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　　雖說(shuō)大多數房地產(chǎn)公司的2009年年報發(fā)布時(shí)間都預計為三四月份，但還是有部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)發(fā)布了年報。

　　據統計，截至發(fā)稿前，中小企業(yè)板、深市主板、滬市已有15家左右的上市房企發(fā)布年報。其中，萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣宇集團、世茂股份、萊茵達置業(yè)、新湖中寶和臥龍地產(chǎn)等企業(yè)在杭州及浙江其他城市都有房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)。年報顯示，2009年，房產(chǎn)企業(yè)的利潤呈現爆發(fā)性增長(cháng)。雖說(shuō)2010年市場(chǎng)不太明朗，但大多數房企在年報中預測，2010年的市場(chǎng)不會(huì )太差，業(yè)績(jì)不會(huì )大幅回落。

　　銷(xiāo)售超額完成——

　　房地產(chǎn)業(yè)2009年利潤增長(cháng)驚人

　　從多家房地產(chǎn)公司近期公布的2009年年報可以看出房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售額呈爆發(fā)式增長(cháng)。2009年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jì)增速超過(guò)50%。

　　“2009年上半年隨著(zhù)各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的實(shí)施，市場(chǎng)明顯回暖，銷(xiāo)售快速回升。2009年中期公司經(jīng)營(yíng)計劃因此調整，迅速加大新開(kāi)工面積并加快工程進(jìn)度，確保后續可售房源�！焙芏喾慨a(chǎn)公司在年報中如此回顧2009年經(jīng)營(yíng)策略。全國最大房產(chǎn)公司萬(wàn)科本周二剛剛發(fā)布的A股2009年度報告透露，2009年萬(wàn)科全年累計銷(xiāo)售金額達634.2億元，在國內房地產(chǎn)企業(yè)中率先突破600億元。萬(wàn)科去年實(shí)現凈利潤53.3億元，同比增長(cháng)32.1%。

　　杭州老牌房企廣宇集團歸屬于母公司所有的凈利潤達16629.35萬(wàn)元，同比增長(cháng)41.16%。新湖中寶去年累計實(shí)現合同銷(xiāo)售收入76.4億元，同比2008年增加253.7%，銷(xiāo)售收入創(chuàng )歷史最好業(yè)績(jì)。世茂股份在報告期內實(shí)現凈利潤2.06億元，同比增長(cháng)更是驚人，達到394.28%。

　　2009年房企利潤之所以呈現爆發(fā)性增長(cháng)，這和2009年全國市場(chǎng)的一片紅火密可不分：在寬松的貨幣政策和巨大的需求作用下，2009年房地產(chǎn)成交量、成交額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等多項指標均創(chuàng )下歷史新高。2009年，全國商品住宅銷(xiāo)售面積8.53億平方米，同比增長(cháng)43.9%；商品住宅銷(xiāo)售額3.82萬(wàn)億元，同比增長(cháng)80%；全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.62萬(wàn)億元，同比增長(cháng)16.1%。

　　歸結到各個(gè)房產(chǎn)公司的年報，這一點(diǎn)也體現為全年銷(xiāo)售計劃的超額完成：2009年，保利地產(chǎn)實(shí)現房地產(chǎn)簽約面積562.69萬(wàn)平方米，簽約額433.82億元，分別同比增長(cháng)131%和141%。

　　業(yè)績(jì)將慣性增長(cháng)——

　　2010年，房?jì)r(jià)大幅回落可能性不大

　　進(jìn)入2010年，面對恢復營(yíng)業(yè)稅征收期限、土地首付款提高50%、房貸普遍收緊等一道緊過(guò)一道的宏觀(guān)調控政策，樓市成交量已連續兩個(gè)月呈現低迷徘徊的態(tài)勢。今年的樓市究竟將發(fā)生怎樣的調整？

　　縱覽各家公司的年報，上市房企們的判斷基本一致：2010年，房?jì)r(jià)不排除局部或小幅的回落，大幅振蕩的可能性不大。

　　對于2010年樓市的發(fā)展，大家共同的認識是“平穩”。廣宇集團判斷：當前的一系列調控政策顯示出政府適度調控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機確保民生的態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)不可避免。當前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的狀況會(huì )隨著(zhù)供應的回升而得到緩解，短期內國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸趨于平穩發(fā)展的態(tài)勢。

　　但平穩當中不排除局部的波動(dòng)：保利地產(chǎn)在年報中判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除在整體穩定的情況下出現階段性和局部的波動(dòng)。而廣宇集團認為，不排除部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市進(jìn)入調整的可能。

　　還有公司在年報中明確表示，房?jì)r(jià)大幅回調的可能性很小。因為從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，2010 年發(fā)展方向何去何從，最大變數來(lái)自于政策的導向和變化。而2010 年的調控政策也非單邊的“抑”或“揚”。宏觀(guān)經(jīng)濟恢復快速增長(cháng)、城市化進(jìn)程加速、通脹預期、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續保持平穩較快發(fā)展，但通貨膨脹和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲壓力下帶來(lái)的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調控政策在內的宏觀(guān)調控，將使市場(chǎng)向下。

　　由此，相關(guān)分析機構認為：雖然種種收緊政策已開(kāi)始執行，但對于經(jīng)歷了業(yè)績(jì)爆發(fā)增長(cháng)的房地產(chǎn)公司而言，2010年業(yè)績(jì)將慣性增長(cháng)。

　　首先，由于銷(xiāo)售周期和會(huì )計結算因素，2009年四季度以來(lái)的部分銷(xiāo)售業(yè)績(jì)可能不會(huì )計入2009年年報，價(jià)量充分增長(cháng)帶來(lái)的業(yè)績(jì)提升有可能順延到2010年一季度。萬(wàn)科就表示，雖說(shuō)2010年預計竣工面積較去年有所下降，但因考慮到2009年末已售待結算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤的增長(cháng)不會(huì )受到重大影響。其次，房地產(chǎn)公司的現金流非常充裕，雖然銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊房地產(chǎn)貸款，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率已下降到近四年來(lái)的最低水平，房地產(chǎn)公司可能更多地運用自有資金和其他預收款來(lái)開(kāi)發(fā)新的項目。第三，在經(jīng)濟由復蘇轉向穩固向上的路徑中，CPI等指標的提升也會(huì )助推房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和價(jià)格的增長(cháng)。2010年房地產(chǎn)整體價(jià)格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業(yè)績(jì)增幅仍能保持40%左右。

　　樂(lè )觀(guān)中謹慎——

　　布局二三線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)

　　在2009年年報中，記者發(fā)現，各大上市房企在2010年的經(jīng)營(yíng)計劃中無(wú)一例外地提到了加大二三線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲備的想法，并付諸行動(dòng)。這已成為抵御2010年市場(chǎng)風(fēng)險的重要手段。

　　廣宇集團目前開(kāi)發(fā)項目均分布在杭州、黃山、肇慶等二三線(xiàn)城市。該公司認為，未來(lái)在人口紅利背景下的城市化進(jìn)程提速將給二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重大機遇。2010年將繼續保持以二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)為主的戰略。保利地產(chǎn)也表示，2010年，為應對行業(yè)競爭，將適度向其他二三線(xiàn)城市輻射，積極把握城鎮化和保障性住房的發(fā)展機遇，實(shí)現公司規模平穩較快發(fā)展。臥龍地產(chǎn)雖然起步于紹興，但目光也較長(cháng)遠。截至去年底，該公司在二三線(xiàn)城市的土地儲備建筑面積已達到218.75萬(wàn)平方米，保障了未來(lái)公司業(yè)績(jì)的穩定增長(cháng)。

　　而從萬(wàn)科的年報看，除京滬廣深一線(xiàn)城市之外，杭州、佛山、寧波、沈陽(yáng)等城市的凈利潤占萬(wàn)科整體的比例，均高于其營(yíng)業(yè)收入占公司整體的比例，表現出了高盈利能力。

　　專(zhuān)家認為，2010年，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市調整可能性較大，二三線(xiàn)城市房產(chǎn)商業(yè)績(jì)增長(cháng)的持續性被看好。雖然從絕對數上看，這些城市的房?jì)r(jià)已處于高位，但同一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入相比，成都、重慶、長(cháng)沙等地的房?jì)r(jià)收入比還不算高，從房?jì)r(jià)的上漲幅度看，未來(lái)這些地區的銷(xiāo)售量有可能繼續保持2009年的態(tài)勢。

　　而受宏觀(guān)調控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)也成為一些房企眼中的“避風(fēng)港”。2009年，世茂股份購入面積超過(guò)400萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備，供公司未來(lái)4~5年開(kāi)發(fā)使用。該公司還規劃在未來(lái)1~2年內，將商業(yè)地產(chǎn)土地儲備增加到1000萬(wàn)平方米以上。公司將主要致力于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。新湖中寶也表示將適度加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。