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　　4月中旬出臺的嚴厲房地產(chǎn)調控政策，令各地樓市迅速冰凍。5月份，一線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售量環(huán)比普遍下降逾50%；在供需雙方均陷入深度觀(guān)望的背景下，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)很難有起色。業(yè)內人士預計，二季度，上市房企銷(xiāo)售額同環(huán)比均將出現負增長(cháng)。不過(guò)，在高額預售賬款的保障下，房企今年的中期營(yíng)收和凈利仍會(huì )比較靚麗。

　　WIND統計顯示，截至目前，已有36家A股房企公布中期業(yè)績(jì)預告。其中，23家公司中期業(yè)績(jì)大幅預增，15家公司預增幅度超過(guò)100%。陽(yáng)光城(000671)和中糧地產(chǎn)(000031)預增幅度超過(guò)10倍。

　　調控效果持續釋放

　　“4.15”樓市新政后，密集式調控使各地樓市觀(guān)望氣氛日益加重，一、二手商品房銷(xiāo)量下滑明顯。至調控滿(mǎn)月，國信證券監測的全國17座重點(diǎn)城市的新建商品房周均銷(xiāo)量無(wú)一例外的出現大幅下降。

　　數據顯示，一個(gè)月之內，周均銷(xiāo)量環(huán)比下降幅度高達57.3%，超過(guò)半數城市下降幅度在60%以上。其中，6座城市周均銷(xiāo)量已不足調控前的30%。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也由原先的“賣(mài)方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”轉變，重點(diǎn)城市二手房周銷(xiāo)量平均下降幅度達43%，北京、杭州降幅均在60%以上。

　　國信證券分析師方焱指出，地產(chǎn)調控政策的影響還將持續釋放，另外，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度將從嚴執行；地方對出臺更嚴厲調控細則仍留有活口，如果房?jì)r(jià)繼續飆漲，還將會(huì )出臺更嚴厲的政策。在此背景下，樓市在短期內很難有起色。業(yè)內預計，二季度開(kāi)始，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將出現負增長(cháng)，2010年銷(xiāo)售面積同比下降17%，銷(xiāo)售額同比下降8.9%，今年四季度，房?jì)r(jià)將回落至2009年三季度的水平。

　　但是，受預售款保障的影響，今年上半年，A股房企的結算業(yè)績(jì)將十分不錯。據WIND數據統計，2010年一季度末，申萬(wàn)分類(lèi)的102家A股房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款合計達2016.87億元，同比增長(cháng)97.24%；與年初相比也增長(cháng)近10%。一季度預收賬款與營(yíng)業(yè)收入合計2589.51億元，這已經(jīng)與2009年房企2536.23億元的營(yíng)業(yè)收入持平。這意味著(zhù)，A股房企今年中期乃至全年的業(yè)績(jì)已有保障。

　　運營(yíng)能力或將下降

　　從一季度財務(wù)指標看，A股房企的運營(yíng)指標都處于正常區間內，但是，在銷(xiāo)售下滑、回款減速、庫存增加的趨勢下，未來(lái)，房企運營(yíng)能力可能下降。

　　在調控背景下，A股房企部分運營(yíng)指標也出現了下滑跡象。2009年末，A股房企每股經(jīng)營(yíng)性現金流為0.89元，而2010年一季度末，該指標轉負；另外，一年內到期的非流動(dòng)負債與短期借款之和占貨幣資金的比重，由去年末的53%上升至今年一季度的57%，這表明，房企短期償債能力下降。

　　數據還顯示，A股房企2009年末和2010年一季度的存貨合計分別達6000億元和6500億元，季度環(huán)比增速由去年四季度的8.2%上升至今年一季度的9.9%。存貨增速提升既有銷(xiāo)量下滑的因素，也有開(kāi)發(fā)商對未來(lái)判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)而出現了逆勢擴張的因素。

　　業(yè)內人士指出，一般而言，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期為2-4年，存貨周轉率低于1/4，就意味著(zhù)消化周期過(guò)長(cháng)，可能危及房企正常經(jīng)營(yíng)。今年一季度，行業(yè)平均的存貨周轉率0.145，明顯低于正常開(kāi)發(fā)周期所需的存貨周轉率。本報記者 林喆