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　　一邊是中央連續重拳打擊炒地囤地收緊地根；一邊是開(kāi)發(fā)貸款總量下降,市場(chǎng)陷入觀(guān)望狀態(tài),銀根同時(shí)緊張。這樣的局面讓開(kāi)發(fā)商變成了一根兩頭燒的蠟燭。

　　相對于央企和大型品牌企業(yè),隨著(zhù)行業(yè)門(mén)檻提高,中小開(kāi)發(fā)商在這輪調控中,未來(lái)的資金流和拿地都將面臨極大挑戰。是生是死,盡在這關(guān)鍵一年。

　　融資收緊銷(xiāo)量下降

　　政府連環(huán)政策祭出,買(mǎi)樓者紛紛持幣待購。而隨著(zhù)觀(guān)望狀態(tài)的持續,來(lái)自銷(xiāo)售的資金支持正在減弱。中國指數研究院的數據顯示,2月份30個(gè)重點(diǎn)城市的商品住宅交易延續著(zhù)今年以來(lái)的低迷態(tài)勢,總成交面積環(huán)比上月下跌48.48%,深圳、武漢等城市的跌幅更是超過(guò)七成。

　　而正當部分中小開(kāi)發(fā)商由于資金回籠過(guò)慢轉而想在銀行尋求貸款時(shí),近期開(kāi)始實(shí)行的一系列資金緊縮政策,無(wú)疑給這些開(kāi)發(fā)商的現狀雪上加霜。

　　“國十一條”規定,加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度,堅持公平、有序競爭,嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產(chǎn)項目資本金要求,嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。此舉也引發(fā)了業(yè)界對于國家將收緊銀根的猜測。

　　而對開(kāi)發(fā)商資金鏈的連鎖調控還未結束。央行兩次上調存款準備金率。銀監會(huì )近日再次下發(fā)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監管有關(guān)問(wèn)題的通知》指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

　　銀監會(huì )主席劉明康在2010年非銀行金融機構監管工作會(huì )議內容時(shí)強調:重點(diǎn)關(guān)注銀信合作、信政合作、房地產(chǎn)等熱點(diǎn)業(yè)務(wù),防止非銀機構成為商業(yè)銀行規避政策的通道。

　　由于信貸、信托、股市等融資渠道收緊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商未來(lái)的現金流問(wèn)題引發(fā)了業(yè)內擔憂(yōu)。而房地產(chǎn)業(yè)又恰恰是個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的2009年地產(chǎn)年報曾認為,去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷,也主要是因為宏觀(guān)調控對貨幣的收緊。對上市公司和大品牌企業(yè)來(lái)說(shuō),盡管目前各個(gè)融資渠道都受到積壓,但由于近兩年的供銷(xiāo)兩旺,資金回籠問(wèn)題并不突出。但就中小企業(yè)而言,收緊銀根的日子并不好過(guò)。

　　媒體公開(kāi)資料顯示,2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬(wàn)億元左右。也就是說(shuō),2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國內貸款將緊縮至8000億元-8500億元,較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個(gè)人按揭貸款的影響,則2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金將明顯收緊。

　　對此,中房集團理事長(cháng)孟曉蘇在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)認為,現在對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),最怕的是銀行收緊信貸。去年以來(lái),很多開(kāi)發(fā)商花了大筆錢(qián)用來(lái)買(mǎi)地,今年正好進(jìn)入開(kāi)發(fā)期,還需要很多的后續投入,如果銀行收緊信貸,無(wú)疑會(huì )令開(kāi)發(fā)進(jìn)度降低。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英也表示,對于開(kāi)發(fā)商而言,去年不少企業(yè)大手筆拿地,而其后開(kāi)發(fā)的資金要求與拿地金額其實(shí)差不多。舉例來(lái)說(shuō),拿地的樓面地價(jià)為4000元/平方米,相應的建安成本也為4000元/平方米左右。如果收緊信貸對于中小開(kāi)發(fā)商而言,壓力會(huì )很大。而一些大型的上市公司境況相對較好,因其在融資時(shí)會(huì )預留出拿地資金與開(kāi)發(fā)資金的部分。

　　也有開(kāi)發(fā)商表示,一些小開(kāi)發(fā)商去年拿地時(shí)已經(jīng)大筆舉債,還等著(zhù)今年再向銀行貸款開(kāi)發(fā),如果收緊銀根,可能會(huì )有一些項目爛尾。業(yè)界認為,目前的調控政策造成市場(chǎng)觀(guān)望情緒日益濃厚。而隨著(zhù)觀(guān)望狀態(tài)的持續,市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷,開(kāi)發(fā)商資金回籠變慢,資金鏈又將面對新的考驗。

　　拿地成本增高

　　在銀根被收緊的情況下,房地產(chǎn)另一大命脈地根的門(mén)檻也同時(shí)被提升。

　　從去年年底延續至今,國家對房地產(chǎn)出臺的每一記重拳,都包含了打擊炒地囤地和天價(jià)地王。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》稱(chēng),今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,分期繳納全部?jì)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。特殊項目可約定在2年內全部繳清。第一次明確規定首付比例以及分期繳納期限。

　　3月10日,“國十九條”的出臺更是劍指囤地炒地,而且比之前的政策更為細化和嚴格。其中明確規定了地價(jià)首付的繳交事件,“土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年�！�

　　此外,各地方出臺的土地政策也是重拳打擊囤地行為。以廣州為例,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行,新辦法規定,土地閑置費不再按月計收,而是統一規定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收,并明確規定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%。的滯納金。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,土地競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%,較之前的10%有了不小的提高,這一舉措無(wú)疑也是提高了土地競買(mǎi)門(mén)檻,同時(shí)也可能會(huì )加速行業(yè)的洗牌和分化。對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)資金實(shí)力難以支持,不用說(shuō)競爭,可能連保證金或50%的土地出讓款都很難拿出來(lái)。

　　有專(zhuān)家則指出,從政策形勢來(lái)看,中小企業(yè)處境可能會(huì )越來(lái)越艱難,中小企業(yè)需轉變思路,去拿面積小的地塊,或是去三、四線(xiàn)城市競爭。此外,可以搞品牌合作或投靠大型房企。

　　業(yè)界聲音同樣表示,隨著(zhù)北京、上海等一線(xiàn)城市地王兇猛出現,與財大氣粗的央企和大型房企相比,很多中小房企已經(jīng)越來(lái)越難搶到地,轉戰二三線(xiàn)城市是不得已的選擇。記者吳旦穎

　　數據研究

　　中小開(kāi)發(fā)商應轉戰二三線(xiàn)城市

　　在多重政策調控的背景下,中小開(kāi)發(fā)商在此輪風(fēng)潮中扮演的角色尤為尷尬。進(jìn)或退,每一步都關(guān)乎存亡。轉戰二三線(xiàn)城市,成為不少分析人士給中小開(kāi)發(fā)商支招的出路。

　　中原集團研究董事程澐也分析認為,相對于一線(xiàn)城市發(fā)展已較為成熟穩定的市場(chǎng),二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。與之分析相應的是,各項數據顯示出二三線(xiàn)城市的樓市開(kāi)發(fā)潛力有極大挖掘空間。

　　公開(kāi)數據顯示,從1998年至2009年,一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重已由40%下降至15%左右,商品房銷(xiāo)售金額比重由20%下降至10%左右；而二、三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售金額占全國的比重在2009年已達90%。本地居民的剛性需求、外地投資客的刺激性拉動(dòng),甚至因為被一線(xiàn)城市高房?jì)r(jià)逼退回二三線(xiàn)城市的大學(xué)畢業(yè)生,都將是購房需求的來(lái)源。

　　最近一期中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次明確加快城市化進(jìn)程,這為二、三線(xiàn)城市的發(fā)展又注入了強心針。隨著(zhù)城市化進(jìn)程加速,二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加。需求的持續增加促使近幾年大部分二、三線(xiàn)城市呈現出供不應求的態(tài)勢。過(guò)去5年,這些城市的住宅供求比為0.8,供不應求狀況凸顯。因此,在國家政策扶持以及政府鼓勵自住及改善性需求的影響下,2010年二、三線(xiàn)城市樓市需求依然旺盛。吳旦穎

　　企業(yè)動(dòng)向

　　中小企業(yè)試水私募化融資

　　信貸、信托、股市,房地產(chǎn)傳統的融資閥門(mén)被收緊,開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題將如何解決成為業(yè)界最為關(guān)心的問(wèn)題。目前。在傳統融資渠道受阻的情況下,國內出現了幾家房地產(chǎn)私募基金。私募化融資,成為中小開(kāi)發(fā)商面對目前銀根收緊局面下一種突圍方式。

　　據媒體報道稱(chēng),盛世神州房地產(chǎn)投資基金日前在北京成立,這是北京第一家由開(kāi)發(fā)商發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金。而據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生介紹,在盛世神州成立之前,國內已經(jīng)有三四家類(lèi)似的基金于近期成立。

　　根據早先召開(kāi)的金地集團業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )中也透露,該集團將和投資伙伴共同發(fā)起人民幣基金,主要投資于住宅產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的金融化勢在必行,未來(lái)會(huì )有專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理公司。

　　有人認為,今年將是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個(gè)基金年。

　　據了解,目前國內開(kāi)發(fā)商的融資渠道較為單一,主要依靠傳統的銀行信貸,高負債成為開(kāi)發(fā)商的普遍生存現狀。當開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負債率較高時(shí),不僅增加了企業(yè)的自身風(fēng)險,也使銀行貸款的風(fēng)險加大。國家為防止出現大量銀行壞賬,頻頻對信貸出招,給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了融資壓力。而由于長(cháng)期依賴(lài)信貸資金,開(kāi)發(fā)商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下,開(kāi)發(fā)商的融資壓力不言而喻。搞不到錢(qián)成為不少中小開(kāi)發(fā)商最為焦慮的問(wèn)題。沒(méi)錢(qián)不僅拿不到地,即使拿了地也很難保證能在規定的時(shí)限有充足的資金鏈來(lái)開(kāi)發(fā)。

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司董事長(cháng)張民耕在接受采訪(fǎng)時(shí)表示,以北京為例,以前有4000多家開(kāi)發(fā)商,現在有項目在手的公司可能不到500家。中小開(kāi)發(fā)商都被擠出到二三線(xiàn)城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線(xiàn)的中小開(kāi)發(fā)商。

　　有金融界人士則指出,作為一種全新的融資方式,房地產(chǎn)私募基金滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商和社會(huì )的需求,但是在實(shí)際操作領(lǐng)域應該對私募基金的績(jì)效考核和治理結構進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,尤其是風(fēng)險的控制和管理,應該建立健全相關(guān)政策法律。吳旦穎

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　地產(chǎn)企業(yè)差距拉大

　　“缺少資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商早就自覺(jué)地向大城市的高地價(jià)低頭,朝二三線(xiàn)城市轉移了�！比A遠地產(chǎn)老總任志強日前在微博上表示,“我盡管拍不上也要參與,是想告訴政府開(kāi)發(fā)商沒(méi)地了”。與他的說(shuō)法相對應的是,根據華遠地產(chǎn)2009年年報則顯示,該公司已取得的開(kāi)發(fā)項目總建筑規模(含土地儲備項目)約200萬(wàn)平方米,“缺地”成為關(guān)鍵。

　　不僅在拿地上顯得底氣不足,房地產(chǎn)企業(yè)的差距正在越拉越遠,而洗牌成為中小開(kāi)發(fā)商不得不面臨的一關(guān)。

　　中國指數研究院日前發(fā)布了《2009中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)榜》,對比2008年相對暗淡的業(yè)績(jì),除萬(wàn)科繼續領(lǐng)跑行業(yè)外,躋身“百億俱樂(lè )部”的開(kāi)發(fā)商達27家,較2008年翻番。業(yè)內專(zhuān)家認為,從此榜單上看,較2008年明顯的變化趨勢是行業(yè)內銷(xiāo)售業(yè)績(jì)分層明顯,梯隊逐漸拉開(kāi),這種行業(yè)集中度趨于加強的趨勢必然使得一些不具實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商面臨洗牌。

　　根據榜單推算,“百億俱樂(lè )部”成員們在地產(chǎn)業(yè)中的分量正越來(lái)越重。27家房企,數量?jì)H占87881家開(kāi)發(fā)商的萬(wàn)分之三,但累計銷(xiāo)售總額高達6500億元,占據了全年商品房銷(xiāo)售總額的14.7%,這使得中小開(kāi)發(fā)商面臨更大發(fā)展壓力。

　　有業(yè)內人士對媒體表示,不僅地王都被“百億俱樂(lè )部”成員摘走,2009年花大價(jià)錢(qián)出手拿地的多數是百億成員,這無(wú)疑使大型企業(yè)將在今后的市場(chǎng)上有更多的話(huà)語(yǔ)權。而目前很多大型開(kāi)發(fā)商將觸角伸進(jìn)了二、三線(xiàn)市場(chǎng),使得區域小開(kāi)發(fā)商壓力很大。

　　中國職業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰則對媒體稱(chēng),目前在全國注冊的開(kāi)發(fā)商約8萬(wàn)家,今后,隨著(zhù)強者愈強的趨勢,80%的開(kāi)發(fā)商面臨洗牌,最終剩下20%家具有實(shí)力的企業(yè)�！叭珖�市場(chǎng)1萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商存在足矣�！眳堑┓f