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　　1月8日，上海市規劃和國土資源管理局宣布，擬會(huì )同相關(guān)區政府收回并督促開(kāi)工東方海外上海外高橋俱樂(lè )部有限公司天平地塊等八幅閑置土地。

　　上述八幅閑置土地被收回的導火索是易居中國去年底發(fā)布的2009年土地報告。根據上述報告，上海有330宗土地“批而未用”，這些閑置土地的所屬公司包括多家知名地產(chǎn)企業(yè)。在公布的上海閑置地塊的所屬公司詳細清單上，上百家地產(chǎn)企業(yè)上榜，其中包括李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)(上海)有限公司。

　　“在檢查團來(lái)到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團走了再繼續曬地皮�！闭f(shuō)起一些開(kāi)發(fā)商“變相囤地”的現象，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭如此形容。

　　和記黃埔與長(cháng)江實(shí)業(yè)2000年至2008年的年報顯示，上述兩家公司在上海的項目，雖然最長(cháng)只有三年的“計劃期”，但大部分時(shí)間項目都處于開(kāi)工階段。

　　易居中國方面一再強調所謂的“330宗閑置土地”屬于“被誤讀”，因上述地塊中的大部分是因為動(dòng)遷和規劃等方面問(wèn)題，超過(guò)2年沒(méi)有開(kāi)工或沒(méi)能上市銷(xiāo)售，并非真正意義上的閑置不開(kāi)發(fā)。

　　但《每日經(jīng)濟新聞》調查發(fā)現，開(kāi)發(fā)商的“囤地”方式，遠比人們想象中隱蔽得多。他們利用合理的規則，延長(cháng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，進(jìn)而獲取更為豐厚的利潤。事實(shí)上，此前被曝光閑置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，大多都會(huì )在法定時(shí)間內開(kāi)工，但銷(xiāo)售和竣工時(shí)間則往往無(wú)限期延后。

　　在諸多善于使用“拖字訣”的開(kāi)發(fā)商中，李嘉誠旗下的和記黃埔和長(cháng)江實(shí)業(yè)無(wú)疑有一定代表性�！睹咳战�(jīng)濟新聞》查閱該兩家企業(yè)自2000年至2008年的年報發(fā)現，他們最近8年在上海所取得的地塊中，最快開(kāi)發(fā)建設完成的項目——上海古北翠玉豪庭所花費的時(shí)間至少是7年。

　　開(kāi)發(fā)進(jìn)度的緩慢，令和黃旗下的項目快速增加。方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構去年年中曾發(fā)布報告稱(chēng)，按照和黃過(guò)去幾年的平均銷(xiāo)售額，現有的土地儲備至少可以賣(mài)20年。

　　表面現象

　　大部分項目土地閑置未超兩年

　　《每日經(jīng)濟新聞》統計了長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔2000~2008年年報中所披露的上海項目，發(fā)現多個(gè)項目從地塊取得到上市銷(xiāo)售的時(shí)間長(cháng)達6年以上。但其中處于“空地階段”(即工程進(jìn)度為“計劃中”)的時(shí)間最長(cháng)不超過(guò)3年，很多項目從土地獲得到完全完工，所使用的時(shí)間超過(guò)6年。

　　早在1999年4月26日國土資源部第6次部長(cháng)辦公會(huì )議通過(guò)的《閑置土地處置辦法》中就已經(jīng)規定，土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，將被有關(guān)部門(mén)收回。

　　開(kāi)發(fā)商對上述規定顯然心知肚明。因而上述地塊大部分的空地時(shí)間不超過(guò)兩年。但開(kāi)工后進(jìn)度并沒(méi)有明確規定，這就給了開(kāi)發(fā)商靈活控制的空間。

　　根據2001年的年報，長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在長(cháng)寧區的古北項目當時(shí)的工程進(jìn)度是“計劃中”，當時(shí)計劃是2004年6月完工。而在此后的兩年年報中，古北項目一直處于“計劃中”，竣工時(shí)間也一再推遲，從原定的2004年，推遲至2005年，乃至2008年。上海市規劃和土地資源管理局網(wǎng)站顯示，直到2005年才有上述長(cháng)寧區古北項目獲得規劃建設許可證的記錄。

　　不僅是上述古北項目，長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔旗下的其他項目，也被年報公布為長(cháng)時(shí)間“計劃中”，例如2005年2月，長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合伙購得的馬橋地塊，也經(jīng)歷了2年多的“計劃中”階段，直到2007年才開(kāi)始進(jìn)入施工期，竣工時(shí)間因此由2005年年報公布的2007年推遲至一期項目2009年竣工，二期項目2011年竣工。但截至目前，馬橋項目仍未竣工，顯然年報披露的竣工時(shí)間還將繼續順延。

　　最近一塊剛剛結束“計劃中”狀態(tài)的普陀真如副中心A3-A6地塊，雖然早在2006年12月就已由長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔共同拍下，但項目的施工銘牌顯示，項目的樁基及圍護欄在去年2月份才開(kāi)始動(dòng)工。兩公司2007年和2008年年報披露，上述項目在整整兩年中一直處于“計劃中”狀態(tài)�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者今年1月12日曾造訪(fǎng)上述工地現場(chǎng)，發(fā)現整個(gè)項目仍然在“打基礎”。而按照施工銘牌，樁基及圍護欄應該在去年11月份就已經(jīng)完成。

　　由于進(jìn)展緩慢，長(cháng)江實(shí)業(yè)2008年年報宣布，上述于2006年就已經(jīng)取得的地塊，完成時(shí)間至少將在2016年。李澤鉅在去年4月的項目開(kāi)工儀式上說(shuō)，全部完工要到2018年前。這也將成為目前為止長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在上海完成時(shí)間最久的項目。

　　記者曾在昨日(1月13日)向和記黃埔地產(chǎn)上海分公司公關(guān)部門(mén)提問(wèn)，為何旗下項目不斷延后開(kāi)發(fā)時(shí)間？是否有“囤地”之嫌疑？截至昨日發(fā)稿，該公司公關(guān)部門(mén)給予的回復是：“所問(wèn)問(wèn)題已上交香港總部，但尚未收到回復�！�

　　操作手法

　　“拖”到土地增值、區域成熟

　　在上海地產(chǎn)圈內，和記黃埔與長(cháng)江實(shí)業(yè)一直以開(kāi)發(fā)速度緩慢而著(zhù)稱(chēng)。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，無(wú)論是在古北，還是在馬橋，李嘉誠旗下的項目都是最后一個(gè)開(kāi)工、銷(xiāo)售的。其時(shí)，周邊區域大多已完全開(kāi)發(fā)，整個(gè)區域都由當初的一片荒涼轉變成人丁興旺的成熟居住區，樓盤(pán)的房?jì)r(jià)也已經(jīng)能賣(mài)出高價(jià)。

　　“別的公司都已蓋完樓后，李嘉誠便可以不費一兵一卒完成整個(gè)地塊的價(jià)值提升。而他們所蓋的項目即使品質(zhì)一般，也依然可以以高價(jià)出售�！鄙虾５禺a(chǎn)業(yè)內一位不愿意透露姓名的人士評論李嘉誠的“拖字訣”，頗有“四兩撥千斤”的能力，并表示香港開(kāi)發(fā)商大多是內地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”賺錢(qián)的方法，最早就是來(lái)自于海外房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上述極為緩慢的開(kāi)發(fā)、建造模式給和記黃埔、長(cháng)江實(shí)業(yè)帶來(lái)的高額利潤顯而易見(jiàn)。易居克而瑞的數據顯示，2005年~2009年的5年時(shí)間，馬橋地區別墅的成交均價(jià)，由8034元/平方米，直線(xiàn)上漲至29684元/平方米。

　　李嘉誠旗下位于馬橋地區的御濤苑，預期銷(xiāo)售單價(jià)在8萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米之間，總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元/棟，并被預言可能會(huì )熱賣(mài)。房地產(chǎn)行業(yè)機構粗略估計，御濤園項目將給李嘉誠帶來(lái)40億元的銷(xiāo)售額。而在2005年，李嘉誠只花了2.6億元的收購金及5894萬(wàn)元的土地出讓金就獲得了該項目地塊。

　　和馬橋項目情況相似，李嘉誠位于古北的項目，也在區域整體開(kāi)發(fā)成熟后，達到了較高的銷(xiāo)售價(jià)格。熟悉古北地區樓盤(pán)的房地產(chǎn)業(yè)內人士介紹說(shuō)，率先在古北地區開(kāi)發(fā)項目的一些房地產(chǎn)商，當初項目的銷(xiāo)售價(jià)格不到2萬(wàn)元/平方米，大部分住宅的售價(jià)不到1.8萬(wàn)元/平方米。而李嘉誠古北御翠豪庭開(kāi)盤(pán)的成交均價(jià)達到了36000多元/平方米。

　　至于普陀真如副中心A3-A6地塊，雖尚處于基樁階段，但地塊價(jià)值已增值超過(guò)30億元。

　　業(yè)內人士說(shuō)，除了土地增值帶來(lái)的收益外，拖延竣工和銷(xiāo)售時(shí)間的好處，不僅在于整個(gè)區域的城市建設已經(jīng)高度成熟，房子更容易賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。更重要的是當其他樓盤(pán)都已售磬時(shí)，開(kāi)發(fā)商就能掌握整個(gè)區域的新房定價(jià)權，某種意義上形成“壟斷”。

　　業(yè)內分析

　　開(kāi)發(fā)商或利用規則“變相囤地”

　　今年1月6日，第一太平戴維斯上海公司董事長(cháng)劉德?lián)P在該公司新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)，海外“囤地”現象是非常普遍的。為此，香港以及新加坡等城市的市政管理部門(mén)，通常要求開(kāi)發(fā)商一次性付清土地出讓金，并對具體項目規定開(kāi)、竣工時(shí)間。內地目前也有相關(guān)的法律法規及政策，只要嚴格執行，“囤地”現象勢必會(huì )大量減少。

　　但事實(shí)上，內地開(kāi)發(fā)商的“變相囤地”，更像是“上有政策下有對策”的游戲。很多開(kāi)發(fā)商會(huì )利用政策空子以更隱蔽的辦法“變相囤地”。

　　錢(qián)生輝投資咨詢(xún)公司總經(jīng)理錢(qián)生輝曾表示，上海目前未開(kāi)發(fā)的項目，大部分都是被動(dòng)閑置。是因為政府部門(mén)的規劃調整，或者地塊上房屋遲遲未能完成動(dòng)遷才擱置。否則，按照國家和地方政府的有關(guān)規定，上述地塊早就已經(jīng)被收回。

　　易居中國分析師薛建雄也介紹，在易居中國披露的330宗沒(méi)有開(kāi)工或沒(méi)能上市銷(xiāo)售的地塊中，大多在2004年前就已經(jīng)被出讓?zhuān)�大部分項目都是因為�?dòng)遷和規劃等方面問(wèn)題，而沒(méi)能及時(shí)上市銷(xiāo)售。

　　不過(guò)，他并不排除一些開(kāi)發(fā)商用隱蔽的方法“變相囤地”，比如故意造成規劃上的缺陷，而使規劃建設許可批準時(shí)間被拖延；或者留下一兩處房屋故意不拆遷，以上述 “客觀(guān)原因”，推延項目的開(kāi)工期。

　　錢(qián)生輝則說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)不斷調整規劃出讓方案、延緩施工時(shí)間，或者尋找政府政策漏洞等多種辦法，巧妙地“變相囤地”，而使得政府找不到理由收回土地。根據他的介紹，一些開(kāi)發(fā)商會(huì )在房子打完基礎后停工，象征性地賠償施工單位損失后，把地塊曬在一邊。

　　此前，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭曾很形象地形容開(kāi)發(fā)商的“囤地”方式：“在中央檢查團來(lái)到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團走了再繼續曬地皮�！�

　　顯然，僅僅依靠土地閑置兩年，還難以逼迫開(kāi)發(fā)商老老實(shí)實(shí)地不囤地。近期出臺的提高土地出讓金支付比例等政策，如能?chē)栏駡绦�，對開(kāi)發(fā)商囤地也能起到一定的抑制作用。

　　對此，經(jīng)濟學(xué)家郎咸平曾提供了一個(gè)更好的方案。他認為，開(kāi)發(fā)商囤地獲得的收益，并不是通過(guò)努力得到的，而是全社會(huì )的經(jīng)濟進(jìn)步帶來(lái)的結果，是全社會(huì )的老百姓帶給他的利潤。他提出應采用孫中山先生宣揚的“地權平均，漲價(jià)歸公”理論，以抑制開(kāi)發(fā)商的囤地行為，并讓全民享受到社會(huì )進(jìn)步帶來(lái)的土地增值收益。

　　事實(shí)上，國內早有既能抑制開(kāi)發(fā)商“囤地”、又能讓全民享受土地增值成果的辦法。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，對于開(kāi)發(fā)商的高額土地增值收益，可征收稅率高達30%~60%的高額土地增值稅。

　　這一政策曾讓不少低價(jià)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商不愿意高價(jià)賣(mài)房，原因是大部分利潤會(huì )被稅務(wù)部門(mén)作為土地增值稅收走。

　　但楊紅旭說(shuō)，實(shí)踐中土地增值稅的政策并沒(méi)有得到嚴格執行，還是按1%~2%預征，沒(méi)有得到徹底清算，這使得開(kāi)發(fā)商囤地熱情沒(méi)有消退。