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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴厲調控政策的威懾下開(kāi)始調整，多家房企打出降價(jià)大旗，樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)來(lái)臨？在對“六月份全國統一降價(jià)”傳聞進(jìn)行否認后，備受矚目的萬(wàn)科真實(shí)的想法是什么？政策調控會(huì )不會(huì )改變地產(chǎn)行業(yè)的運行軌道，又將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些考驗？萬(wàn)科總裁郁亮近日接受了中國證券報記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)，闡述了對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的解讀，以及萬(wàn)科應對市場(chǎng)變化的真實(shí)策略。

　　定價(jià)不會(huì )“一刀切”

　　中國證券報：今年的房地產(chǎn)調控政策似乎比2007年底的更為嚴厲，樓市是否已經(jīng)出現拐點(diǎn)，會(huì )不會(huì )再現2008年的市場(chǎng)情形？萬(wàn)科將如何應對市場(chǎng)出現的新變化？

　　郁亮：大家都說(shuō)今年的調控是史上最嚴厲的，立竿見(jiàn)影，一個(gè)月就開(kāi)始顯現效果。但我認為這不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)，而是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的新開(kāi)端。

　　追溯到1998年房地產(chǎn)貨幣化改革，起初的規劃較為完善，包括商品房、保障房和經(jīng)適房等，后因種種原因當初很多規劃沒(méi)有落實(shí)，現在幾乎變成了純商品房市場(chǎng)，積累了一些問(wèn)題。今天，我們的行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，滿(mǎn)足城鎮居民住房需求。

　　這次調控不是嚴厲打擊的開(kāi)始，而是重新建設的開(kāi)始，市場(chǎng)格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動(dòng)配合這種趨勢。我們認為未來(lái)住宅體系必須包括兩大部分：政策性住房和商品房，政策性住房會(huì )有一個(gè)可觀(guān)的比例，發(fā)展商必須主動(dòng)參與這兩大塊的建設發(fā)展。

　　萬(wàn)科在策略上仍堅持：一、穩健經(jīng)營(yíng)和高速周轉，始終堅持“不囤地、不捂盤(pán)、不當地王”；二、尋找機會(huì )和領(lǐng)跑，與城市共同發(fā)展，與行業(yè)共同進(jìn)步；三、回歸基本商業(yè)邏輯：以客戶(hù)為導向，提升專(zhuān)業(yè)能力和產(chǎn)品性?xún)r(jià)比。

　　中國證券報：有媒體報道稱(chēng)“萬(wàn)科六月份將全國統一降價(jià)”，萬(wàn)科隨后進(jìn)行了否認，請問(wèn)萬(wàn)科真正的想法是什么？據說(shuō)萬(wàn)科今年60%的可售房源集中在宏觀(guān)環(huán)境更不確定的下半年上市，在這種背景下，如何將上市的房源銷(xiāo)售出去？

　　郁亮：近期有傳聞稱(chēng)“萬(wàn)科6月份將在全國各地統一降價(jià)”，這種說(shuō)法不準確，不符合萬(wàn)科的管理邏輯。這一點(diǎn)我們也曾多次對外解釋過(guò)，萬(wàn)科總部不搞“一刀切”，從來(lái)不會(huì )向各地公司下達統一的價(jià)格調整指令，因為各地的情況存在差異，而總部不可能比各地公司更了解當地的情況。

　　萬(wàn)科的策略并不是在4月中旬調控政策出臺后才進(jìn)行調整的，而是一直在貫徹2007年之后的“不當地王，不囤地，不捂盤(pán)”原則。市場(chǎng)隨時(shí)在變動(dòng)，我們力圖把握的是銷(xiāo)售速度，比較理想的速度，是新盤(pán)開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內，能賣(mài)掉60%。

　　萬(wàn)科2009年下半年的開(kāi)工節奏和今年的新房上市節奏略快于行業(yè)整體水平，但差別并不大。目前萬(wàn)科的可售資源存量很低，5月份新盤(pán)當月認購率在前5個(gè)月中處于中等偏上，存貨水平尚未出現明顯回升。萬(wàn)科一貫堅持“不捂盤(pán)”的基本原則，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出房屋，相信我們與自住購房者之間能夠達成共識。

　　銷(xiāo)售目標在跑贏(yíng)大市

　　中國證券報：萬(wàn)科今年800億元的銷(xiāo)售目標能完成嗎？今年的開(kāi)工和竣工計劃會(huì )不會(huì )進(jìn)行相應調整？

　　郁亮：萬(wàn)科的目標是跑贏(yíng)大市，不會(huì )在年初設定一個(gè)固定的全年銷(xiāo)售目標。一家公司全年銷(xiāo)售額的多少，很大程度上取決于市場(chǎng)情況。無(wú)論是從“不捂盤(pán)”的原則出發(fā)，還是從實(shí)現增長(cháng)、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會(huì )盡可能多賣(mài)樓。

　　我們在2009年下半年已經(jīng)對部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快提出預警，2010年的開(kāi)工計劃比較保守，已經(jīng)考慮到部分城市市場(chǎng)調整的可能性。萬(wàn)科的產(chǎn)品結構中，大部分為90平方米以下住宅。今年5月，萬(wàn)科新推盤(pán)認購率高于4月，說(shuō)明在合理價(jià)格下，自住需求依然強勁。因此，我們暫不考慮調整開(kāi)工計劃，公司將按原計劃推進(jìn)竣工計劃。

　　要學(xué)會(huì )過(guò)緊日子

　　中國證券報：我們注意到在房地產(chǎn)銷(xiāo)量大幅下降的同時(shí)，商業(yè)銀行對開(kāi)發(fā)貸款也有所收緊，資本市場(chǎng)再融資擱淺，目前中央又提到土地增值稅清算，你認為資金鏈會(huì )否對房地產(chǎn)行業(yè)構成較大威脅？萬(wàn)科的資金鏈怎么樣？

　　郁亮：目前來(lái)看大多數開(kāi)發(fā)商的資金狀況還是不錯的，一方面因為2009年市場(chǎng)成交旺盛，銷(xiāo)售創(chuàng )新高，另一方面也反映了經(jīng)過(guò)上輪調整后，開(kāi)發(fā)商的資金安全意識增強。但如果市場(chǎng)成交持續低迷，行業(yè)資金面確實(shí)將逐步趨緊，由于行業(yè)缺少直接融資渠道和長(cháng)期融資渠道，這會(huì )導致企業(yè)投資能力普遍下降，影響市場(chǎng)未來(lái)的住房供應。

　　“小心駛得萬(wàn)年船”，發(fā)展商應當從上次市場(chǎng)調整中吸取教訓，積極應對市場(chǎng)變化，通過(guò)加快銷(xiāo)售回籠資金才是最重要的。融資困難也會(huì )影響到房企擴張速度，必須學(xué)會(huì )過(guò)緊日子，學(xué)會(huì )通過(guò)多種合作方式開(kāi)發(fā)項目。

　　當企業(yè)資金非常緊張的時(shí)候，降價(jià)促銷(xiāo)是常見(jiàn)的應對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調整價(jià)格的理由，至少萬(wàn)科不會(huì )因為資金充裕就無(wú)視市場(chǎng)的變化。萬(wàn)科目前的資金狀況確實(shí)非常良好，但無(wú)論資金狀況有多好，也將始終堅持“不捂盤(pán)”的基本原則。

　　積極參與保障房建設

　　中國證券報：你認為政府應當如何完善房地產(chǎn)制度方面的建設？

　　郁亮：目前應當珍惜來(lái)之不易的調控效果，這是個(gè)良好的開(kāi)端，不宜輕易改變。要保持房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康穩定成長(cháng)，需要從多方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運行機制，我提出幾點(diǎn)建議：

　　首先是迅速制定出相應的住宅長(cháng)期發(fā)展規劃，明確住宅供應總量、供應結構、土地供應以及人均住宅面積等，同時(shí)明確政策與市場(chǎng)的邊界。

　　其次是應加大住房保障建設，尤其廉租住房、公共租賃住房的供應力度，重點(diǎn)關(guān)注人口流入的主要目標城市，關(guān)注新移民、剛畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員。

　　第三是需要增加土地供應。包括加快城市新區建設，加快軌道交通、相關(guān)公共配套設施建設；適度提高城市容積率；推動(dòng)土地供應的多元化；促進(jìn)存量土地的盤(pán)活；堅持土地招拍掛制度。

　　第四是需要落實(shí)“國36條”，為民間資本提供更多的出路，能更有效分流投資性購房資金，使住房充分體現其使用功能，同時(shí)避免行業(yè)出現大起大落。

　　此外，國內房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對預售款和銀行信貸高度依賴(lài)，每當行業(yè)低谷時(shí)企業(yè)資金總是嚴重匱乏，被迫大幅削減投資、開(kāi)工，進(jìn)而導致行業(yè)景氣回升后供應嚴重不足。應該拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，增加開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)期資金來(lái)源渠道。

　　中國證券報：談?wù)勀壳叭f(wàn)科在保障房建設方面所做的工作，未來(lái)還有哪些計劃？

　　郁亮：萬(wàn)科非常愿意在兼顧股東利益的情況下，積極參與保障性住宅的開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，萬(wàn)科在保障性住房的研究、實(shí)踐方面投入了相當的精力，參與了包括公共租賃住房、配套商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種保障性住房的實(shí)踐。例如公共租賃住房有廣州的萬(wàn)匯樓項目，配套商品房有上海的華漕等項目，限價(jià)房有天津的新里程等項目，經(jīng)濟適用房有武漢的青山區等項目，在北京的紅獅家園項目，既包括一部分限價(jià)房，也包括一部分廉租房。

　　我們非�？春帽Ｕ闲宰》拷ㄔO與住房產(chǎn)業(yè)化的結合，將積極介入，今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬(wàn)平方米的保障性住房。保障性住房建設規模大，進(jìn)度要求快，套型結構設計易于標準化，同時(shí)節能環(huán)保要求較高，適合產(chǎn)業(yè)化方式建造。本報記者 萬(wàn)晶