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　　房地產(chǎn)調控“滿(mǎn)月”，全國樓市銷(xiāo)量銳減；地產(chǎn)股頻破擬定增發(fā)價(jià)，股市再融資遇阻；行業(yè)景氣度見(jiàn)頂回落，土地購置和開(kāi)發(fā)熱情正在下滑。面對調控重壓和市場(chǎng)變局，部分一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始調整自身的運營(yíng)策略，以應對行業(yè)寒冬。

　　隨行就市降價(jià)促銷(xiāo)、中止增發(fā)融資轉向多元化渠道、放緩購地節奏加快現有項目開(kāi)發(fā)等舉措，正在成為房企的共識。業(yè)內專(zhuān)家預計，一季度過(guò)熱的經(jīng)濟數據給政府足夠的空間與時(shí)間調控房地產(chǎn)行業(yè)，在流動(dòng)性從緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將普遍采取收縮戰略，總體投資將趨于保守，行業(yè)景氣度也將下行。

　　打折促銷(xiāo)日益流行

　　“如果新開(kāi)項目的認籌率達不到60%，我們會(huì )考慮5%-10%的折扣率�！北本┍镜匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售負責人對中國證券報記者表示。

　　按照樓市的銷(xiāo)售慣例，新項目開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )根據周邊項目和二手房的成交均價(jià)，確定意向銷(xiāo)售的價(jià)格區間，并以此向社會(huì )進(jìn)行推介。這在業(yè)內被稱(chēng)為“蓄水”。如果意向客戶(hù)的蓄積量大幅超過(guò)所供應的房源量，開(kāi)發(fā)商會(huì )考慮按照價(jià)格區間的上限定價(jià)，或者進(jìn)一步提價(jià)。

　　“目前的房?jì)r(jià)已處于歷史高位，加之調控新政大幅壓縮新增需求，新盤(pán)的客戶(hù)蓄積量普遍不足，這給追求周轉率的開(kāi)發(fā)商造成了很大的銷(xiāo)售壓力�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡表示。

　　5月16日，萬(wàn)科位于北京的紫苑項目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，該項目此次開(kāi)盤(pán)報價(jià)為25000元/平方米�，F場(chǎng)工作人員介紹，實(shí)際購房有兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，如一次性付款打97折。附加開(kāi)盤(pán)當日折扣等優(yōu)惠條件后，其實(shí)際最終售價(jià)約為24200元/平方米。

　　“如果萬(wàn)科紫苑放在4月初開(kāi)盤(pán)，均價(jià)估計得上30000元/平方米。目前，該區域二手房的成交價(jià)格普遍在25000元/平方米以上�！北本┮晃环康禺a(chǎn)銷(xiāo)售代理機構的經(jīng)理坦言。

　　“我們希望萬(wàn)科的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當月的銷(xiāo)售率達到60%，如果達不到，我們會(huì )調整開(kāi)工節奏，以促銷(xiāo)手段把房子賣(mài)出去�！被⒛昴瓿踉趯�機構投資者解釋萬(wàn)科的策略時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮如是說(shuō)。

　　市場(chǎng)預期，下半年房企在銷(xiāo)售方面的壓力將會(huì )繼續增大。因此，包括恒大、保利、綠地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地產(chǎn)宣布，其全國樓盤(pán)統一85折“讓利”促銷(xiāo)。隨后，保利地產(chǎn)位于上海的保利湖畔陽(yáng)光苑、保利維拉家園等項目的售價(jià)也出現“暗降”。據保利上海內部人士透露，為了保證70%的銷(xiāo)售率，今后一段時(shí)期會(huì )有比較可觀(guān)的折扣優(yōu)惠。

　　目前，多數開(kāi)發(fā)商已在研究5月以后的價(jià)格戰略，穩中下降或成為趨勢�？傮w而言，5月份房企定價(jià)以小幅度的折扣讓利為主。萬(wàn)科、保利、中海、華潤、金地等一線(xiàn)房企的在售項目中，明確降價(jià)的樓盤(pán)尚在少數，但多數樓盤(pán)表示將在現有價(jià)格基礎上給予不同程度的折讓。

　　融資轉向多元化

　　擬增發(fā)地產(chǎn)股頻頻跌破發(fā)行價(jià)，上市房企股市再融資遭遇鴻溝。招商地產(chǎn)董事會(huì )因公司股價(jià)大幅下跌已決定撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案。業(yè)內人士預計，政策收緊短期內不會(huì )改變，受此影響，地產(chǎn)股走勢也不會(huì )有大的“起色”。多數地產(chǎn)公司的增發(fā)方案將面臨流產(chǎn)的危險。

　　據WIND統計，2009年至今，申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)下共有49家A股房地產(chǎn)公司公布增發(fā)預案，擬合計募資金額超過(guò)1000億元。截至5月18日收盤(pán)，已有35家公司的股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，占比超過(guò)七成。

　　今年以來(lái)，包括保利地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團在內的15家地產(chǎn)公司公布再融資方案，目前，這15家公司的股價(jià)全部跌破增發(fā)價(jià)格。以保利地產(chǎn)為例，公司計劃增發(fā)價(jià)格為17.92元，截至5月18日收盤(pán)，保利地產(chǎn)股價(jià)為10.90元，相當于復權價(jià)格13.72元，低于增發(fā)底價(jià)。而保利2009年度曾以24.12/元的價(jià)格增發(fā)股份，包括劉益謙在內的認購者均“被套其中”。

　　直接融資受阻，地產(chǎn)公司紛紛開(kāi)始借道信托、海外發(fā)行優(yōu)先票據等融資方式。今年以來(lái)，恒大地產(chǎn)先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據募集資金13.5億美元。加之加快銷(xiāo)售回款，目前，恒大持有貨幣資金近210億港元。

　　另外，信托也成為部分開(kāi)發(fā)商多元化融資的重要途徑。多家信托公司已將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當作今年主要開(kāi)拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　5月11日，中融信托將10億元募集資金以增資形式對福星股份子公司武漢福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司進(jìn)行直接輸血。據介紹，該單一資金信托將全部用于項目公司的地塊開(kāi)發(fā)，其中3億元用于增加福星惠譽(yù)的注冊資本，控股50%，剩余7億元則計入福星惠譽(yù)的資本公積。

　　從5月6日-5月14日，先后有中華企業(yè)、浙江廣廈、獐子島、香江控股等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計劃。

　　“房地產(chǎn)公司目前的流動(dòng)資金比較充裕，但資金投放也很大，需要不斷拿地、維持開(kāi)工量。地產(chǎn)公司都是負債式發(fā)展，越好的公司越缺錢(qián)�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的“慣性”將迫使它們需要源源不斷的資金支持。而在股市和銀行信貸兩大融資渠道收窄的背景下，海外發(fā)債和信托等方式開(kāi)始涌上前臺。

　　中華企業(yè)通過(guò)上海信托、中誠信托兩家融資的綜合成本分別為8.8%、9.0%，高于銀行信貸。而獐子島參與的中誠信托大連彩虹項目集合信托計劃，綜合成本率不超過(guò)12.5%。

　　保守拿地收縮戰線(xiàn)

　　“政策出臺以后，開(kāi)發(fā)商出現了兩個(gè)陣營(yíng)：如綠地、保利等過(guò)去一年里大規模擴張的開(kāi)發(fā)商，加大推盤(pán)和促銷(xiāo)力度，保證資金回籠；此類(lèi)開(kāi)發(fā)商很可能會(huì )暫停新項目的開(kāi)工和拿地，同時(shí)放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力；而地方小國企和中小開(kāi)發(fā)商，由于在建工程和可售房源都相對較少，加上政策調控期間采取保守策略、不敢輕易投資�！币晃环康禺a(chǎn)分析師指出。

　　知情人士透露，2010年初，萬(wàn)科等多家房企均擬定了相對激進(jìn)的一線(xiàn)城市擴展戰略，其中萬(wàn)科在上海的拿地計劃就有8幅之多。業(yè)內人士分析，受新政影響，這些企業(yè)原本激進(jìn)的拿地戰略很可能會(huì )調整。

　　“今年開(kāi)發(fā)商拿地會(huì )必然將趨于理性，一些重點(diǎn)地塊今后可能會(huì )出現更多的聯(lián)合體形式，房地產(chǎn)企業(yè)合作的機會(huì )更大�！币晃坏禺a(chǎn)商表示，他認為，國家嚴控銀行信貸流向土地市場(chǎng)，對于土地出讓比例的要求也日趨嚴格，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì )像去年那樣瘋狂拿地。

　　隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商戰線(xiàn)的收縮，房地產(chǎn)開(kāi)工率也可能見(jiàn)頂回落。日信證券最新報告指出，4月份新開(kāi)工面積累計同比增長(cháng)達到64.17%，在建面積累計同比增長(cháng)31.66%，當月新開(kāi)工面積為1.34億平米，同比增長(cháng)71.8%。由于去年基數較低，預計5月份新開(kāi)工面積還會(huì )保持快速增長(cháng)，增速會(huì )逐漸放緩，但未來(lái)4至5個(gè)月后，在成交大幅萎縮下，新開(kāi)工面積將會(huì )出現低增長(cháng)或負增長(cháng)。

　　浙商證券報告也顯示，4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比3月下降3.19%。房屋新開(kāi)工面積環(huán)比下降22.99%；土地購置面積環(huán)比下降19.74%。業(yè)內認為，隨著(zhù)調控政策的深入、商品房成交量的進(jìn)一步萎縮，房企繼續控制拿地和開(kāi)發(fā)節奏的趨勢將十分明顯。(記者 林喆)