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　　“據內部人士近日透露，本月起，萬(wàn)科將在全國范圍內降價(jià)，以加快銷(xiāo)售量，搶占市場(chǎng)�！薄�—6月第一天，這樣一則消息在業(yè)內傳播。在此之前，在萬(wàn)科重兵集結的北京，降價(jià)的消息若隱若現。

　　近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，時(shí)下萬(wàn)科五號公園樓盤(pán)內新近開(kāi)盤(pán)的獨棟商業(yè)項目萬(wàn)科五號公社，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)已從4月的5萬(wàn)元/平方米下降至4.55萬(wàn)元/平方米。實(shí)際上，萬(wàn)科在北京的四大熱銷(xiāo)樓盤(pán)皆已降價(jià)促銷(xiāo)。

　　雖然對“全國降價(jià)”的說(shuō)法，萬(wàn)科表示不予置評，但2008年萬(wàn)科主動(dòng)降價(jià)，引領(lǐng)行業(yè)步入價(jià)格下降通道的一幕或許將再次重演。

　　萬(wàn)科五號公社暗降4500元

　　萬(wàn)科五號公社是萬(wàn)科五號公園樓盤(pán)內的獨棟商業(yè)項目。一位房地產(chǎn)中介調查機構高鋪經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，4月20日時(shí)，該機構在調查北京商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，萬(wàn)科五號公社銷(xiāo)售均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，而到了5月14日再次進(jìn)行調查時(shí)，萬(wàn)科公司主動(dòng)向他們更正說(shuō)，當時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)已下降4500元/平方米，降至4.55萬(wàn)元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在實(shí)地調查時(shí)，該樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)代理方北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司一位銷(xiāo)售員說(shuō)，該棟商業(yè)地產(chǎn)項目原先預計銷(xiāo)售均價(jià)為5～6萬(wàn)元，新政后，均價(jià)約在5萬(wàn)元/平方米，后來(lái)根據市場(chǎng)實(shí)際情況，時(shí)下實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)已調至4.55萬(wàn)元/平方米。

　　近日搜房網(wǎng)數據監控中心發(fā)布的調查數據顯示，截至5月25日，三月至五月間，北京城區及五個(gè)近郊區縣90個(gè)熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)樓盤(pán)中，90%的商業(yè)地產(chǎn)項目售價(jià)上漲，最高漲幅達50%。而萬(wàn)科五號公社逆市降價(jià)，多少有點(diǎn)意外，此外，萬(wàn)科五號公社地處北京CBD東擴區的黃金地帶，位置優(yōu)越，降價(jià)更難理解。

　　對于記者的疑問(wèn)，該銷(xiāo)售員表示，萬(wàn)科堅持市場(chǎng)定價(jià)，會(huì )適市而定，根據市場(chǎng)層面的反饋，萬(wàn)科適時(shí)適市對定價(jià)做了調整。

　　萬(wàn)科北京四樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)

　　此外，記者調查發(fā)現，萬(wàn)科在北京熱銷(xiāo)的另外三個(gè)樓盤(pán)時(shí)下也出現了價(jià)格松動(dòng)的跡象。

　　5月初，萬(wàn)科藍山以3.98萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，低于預期的4萬(wàn)元/平方米，而一次性付款還可享受9.7折優(yōu)惠，老業(yè)主享受9.9折優(yōu)惠。

　　而萬(wàn)科北京另一個(gè)樓盤(pán)金隅萬(wàn)科城也在降價(jià)。據新浪樂(lè )居上的統計數據顯示，4月份該樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，5月份下降5.56%至1.7萬(wàn)元/平方米。

　　5月16日，萬(wàn)科假日風(fēng)景最后兩棟樓以實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)約為24200元/平方米開(kāi)盤(pán)，比原先預期開(kāi)盤(pán)價(jià)25000元/平方米下降800元，相比3月份該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)24250元/平方米，也略有下降。一位業(yè)內人士透露，此次開(kāi)盤(pán)的兩棟樓為“工業(yè)化產(chǎn)品”，實(shí)際建設成本比以前的產(chǎn)品還貴700元/平方米左右。

　　由此可見(jiàn)，萬(wàn)科時(shí)下在北京熱銷(xiāo)的四大樓盤(pán)：萬(wàn)科五號公園、萬(wàn)科藍山、金隅萬(wàn)科城與萬(wàn)科假日風(fēng)景均出現價(jià)格松動(dòng)。

　　意在搶占市場(chǎng)份額？

　　萬(wàn)科在北京開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，這是否緣于公司資金鏈緊張，急于出貨以緩解資金壓力？其實(shí)不然。

　　據4月27日萬(wàn)科發(fā)布的2010年第一季度財報，第一季度期末，萬(wàn)科手持現金179.2億元，而公司短期借款和一年內到期長(cháng)期借款的總和為127.4億元。由此可見(jiàn)，萬(wàn)科現金流比較充沛。

　　一位長(cháng)期跟蹤萬(wàn)科的證券業(yè)分析師認為：“從萬(wàn)科的財務(wù)狀況分析，如果市場(chǎng)持續低迷，萬(wàn)科至少能撐5～6個(gè)月。如果不再拿地，存貨周轉速度下降一半，支撐一年到兩年都沒(méi)問(wèn)題，資金鏈仍舊可以延續�！�

　　“像萬(wàn)科這樣的成熟企業(yè)降價(jià)不是因為缺錢(qián)，而是想在行業(yè)低谷時(shí)逢低吸納市場(chǎng)占有率�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)研究部總監宋會(huì )雍向 《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋道：“正是因為時(shí)下不缺錢(qián)，才讓萬(wàn)科具有降價(jià)搶占市場(chǎng)的更大資本�！�

　　其實(shí)，當行業(yè)處于低谷時(shí)，正是大企業(yè)們擴大地盤(pán)的天賜良機。從歷史上看，萬(wàn)科是此中熟手，也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調控之際，正是萬(wàn)科率先降價(jià)，將行業(yè)從觀(guān)望期帶入了降價(jià)通道，萬(wàn)科也因搶先降價(jià)，擴大了地盤(pán)。

　　2010年農歷年初，萬(wàn)科股份總裁郁亮在與機構投資者溝通時(shí)便闡述了萬(wàn)科對本輪地產(chǎn)調控的態(tài)度：“要聽(tīng)政策的話(huà)，中央政策是什么，我們跟著(zhù)做，這樣才能為這個(gè)行業(yè)提供更大的發(fā)展空間�！�

　　5月15日，郁亮在萬(wàn)科內部一次會(huì )議中再次告誡公司員工：“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”。

　　一位房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理說(shuō)，郁亮的意思很明顯，萬(wàn)科不會(huì )對政府本輪地產(chǎn)調控的決心“心存僥幸”，萬(wàn)科還不如利用行業(yè)低谷良機，搶占市場(chǎng)份額。這也符合萬(wàn)科近年來(lái)堅持的“快速開(kāi)發(fā)，提高資金周轉率”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略。

　　萬(wàn)科一季度財報顯示，萬(wàn)科在珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海區域的銷(xiāo)售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實(shí)現在行業(yè)低谷時(shí)搶占市場(chǎng)份額的目標，降價(jià)以釋放銷(xiāo)售量或許是萬(wàn)科唯一的出口。

　　此外，完成今年銷(xiāo)售目標的壓力也迫使萬(wàn)科作出降價(jià)舉措。

　　2009年萬(wàn)科全年共實(shí)現銷(xiāo)售金額634.2億元，而王石的目標是2010年銷(xiāo)售額實(shí)現25%～30%的增長(cháng)，即達到792.75億元～824.46億元的銷(xiāo)售額。

　　一位業(yè)內人士透露，萬(wàn)科全年60%的可售房源集中在宏觀(guān)環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷(xiāo)售目標，萬(wàn)科也會(huì )被迫降價(jià)，釋放手中“貨物”。

　　基于此，宋會(huì )雍認為，“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”，這正是郁亮吹響了的全國降價(jià)的沖鋒號。

　　他認為，萬(wàn)科會(huì )先從政策最嚴、成交量最冷的區域開(kāi)始，然后逐漸推廣至全國。開(kāi)始時(shí)，降價(jià)幅度預計不會(huì )很大，以試探式降價(jià)策略為主。據悉，時(shí)下萬(wàn)科在廣州、蘇州等地的個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格也出現了松動(dòng)。

　　萬(wàn)科：順應變化合理定價(jià)

　　昨日，就全國降價(jià)的說(shuō)法，萬(wàn)科向本報回復稱(chēng)，近期國家及各地連續出臺了多項政策，抑制市場(chǎng)向過(guò)熱發(fā)展，這些政策調控力度之大，調控態(tài)度之堅決，為近年來(lái)所少見(jiàn)，相信必然會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)影響。

　　萬(wàn)科一貫認為，價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，企業(yè)只能“發(fā)現”價(jià)格，而不可能單方面“決定”價(jià)格。萬(wàn)科將積極主動(dòng)順應市場(chǎng)趨勢，以合理的價(jià)格贏(yíng)得客戶(hù)的支持。萬(wàn)科也將積極主動(dòng)順應市場(chǎng)變化趨勢，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出產(chǎn)品。

　　此外，萬(wàn)科公關(guān)部在電話(huà)中說(shuō)，“全國降價(jià)”不知其來(lái)源如何，不予置評�！坝嘘P(guān)各地的價(jià)格情況，萬(wàn)科實(shí)行由各地管理層根據當地市場(chǎng)情況決定。在6月初公司沒(méi)有發(fā)布公告前，我們不能評論。公告發(fā)布后，以該公告數據為準�！�

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　房?jì)r(jià)或步入明降期

　　《國房分析咨詢(xún)報告》上海研究組首席分析師陳真誠表示，前段時(shí)間，業(yè)內一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話(huà)，斷章取義地強調了“加強協(xié)調，適時(shí)適度”一詞，認為房地產(chǎn)調控轉向了，而忽略了“區別對待，有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍，而不是“�！钡姆懂�，近段時(shí)間加強土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論，更加證實(shí)了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科降價(jià)，短期內可能比宏觀(guān)調控政策對房企的沖擊力更大。

　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀(guān)點(diǎn)：“萬(wàn)科的榜樣效應是巨大的。如果不出意外，萬(wàn)科在北京的價(jià)格調整，將會(huì )拉開(kāi)北京房?jì)r(jià)正式調整的序幕，進(jìn)而帶動(dòng)行業(yè)從時(shí)下的觀(guān)望期步入明降期�！�

　　上海中原地產(chǎn)研究部總監宋會(huì )雍認為，萬(wàn)科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色，而率先動(dòng)手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益，后面跟著(zhù)降的企業(yè)，只有降幅更大才能吸引購房者。(記者 葉書(shū)利)