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　　隨著(zhù)2009年業(yè)績(jì)的逐步披露，記者發(fā)現，各大上市房企手中的土地存量驚人，僅十多家的土地儲備可建面積就占到去年全國商品房銷(xiāo)售面積的四分之一。與此同時(shí)，面對調控壓力，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎信心有增無(wú)減，這從他們給自己制定的新年銷(xiāo)售目標上就可見(jiàn)一斑。

　　囤地熱情高于開(kāi)發(fā)熱情

　　2009年不僅是樓市轉危為安的一年，也是土地市場(chǎng)的一個(gè)豐收年。國家統計局年初公布的數據就顯示，2009年全國商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積則為31906萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，從上市房企的策略來(lái)看，似乎拿地熱情遠遠高過(guò)開(kāi)發(fā)熱度。以“萬(wàn)保招金”中已經(jīng)公布年報的3家為例，截至去年年底，萬(wàn)科的公司權益土地儲備可建面積有1036萬(wàn)平方米，金地也有1358萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)更是超過(guò)2800萬(wàn)平方米，但是他們當年的新開(kāi)工面積分別只有近600萬(wàn)、142萬(wàn)和564萬(wàn)平方米。

　　香港上市的內房股也有類(lèi)似情況，如遠洋地產(chǎn)在去年購得9塊土地，總樓面面積約290萬(wàn)平方米，但同年可售樓面面積僅86.2萬(wàn)平方米；又如中海去年新增土地可供發(fā)展樓面面積達到1210萬(wàn)平方米，但新開(kāi)工面積同樣僅占儲備的一小部分。

　　記者還統計了11家香港上市的內房股年報，其中8家公司公布了土地儲備情況，可建面積總量接近17116萬(wàn)平方米，平均每家的土地儲備達到2139萬(wàn)平方米。其中，土地儲備最大的是碧桂園，截至去年末共取得國土證的土地可建面積達到4043萬(wàn)平方米；其次為中國海外發(fā)展的3055萬(wàn)平方米和合生創(chuàng )展的3020萬(wàn)平方米。

　　“上述房企的土地儲備，11家就有約24000萬(wàn)平方米的可建量，占到去年全國商品房銷(xiāo)售面積的25%，如果能夠加速存量土地開(kāi)發(fā)并進(jìn)入市場(chǎng)，樓市格局可能會(huì )大不一樣�！庇袠I(yè)內人士感嘆。

　　中國指數研究院發(fā)布的2009年中國及主要城市土地市場(chǎng)監測報告顯示，去年全國70個(gè)大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140%。這意味著(zhù)，房企相當一部分資金都用于買(mǎi)地了。仍以“萬(wàn)保招金”為例，來(lái)自中原地產(chǎn)的土地儲備信息統計顯示，2009年至今，這4家企業(yè)在拿地上要花費443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報的招商地產(chǎn)外，其余3家去年的銷(xiāo)售收入分別約489億、230億和121億元。

　　資金鏈負荷不輕

　　統計顯示，截至本周一，A股兩市房地產(chǎn)板塊共有70家企業(yè)發(fā)布年報，2009年都賺得盆滿(mǎn)缽溢，累計實(shí)現凈利潤逾291億元，比2008年的195億元增長(cháng)49%；但與此同時(shí)，至去年底負債總額卻逾5333億元，比2008年底的3790億元增長(cháng)40%。從負債增長(cháng)的情況來(lái)看，保利地產(chǎn)負債合計629億元，同比增加了 249億元；其次，金地集團和萬(wàn)科分別舉債387億元和922億元，同比增加了140億和118億元。

　　港股也是如此。已公布年報的11家內房股負債總值共計3685億元。其中，負債總值最高的是中國海外發(fā)展，約636億元；增幅最大的是世茂房地產(chǎn)，89.84億元的負債總值同比增長(cháng)106%。

　　由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商們今年的資金鏈負荷可不輕�！半m說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)本就是個(gè)高負債的行業(yè)，但今年面臨的壓力較多，主要是受土地調控的影響，土地執法風(fēng)暴加大了土地出讓款回收的力度，對那些去年大幅舉債拿地的房企來(lái)說(shuō)，加緊再融資及銷(xiāo)售回款應是必然選擇�！敝性�地產(chǎn)研究中心主任葛嶺表示。

　　不過(guò)，經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)調整的開(kāi)發(fā)商們也在“吸取教訓”，如趁著(zhù)2009年樓市火爆的情況，A股70家已發(fā)布年報房企的期末現金及現金等價(jià)物余額總計約1333億元，是2008年647億元的2倍。曾經(jīng)在2008年預言過(guò)“百日危機”的潘石屹也認為，開(kāi)發(fā)商現在已經(jīng)懂得保護資金鏈，今年發(fā)生資金鏈斷裂的可能性不會(huì )很大，倒是拿地資金門(mén)檻提高后所產(chǎn)生的擠出效應可能令行業(yè)在近兩三年出現大淘汰。

　　無(wú)懼調控？房企繼續上調年度目標

　　面對調控壓力，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎信心有增無(wú)減，這從他們給自己制定的新年銷(xiāo)售目標上就可見(jiàn)一斑。

　　如在香港上市的內房股中，將今年的銷(xiāo)售指標定得高于去年的比比皆是。遠洋地產(chǎn)2010年的協(xié)議銷(xiāo)售目標為200億元，而其2009年結算的協(xié)議銷(xiāo)售總額為143.16億元，增幅近40%；中國海外發(fā)展表示，2010年的銷(xiāo)售目標比2009年上升20%至500億元，銷(xiāo)售面積計劃達到480萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)也對外表示，2010年計劃在12個(gè)城市推售超過(guò)40個(gè)項目，銷(xiāo)售目標則比2009年上調25%至300億元。

　　相比而言，A股市場(chǎng)內的開(kāi)發(fā)商們顯得較為謹慎，大部分都沒(méi)有對今年的銷(xiāo)售計劃作詳細披露，但宣稱(chēng)今年業(yè)績(jì)仍會(huì )增長(cháng)的不少。如萬(wàn)科總裁郁亮與投資者交流時(shí)就表示，有信心在去年業(yè)績(jì)的基礎上今年再增長(cháng)20%。按照去年萬(wàn)科634.2億元的銷(xiāo)售總計算，那今年的目標就是沖刺800億元。又如B股上市的江蘇新城董事長(cháng)向記者表示，今年要在去年80億銷(xiāo)售額的基礎上加入“百億軍團”。

　　此外，也不能小看了具備實(shí)力的非上市公司。如上海的綠地集團董事長(cháng)張玉良，為2010年提出了營(yíng)業(yè)收入達到1000億元、躋身世界500強的目標。重慶金科集團副總裁李戰洪則透露，今年將有12個(gè)新項目面市，預期銷(xiāo)售目標是120億至150億元，比去年的100億元增長(cháng)20%至50%。

　　不過(guò)，在新一輪房地產(chǎn)調控背景下，這些房企能夠順利完成新一年的計劃嗎？從目前不少房企的表態(tài)來(lái)看，倒也并非打無(wú)準備之仗。如由于去年尚有額度未結算入業(yè)績(jì)，遠洋、中國海外發(fā)展、富力已經(jīng)分別“鎖定”了約116億元、200億元、130億元的銷(xiāo)售金額；萬(wàn)科也表示，今年仍將大幅提高開(kāi)工面積，雖然面臨宏觀(guān)調控帶來(lái)的不確定性影響，但公司擁有寬裕的現金流，足以應對市場(chǎng)發(fā)生的變化。

　　并且，對于今年的樓市，房企的態(tài)度依然樂(lè )觀(guān)。如萬(wàn)科總裁郁亮在回答股東提問(wèn)時(shí)就分析，一方面，宏觀(guān)經(jīng)濟表現要比去年好，萬(wàn)科對此有信心；另一方面，目前市場(chǎng)的存貨不多，不像2008年壓了很多貨，開(kāi)發(fā)商也學(xué)會(huì )一些經(jīng)驗教訓、學(xué)會(huì )存貨的控制辦法，目前的資金也比較充裕，方方面面的原因使得大幅降價(jià)的可能性不會(huì )太大；同時(shí)，從整個(gè)宏觀(guān)大勢來(lái)說(shuō)，政府希望房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展，而不是大起大落，所以大規模降價(jià)的可能不會(huì )出現。

　　“各行各業(yè)的企業(yè)都一樣，每年總想更上一層樓，指標也隨之上升，一般提個(gè)10%是很正常的，不過(guò)像今年許多大型房企的銷(xiāo)售漲幅預期都在20%以上，那可以算是對市場(chǎng)和自身都自信滿(mǎn)滿(mǎn)了�！蔽搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅表示。不過(guò)，也有業(yè)內人士認為今年房企所提的增長(cháng)率與去年的業(yè)績(jì)增幅相比并不算高，畢竟在樓市火爆的去年，許多房企都獲得了50%甚至100%的銷(xiāo)售增長(cháng)，至于能否實(shí)現目標，則要看市場(chǎng)是否買(mǎi)賬了。 記者 李和裕 潘建