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　　“中央軍”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)調整的大幕徐徐拉開(kāi)。繼國務(wù)院國資委向78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下達“房地產(chǎn)清退令”后，國資委主任李榮融又為央企制定房地產(chǎn)“清退”時(shí)間表開(kāi)出了“15天大限”。

　　不過(guò)，保留下來(lái)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企依然是行業(yè)內的“航空母艦”，另外，中信集團、中國人壽等“金融央企”并不在國資委管轄之列，而這些企業(yè)手持的房地產(chǎn)規模也相當巨大。

　　保留房地產(chǎn)業(yè)“核武器”

　　華遠集團總裁任志強對中國證券報記者表示，“國資委調整央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，清退的是‘常規武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企實(shí)力雄厚，資產(chǎn)規模巨大�！�

　　據初步統計，國資委此次確認和公布的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的16家中央企業(yè)，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷(xiāo)售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入的86%；凈利潤為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的94%。

　　其實(shí)，自2003年國資委成立以來(lái)，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷過(guò)幾輪大幅度調整重組，但被劃入“房地產(chǎn)主業(yè)”的企業(yè)卻逐步增加。

　　2004年，僅有中國建筑工程總公司、招商局集團、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團公司、中國保利集團、華僑城集團等5家企業(yè)成為國資委推薦的整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的載體和平臺。但此后的整合過(guò)程中，卻很難有公司愿意將如此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)置換出去，正是由于利益難以取舍，5家企業(yè)整合平臺被不斷擴容。到2005年國資委宣布的主業(yè)名單中，擁有房地產(chǎn)主業(yè)的央企已達到了13家。

　　2007年，國資委主任李榮融曾公開(kāi)表示，中央企業(yè)主業(yè)將進(jìn)一步優(yōu)化調整，其中，將房地產(chǎn)做主業(yè)的央企不會(huì )超過(guò)15家，其他企業(yè)將逐步剝離出房地產(chǎn)資產(chǎn)。但近日公布的房地產(chǎn)央企名單卻已變成了16家。16家央企旗下三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)仍高達373戶(hù)。

　　“通過(guò)引入其他戰略股東、項目合作開(kāi)發(fā)以及境內外上市等方式，將旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)的股權復雜化，從而加大剝離的難度。這使得眾多原來(lái)主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企獲得了房地產(chǎn)業(yè)的準入證�！比A潤集團一位前高管人員向中國證券報記者透露。

　　據中國證券報記者統計，此次公布的16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中，有13家企業(yè)旗下?lián)碛兄辽?家上市公司，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多數已打包上市。這16家央企中，只有中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團、中國保利集團、華僑城集團等3家的“第一主業(yè)”稱(chēng)得上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。中國建筑工程總公司、中化集團、中糧集團、招商局集團、華潤集團等5家直接或間接控股地產(chǎn)類(lèi)上市公司，但地產(chǎn)僅僅是其主業(yè)之一。另外，中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金科工集團、中國五礦集團、中國水利水電建設集團、中國葛洲壩集團、港中旅集團、南光集團等8家的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比很低。

　　以中化集團為例，該公司主業(yè)涵蓋農業(yè)、能源、化工、地產(chǎn)、金融領(lǐng)域，2008年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3089.75億元，利潤總額87.76億元；中化集團通過(guò)中化香港控股方興地產(chǎn)(00817.HK)62.87%股權。方興地產(chǎn)主要從事高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)和租賃，2008年實(shí)現收入39.14億港元，毛利21.98億港元。

　　78家央企份額有限

　　根據國資委的要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。顯然，國資委規范央企行為，可以抑制央企愈演愈烈的拿地沖動(dòng)，不過(guò)，這78家被禁央企的市場(chǎng)份額其實(shí)有限。

　　去年至今，北京土地市場(chǎng)中曾多次出現央企的身影。去年6月，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團公司旗下的成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元的價(jià)格拿下奧運鄉地塊，折合樓面價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米。今年3月15日，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元的總價(jià)拿下海淀東升鄉居住商業(yè)項目，樓面單價(jià)達到3萬(wàn)元/平方米，成為北京歷史上最貴的一塊住宅用地。這兩家央企均在此次禁令范圍內。

　　“央企由于融資成本較低，與其他房企相比具有明顯的資金優(yōu)勢，因而在土地市場(chǎng)上有底氣�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內人士指出，被禁的78家央企大部分從事的是機械、能源、貿易等傳統產(chǎn)業(yè)，毛利率較低，房地產(chǎn)行業(yè)的高毛利率則成為吸引這部分央企“不務(wù)正業(yè)”的原因之一�！�78家央企的退出將在一定程度上抑制土地價(jià)格過(guò)高、面粉貴過(guò)面包的現象頻繁出現�！�

　　國資委叫停78家央企，無(wú)疑為地價(jià)飆漲的土地市場(chǎng)敲響了警鐘。不過(guò)從數據上看，這78家公司在央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中實(shí)屬“九牛一毛”。統計顯示，被禁的78家央企所屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶(hù)，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數量的60%，但銷(xiāo)售收入只占到15%，利潤只占到7%。

　　“值得注意的是，78家央企退出以后，還有很多非國資委管理的部屬企業(yè)不在約束范圍內�！敝性�地產(chǎn)三級市場(chǎng)總監張大偉表示，以房地產(chǎn)為主業(yè)的10余家大型地產(chǎn)企業(yè)一直是拿地的主力。

　　統計顯示，年初至今，北京共拍出29塊非住宅用地，其中6成以上地塊為有國企背景的開(kāi)發(fā)商獲得，而且拿地的均價(jià)超過(guò)11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名單中僅有中國兵器裝備集團。其實(shí)，在中國兵裝拿下東升鄉地塊的當天，中國煙草也在大望京地塊的競拍中與遠洋地產(chǎn)進(jìn)行了激烈廝殺。雖然最終敗下陣來(lái)，但卻將樓面價(jià)抬高到了2.7萬(wàn)元/平方米，成為了該區域的地王，這個(gè)價(jià)格甚至超過(guò)了周邊正在交易的二手房單價(jià)。不過(guò)中國煙草由于不歸國資委管轄而未被列入被禁名單中。

　　金融央企不可忽視

　　如果認真分析國資委列出的128家央企名單，就會(huì )發(fā)現一些活躍于土地市場(chǎng)上的金融央企并不在此列，例如中信集團旗下的中信地產(chǎn)以及第一大股東為中國人壽的遠洋地產(chǎn)。業(yè)內人士表示，金融央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監管缺失問(wèn)題亟待解決。

　　就央企退出房地產(chǎn)的問(wèn)題，遠洋地產(chǎn)有關(guān)人士近期表示，作為紅籌上市公司，公司股權分布多樣化，目前持有24%股權的第一大股東中國人壽并非由國資委監管。

　　中信地產(chǎn)也明確表態(tài)，中信集團是以金融業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，隸屬于國務(wù)院。國資委明令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，與中信地產(chǎn)無(wú)關(guān)。

　　實(shí)際上，這些不在禁令名單中的央企拿地更加積極主動(dòng)。3月15日，中信地產(chǎn)以總價(jià)52.4億元的價(jià)格，打敗保利、金融街等房企，競得亦莊地塊，刷新了春節后北京地王紀錄。而遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司就在同一天以40.8億元將望京地塊收入囊中，折合樓面價(jià)高達2.7萬(wàn)元/平方米，成為目前望京地區樓面單價(jià)地王。

　　分析人士指出，有些央企雖然不在16家的范圍內，但是由于監管權不在國資委，因此沒(méi)有受到影響。對于這部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應該盡快明確監管主體，規范企業(yè)的行為，避免更多瘋狂拿地的現象出現�！醣緢笥浾� 林喆 于萍