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　　誰(shuí)來(lái)入住“長(cháng)安8號”？這個(gè)佇立在東長(cháng)安街延長(cháng)線(xiàn)上的豪宅項目，高聳的外墻上仍然掛著(zhù)巨大的條幅，為封頂日的到來(lái)進(jìn)行倒計時(shí)。但這座號稱(chēng)“只為影響世界的人”建造的豪宅，卻面臨著(zhù)銷(xiāo)售遇冷的窘境，在全球發(fā)售一個(gè)多月以后，依舊沒(méi)有成交量。

　　絕版豪宅項目的擊鼓傳花游戲中，目前唯一獲利的或許只是第一棒的首開(kāi)集團。在引入奧園合作開(kāi)發(fā)后，原本資金捉襟見(jiàn)肘的項目，還面臨巨額外債，以及重重資金困境。

　　造勢一個(gè)月零收獲

　　雖然占據長(cháng)安街沿線(xiàn)的絕版位置，但“長(cháng)安8號”卻沒(méi)有因此大紅大紫。

　　2月6日，“長(cháng)安8號”全球公開(kāi)發(fā)售，3月8日，正式開(kāi)盤(pán)。造勢近一個(gè)月，但北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易網(wǎng)上的數據卻顯示，其業(yè)績(jì)仍趴在很早之前的9套上，并沒(méi)有新的銷(xiāo)售進(jìn)展。

　　據悉，這兩個(gè)樓盤(pán)早已分別在2008年10月和11月領(lǐng)取預售許可證，而在奧園地產(chǎn)入股之前，當項目案名還是“擎峰”時(shí)，曾銷(xiāo)售9套，均價(jià)僅為4萬(wàn)元/平米。推盤(pán)1年半，目前的銷(xiāo)售均價(jià)已達8萬(wàn)元/平米，翻了一倍。

　　在2009年四季度，創(chuàng )北京商品住宅均價(jià)最高的“東釣魚(yú)臺家園”項目，均價(jià)達到7萬(wàn)元/平米�！伴L(cháng)安8號”的定價(jià)，已高于目前北京市場(chǎng)的最貴樓盤(pán)。

　　資料顯示，“長(cháng)安8號”的戶(hù)型面積標準層260平米-470平米，樓王層640平米-1800平米，按照8萬(wàn)元的均價(jià)，每套豪宅價(jià)格都上千萬(wàn)。

　　占據絕版黃金地段，而且還是70年的住宅產(chǎn)權，卻并未給“長(cháng)安8號”帶來(lái)追捧，而這座號稱(chēng)“只為影響世界的人”的豪宅，卻在這豪言壯語(yǔ)中顯得落寞。

　　一位曾經(jīng)有銷(xiāo)售“長(cháng)安8號”經(jīng)驗的市場(chǎng)人士告訴記者，“長(cháng)安8號”不光單價(jià)高，由于戶(hù)型面積偏大，總價(jià)也很高，而本來(lái)北京的豪宅市場(chǎng)均價(jià)過(guò)4萬(wàn)的很少，8萬(wàn)的均價(jià)定價(jià)顯得偏高，價(jià)格直接決定了銷(xiāo)售。

　　三改案名背后

　　這座位置絕佳的豪宅，也是命運多舛，見(jiàn)證了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從火熱到冰冷的一個(gè)輪回。

　　“長(cháng)安8號”最初的案名叫“耀輝國際城”，土地方為北京王府世紀發(fā)展有限公司下稱(chēng)王府世紀，2004年，天鴻寶業(yè)通過(guò)股權收購，持有耀輝國際城62%的股權，王府世紀持有項目38%的股權，雙方一起來(lái)合作該項目。而在天鴻集團與城開(kāi)集團合并為首開(kāi)集團后，整個(gè)項目也就歸屬于首開(kāi)集團。

　　2007年，項目開(kāi)始施工，由于地理位置優(yōu)越，很適宜做豪宅開(kāi)發(fā)，但2008年4月，首開(kāi)股份以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協(xié)潤。對此，首開(kāi)股份董秘王怡向記者表示，首開(kāi)一直致力于開(kāi)發(fā)中檔住宅，并不擅長(cháng)也無(wú)興趣開(kāi)發(fā)豪宅，因此轉讓了該項目。

　　根據資料顯示，香港世紀協(xié)潤和王府世紀均系王志才所有，但實(shí)施耀輝國際城回購計劃，除了4.587億元的股份轉讓資金外，還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務(wù)，需要向首開(kāi)支付近16億元的資金。

　　而首開(kāi)退出后，樓盤(pán)案名改成“擎峰”向市場(chǎng)發(fā)售。但金融危機的到來(lái)，使這座定位絕對高端的豪宅銷(xiāo)售慘淡。而欲將項目回購的王志才也經(jīng)受著(zhù)資金的壓力。

　　此前雙方已約定，如果世紀協(xié)潤公司不能在2009年7月31日之前向首開(kāi)股份支付全部股權轉讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開(kāi)償還全部股東借款本息，則公司有權解除股權轉讓合同。

　　2009年7月，世紀協(xié)潤將41.33%股份作價(jià)3.7億元售予奧園地產(chǎn)，后者同時(shí)向世紀協(xié)潤提供4.6億元短期貸款。隨后，世紀協(xié)潤如約向首開(kāi)支付了4.587億元的股權轉讓款。

　　奧園地產(chǎn)的介入，解了世紀協(xié)潤的燃眉之急，得到了喘息的機會(huì )。而隨著(zhù)新股東的加入，“擎峰”又改名為“長(cháng)安8號”。奧園地產(chǎn)也借此進(jìn)入北京市場(chǎng)。

　　月底是債務(wù)期限

　　獲利的顯然是豪宅項目的第一棒。

　　在2004年，天鴻寶業(yè)以3100萬(wàn)的價(jià)格獲得耀輝國際城62%的股份，在2009年售出全部股份收回4.587億元，在5年時(shí)間，僅僅坐地升值就凈賺4.277億元，利潤1426%。

　　但目前，壓在奧園和世紀協(xié)潤肩上的擔子都不小，11月4日，首開(kāi)股份公告稱(chēng)，已通過(guò)銀行向耀輝公司發(fā)放委托貸款12.92億元，置換耀輝公司欠首開(kāi)股份的股東貸款。而這筆委托貸款，由奧園地產(chǎn)與王府世紀負連帶責任。

　　王怡對《華夏時(shí)報》記者表示，3月31日前奧園以及王府世紀需要還清全部委托貸款。

　　王府世紀作為原土地方，其資金實(shí)力有限。為了項目建設資金，不停尋找合作方，但合作方的變更，也使“擎峰”陷入爛尾。而奧園的加入，因為首開(kāi)股份的委托貸款，將奧園其與王府世紀捆綁在一起了。

　　王志才曾表示，“長(cháng)安8號”有望銷(xiāo)售120億元。但目前慘淡的銷(xiāo)售，和巨額的外債壓力，將考驗著(zhù)這位一直不愿放棄該項目的原主人和新股東奧園地產(chǎn)。

　　新股東奧園，為收購“長(cháng)安8號”，已經(jīng)支付了8.3億元。如果沒(méi)有銷(xiāo)售回款，則意味著(zhù)除了奧園的3.7億元股權轉讓款可以用來(lái)還債，奧園仍還將投入近8億元來(lái)幫世紀協(xié)潤還錢(qián)，才能救活這座CBD爛尾樓。

　　而奧園地產(chǎn)規模并不是太大，2009年總合約銷(xiāo)售額約28.8億元，目前可售的項目?jì)H為9個(gè)。2009年半年報中，奧園手握現金15.74億元，但已為收購“長(cháng)安8號”花去一半。而如果奧園繼續為世紀協(xié)潤還錢(qián)，則將占據其大部分的現金流，或對其自身也是一個(gè)拖累。

　　牟增彬表示，豪宅定價(jià)高，也就表明了其銷(xiāo)售周期更長(cháng)。目前受市場(chǎng)觀(guān)望情緒的影響，由于購買(mǎi)豪宅的群體不是剛性需求，購買(mǎi)的觀(guān)望情緒更濃厚。而銷(xiāo)售豪宅的開(kāi)發(fā)商，也應該有慢銷(xiāo)的準備。

　　首開(kāi)股份董秘辦人士向《華夏時(shí)報》記者表示，由于首開(kāi)股份向耀輝公司發(fā)放了委托貸款，已派駐財務(wù)人員了解“長(cháng)安8號”的銷(xiāo)售情況。但豪宅銷(xiāo)售周期長(cháng)，依靠銷(xiāo)售回款來(lái)償還首開(kāi)股份貸款的可能性不大�；蛟S還有別的途徑來(lái)安排還款。

　　該人士透露，截至目前，奧園與王府世紀已向首開(kāi)股份償還部分還款，具體的金額要等公布年報時(shí)披露。至于是否能在規定時(shí)間內還清所有貸款，該人士不做評價(jià)。

　　而根據協(xié)議，若貸款未能還清，屆時(shí)首開(kāi)仍有收回項目的可能性，答案在不久或將揭曉。華夏時(shí)報