chǎn)品成交價(jià)在2.2萬(wàn)元左右。

　　面臨巨大財務(wù)壓力

　　以延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期換取價(jià)格上漲空間？

　　根據新浪樂(lè )居的調查顯示， 從1-10月成交別墅的成交價(jià)格來(lái)看，單價(jià)在20000元以下成交3559套，占成交總量78%，其中尤以8000-16000元為主占55.8%，單價(jià)超30000元成交148套。從區域成交平均單價(jià)來(lái)看，位于朝陽(yáng)區的別墅整體成交價(jià)格為26560元/平米，在各區中排名第一，順義區以17346元排名第三�！�

　　業(yè)內分析人士表示：“大龍地產(chǎn)面臨著(zhù)銷(xiāo)售回款、銷(xiāo)售利潤的雙重擠壓。如果在后期操作不更改容積率的情況下，只能延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期，以時(shí)間換取價(jià)格上漲的空間�！�

　　中金公司的研究報告顯示，大龍地產(chǎn)2009年將主要依靠于裕龍花園三區，五里倉公寓及望潮家園帶來(lái)的結算收入，估計全年銷(xiāo)售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。

　　也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jì)最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。而公司在拿下天竺22號地之前，公司只擁有164萬(wàn)平米項目?jì)�備，其�?9%集中在北京。

　　楊少鋒認為：“大龍地產(chǎn)和業(yè)內巨頭相比還有很大差距，雖然這次以50億元的巨資擊退了眾多實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司，但從公司的資產(chǎn)與財報上看，這筆資金對公司的財務(wù)壓力還是比較大的�！蓖瑫r(shí)他還表示：“雖然面臨巨大的財務(wù)壓力，但由于大龍地產(chǎn)的大股東隸屬順義區政府，在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的過(guò)程中肯定會(huì )給與其很多便利條件。加上拿下地王后，其在股市的融資渠道將進(jìn)一步加大。對于大龍地產(chǎn)的財務(wù)壓力可以起到一定的緩解作用�！�