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　　“藍山1號樓的認籌活動(dòng)已經(jīng)結束，一期推出的144套房子都排到九百多號了！”萬(wàn)科藍山的銷(xiāo)售人員如是說(shuō)。

　　11月21日，中國證券報記者走訪(fǎng)了位于北京西大望路區域的萬(wàn)科藍山項目。這個(gè)主打“國際化公寓”的樓盤(pán)在入市之前就吸引了業(yè)界普遍關(guān)注。除了CBD概念外，這一地塊也是萬(wàn)科于2007年拿下的北京市樓面單價(jià)“地王”。

　　盡管是在冷風(fēng)陣陣的冬日，但中國證券報記者在售樓處看到，看房人群依然絡(luò )繹不絕。雖然萬(wàn)科一再表示開(kāi)盤(pán)價(jià)不會(huì )超過(guò)30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500萬(wàn)的總價(jià)仍讓很多人咋舌。不過(guò)，按照銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，目前排隊的已經(jīng)有九百多號，“這還只是不完全統計�！�

　　明年集中銷(xiāo)售

　　“錯過(guò)1號樓的朋友可以等到明年春節的5號樓，戶(hù)型和現在的一號樓一模一樣�！笔蹣翘幍墓ぷ魅藛T向前來(lái)看房的人們這樣推介。

　　按照萬(wàn)科的銷(xiāo)售計劃，藍山項目在今年年底推出一期的1號樓后，將在明年春節前后推出戶(hù)型與1號樓完全一樣的5號樓；5月份推出體量較小、東西走向的3號樓，共24套房源；到了7月份將會(huì )推出7號樓，屆時(shí)約有140多套房源面市。而根據銷(xiāo)售人員介紹，藍山還有一棟全部為四居的2號樓，目前正在完善戶(hù)型設計，具體入市時(shí)間還不確定。

　　中國證券報記者粗略估算，萬(wàn)科藍山總共約13.4萬(wàn)平方米的可售面積，假設明年房?jì)r(jià)保持均價(jià)30000元/平方米，則藍山整個(gè)項目將實(shí)現銷(xiāo)售收入40億元，成為明年北京萬(wàn)科銷(xiāo)售收入的主要來(lái)源點(diǎn)。在扣除土地成本、建安成本、營(yíng)業(yè)稅金和各項期間費用后，初步估計藍山項目實(shí)現的稅前利潤約12億元。

　　萬(wàn)科藍山是繼萬(wàn)科東第、萬(wàn)科金陽(yáng)、萬(wàn)科公園五號及萬(wàn)科中心后，北京萬(wàn)科在CBD區域開(kāi)發(fā)的第五個(gè)項目。該地塊位于西大望路27號，公司于2007年10月以17億元競得，折合樓面地價(jià)為1.14萬(wàn)元/平方米，曾經(jīng)是當年北京出讓土地樓面單價(jià)最高的地王。

　　不過(guò)，這塊“地王”的開(kāi)發(fā)也經(jīng)歷了一番波折。入主該地塊后，萬(wàn)科曾一度在2008年3月份進(jìn)行破土動(dòng)工。但隨后由于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢突變，樓市陷入價(jià)量齊跌的格局，使得項目很快停工擱置。在當時(shí)，藍山項目的推廣名為萬(wàn)科北京金色城品。

　　在公司2008年年報中，萬(wàn)科對包括北京西大望路區域在內的13塊地塊計提了跌價(jià)準備，共計12.31億元，其中西大望路27號地計提跌價(jià)準備1.21億元，預計影響凈利潤9084萬(wàn)元。

　　在今年的半年報中，萬(wàn)科對2008年末計提了跌價(jià)準備的項目進(jìn)行了跟蹤評估，將廣州金色城品、上海琥珀郡園、無(wú)錫金色城市計提的存貨跌價(jià)準備全部沖回。此外，還對南京金域緹香項目和天津假日潤園項目的計提金額進(jìn)行了調整。但是，北京萬(wàn)科金色城品1.21億元的計提額卻分文未減。不過(guò)，萬(wàn)科在半年報中已經(jīng)明確表示，該項目正式開(kāi)工時(shí)間為今年8月份，最近一期的竣工時(shí)間為2012年11月份。

　　業(yè)內人士指出，今年6月30日，廣渠路15號地以40.6億元的天價(jià)出讓為藍山項目贏(yíng)得了足夠的定價(jià)空間。由于兩塊地同處朝陽(yáng)區大郊亭板塊，廣渠路15號地的成交價(jià)超過(guò)了萬(wàn)科曾經(jīng)的地王項目，為該區域周邊地產(chǎn)項目贏(yíng)得了溢價(jià)空間。

　　“由于開(kāi)發(fā)商普遍采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略，因此可以說(shuō)廣渠路15號地的成交帶動(dòng)了周邊房?jì)r(jià)，成為了萬(wàn)科藍山項目開(kāi)工上市的一個(gè)契機，而北京市CBD東擴規劃也給整個(gè)CBD區域帶來(lái)又一輪開(kāi)發(fā)建設熱潮�！北本┠硣�有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。

　　目前，該區域的房?jì)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了大幅上漲，如首城國際的價(jià)格已經(jīng)由年初的13000元/平方米漲至21500元/平方米，計劃于2010年2月推出的時(shí)代帝景預計的開(kāi)盤(pán)價(jià)格也在25000-30000元/平米之間。

　　截至11月24日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)已經(jīng)登出萬(wàn)科藍山的預售許可預告。中國證券報記者在致電萬(wàn)科北京公司市場(chǎng)總監肖勁后獲知，藍山項目的預售許可證會(huì )在近幾天內拿到，本周末就將正式開(kāi)盤(pán)。

　　毛利率四季度將提升

　　房地產(chǎn)業(yè)特殊的預售結算制度，導致開(kāi)發(fā)商2009年的結算資源中有相當一部分來(lái)自2008年的銷(xiāo)售。而去年全國各主要市場(chǎng)的住房?jì)r(jià)格普遍下降，使得今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率出現一定下滑。

　　萬(wàn)科在中報中就披露，由于房地產(chǎn)結算存在滯后性，結算毛利率下降體現了之前數年土地價(jià)格的上升及2008年調整期內房?jì)r(jià)的變化。公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.69%，比上年同期減少5.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　在經(jīng)歷了2008年樓市價(jià)量齊跌所帶來(lái)的拿地成本過(guò)高、現金流周轉不暢等考驗后,毛利率下降的“后遺癥”開(kāi)始在今年逐漸體現。大部分券商在研究報告中都預計今年房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率水平較去年有所下滑。

　　一位不愿透露姓名的分析師告訴中國證券報記者，由于萬(wàn)科2008年通過(guò)降價(jià)完成不少銷(xiāo)售，肯定會(huì )影響到今年企業(yè)的毛利率水平，預計今年公司的毛利率將較去年下降2-3個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，不少分析師也認為,萬(wàn)科可以通過(guò)項目配置和組合來(lái)抵御毛利率下降的不利影響，尤其是部分毛利率較高的項目對公司業(yè)績(jì)的拉動(dòng)作用仍很顯著(zhù)。

　　國金證券研究員曹旭特表示，10月份萬(wàn)科新增的3個(gè)項目中，長(cháng)春柴油機廠(chǎng)和長(cháng)春小東溝地塊的拿地成本較低，預計毛利率將達到35%，未來(lái)有望實(shí)現較高回報�！氨本┑乃{山項目如果按照均價(jià)30000元/平方米估算，毛利率也有可能達到35%，高出公司平均的毛利率水平�！�

　　銀河證券分析師丁文指出，由于新建商品房供應在2009年四季度仍然處于緊張，短期供不應求局面仍將存在，因此四季度房?jì)r(jià)仍將繼續上漲。隨著(zhù)后續高房?jì)r(jià)項目的結算，萬(wàn)科的毛利率將會(huì )止跌回升，在四季度有所好轉。

　　年底有望沖回減值

　　萬(wàn)科的管理層曾表示，公司將努力從規模速度型增長(cháng)轉向質(zhì)量效益型增長(cháng)，精確把握客戶(hù)需求，更有效地分配建造成本。

　　從財務(wù)報表上看，控制成本費用水平已經(jīng)成為公司抵御毛利率下滑的重要手段。銀河證券統計顯示，前三季度公司三項費用水平均有大幅改善，其中，管理費用比去年同期降低11.6%，銷(xiāo)售費用比去年同期降低17.6%，管理費用、銷(xiāo)售費用合計占營(yíng)業(yè)收入的比例同比降低35.0%。而同期投資收益同比增長(cháng)361.16%，其中來(lái)自于對聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益增長(cháng)140.5%。費用率的大幅下降和投資收益提高，部分抵消了毛利率下降對凈利潤率的影響。

　　此外，業(yè)內普遍預計，去年年底大額計提的減值準備將有可能在年底沖回，這對公司業(yè)績(jì)也將有所提升。

　　曹旭特指出，由于房?jì)r(jià)的上漲，存貨減值準備有繼續被沖回的可能。三季度公司沖回存貨減值準備0.16億元，年初至今累計沖回2.84億元，目前尚有減值計提額9.46億元。其中，北京西大望路計提的1.21億元減值隨著(zhù)項目上市很有可能在四季度沖回。