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　　一個(gè)項目拖延達7年之久;而一個(gè)園林收尾工作就耗時(shí)2年4個(gè)月,耗資2.5億;募集資金管理5項違規;管理漏洞頻出等等。

　　繼上周理財周報推出《中糧地產(chǎn)被指造假:3年淪落末流 回報率低如債券》,中糧地產(chǎn)的問(wèn)題一一浮出水面。

　　奇怪的成都項目

　　2010年3月10日,中糧地產(chǎn)發(fā)布了《前次募集資金使用情況鑒證報告》。

　　該鑒證報告細數了2007年配股募集資金投向的6大項目的最新進(jìn)展。值得注意的是,承諾投資額最大的成都天泉·聚龍國際生態(tài)園項目,離回本似乎仍遙遙無(wú)期,目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度為32%。

　　2007年8月中糧地產(chǎn)《配股說(shuō)明書(shū)》披露,該項目為中糧地產(chǎn)與鵬利國際(四川)置業(yè)合作開(kāi)發(fā),總投資10.8億,中糧地產(chǎn)后續投資額為3.63億,該項目分四期建設。

　　其時(shí),一期工程已全部完成并基本銷(xiāo)售完畢。二期工程又分為A、B、C、D、E區,其中:B區已竣工;C區已完工,僅剩園林景觀(guān)工程的收尾工作。

　　巧合的是,一期、二期B區、C區工程面積合計恰占總項目約32%,與2009末開(kāi)發(fā)進(jìn)度基本一樣。而在這期間,據其鑒證報告,截至2009年12月31日,已投入2.5億募集資金,即承諾投資總額的69.37%。這意味著(zhù),這2年4個(gè)月來(lái),耗資2.5個(gè)億卻只做了一個(gè)原二期C區外圍景觀(guān)改造、房屋整改工作。

　　按規劃,該項目靜態(tài)投資回收期為2.64年,按10%基準收益率計算動(dòng)態(tài)投資回收期為2.91年。不論如何計算,2010年,該項目理論上即可回收成本。但截至目前僅貢獻利潤5788萬(wàn)。

　　而照此投資效率,余下的1.1個(gè)億能補上剩下的工程窟窿嗎？

　　遙遙無(wú)期的“生死”一盤(pán)

　　可以稱(chēng)作“生死局”的資本運作“26億重金轟下的沙峪項目”更加難堪。

　　2010年1月22日,北京市國土局公布了19個(gè)2008年12月31日之前購買(mǎi)但至今仍未開(kāi)工的項目。中糧地產(chǎn)在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03兩幅地塊榜上有名。

　　北京市國土局公布的信息還顯示,中糧地產(chǎn)的C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂了土地出讓合同。合同約定的開(kāi)工時(shí)間是2008年12月31日,約定竣工時(shí)間是2011年6月30日。但截至發(fā)布通知之日,兩幅地塊的工程進(jìn)展,仍處于“辦理規劃審批”狀態(tài)。

　　而據其年報披露,該項目一期預計竣工時(shí)間是2012年4月。但從中糧地產(chǎn)2009年10月16日提交給北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的《順義區后沙峪鎮吉祥莊村項目建設方案》[順義(2009)14號]公告看,稱(chēng)該由中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司開(kāi)發(fā)的項目共分三期開(kāi)發(fā)建設,分別在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其最遲竣工時(shí)間比其年報披露的時(shí)間晚三年兩個(gè)月,比合同約定竣工時(shí)間晚了長(cháng)達四年之久。

　　順義項目究竟要拖到何時(shí)？

　　這背后隱藏的,仍是一個(gè)巨大的資金問(wèn)題。據公開(kāi)信息,該項目總投資將達到73億之巨。為運作該項目,中糧地產(chǎn)母公司中糧集團雖多次伸手援助,給予高達約42億的貸款,但這仍舊杯水車(chē)薪。隨后中糧地產(chǎn)股東大會(huì )通過(guò)35億的配股方案,用以收購及后續開(kāi)發(fā),其中9.1億輸血后沙峪項目。

　　為了募集資金,中糧地產(chǎn)甚至以后沙峪項目在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵押,獲得20億元貸款合同。截至年報,該項目除去項目收購資金外,僅投入1.6億左右。

　　而在2012年4月之前,數十億的投資沒(méi)有任何現金可供回收。這對沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗的中糧地產(chǎn)來(lái)說(shuō),這盤(pán)“生死”棋破解之日遙遙無(wú)期。

　　公司治理重大漏洞

　　項目運作效率的低能,對中糧地產(chǎn)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是什么新鮮事。

　　中糧地產(chǎn)2002年在深圳拍得的瀾山項目,因color社區在施工時(shí)擅自更改規劃,導致延遲交房。一直到2009年,該項目才最終完成交售,整整耽誤了7年之久。

　　一位業(yè)內分析人士向理財周報指出,中糧地產(chǎn)的資金運用似乎成惡性循環(huán):“項目運作效率低——資金周轉慢——項目資金間拆東墻補西墻——需要更大量資金補漏洞”,上述北京項目即為一個(gè)鮮明案例。而中糧地產(chǎn)的現金流實(shí)際上一直處于捉襟見(jiàn)肘的境地。

　　為此,中糧地產(chǎn)動(dòng)用了各種融資方法:配股、反復的資產(chǎn)注入、債券、向母公司借債及上述抵押貸款等。幾乎中糧地產(chǎn)開(kāi)工的每一個(gè)重要項目,都伴隨著(zhù)一次融資,而來(lái)自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流的支持一直非常無(wú)力。

　　募集資金的管理之混亂更讓人難以置信。

　　2009年3月5日,中糧地產(chǎn)發(fā)布的《關(guān)于深圳證監局巡檢發(fā)現問(wèn)題的整改報告》稱(chēng),深圳證監局在2008年10月中旬的巡回檢查中發(fā)現中糧地產(chǎn)存在五大問(wèn)題。

　　值得注意的是,《整改通知》指出的第一點(diǎn)是:“你公司董事會(huì )授權董事長(cháng)競拍土地的權限過(guò)大,使董事會(huì )在重大投資的決策中無(wú)法發(fā)揮作用,也不利于你公司控制購買(mǎi)土地的風(fēng)險�！�

　　令人吃驚的是,據該公告,此前中糧地產(chǎn)董事長(cháng)孫忠人竟然可以不受金額限制的決定通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌等方式獲取土地并開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目。而震驚業(yè)界的上述北京項目的獲取,正是在該整改通知發(fā)出之前。

　　而在募集資金使用與披露中,中糧地產(chǎn)存在更嚴重問(wèn)題。深圳證監局指出五大方面:中糧地產(chǎn)募集資金的存儲不符合規定,募集資金專(zhuān)用賬戶(hù)的設立未經(jīng)批準;募集資金的使用未進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理;未對募集資金使用情況進(jìn)行報告;未明確募集資金使用的分級審批權限;募集資金實(shí)際投入金額計算錯誤、披露數與實(shí)際發(fā)生數不符。

　　其中多處違規均可影響財務(wù)報表的真實(shí)性。而在此之前,中糧地產(chǎn)獨立董事、監事會(huì )及審計機構開(kāi)元信德會(huì )計師事務(wù)所均認為中糧地產(chǎn)內部控制比較完備。(理財周報）