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　　6月中旬，無(wú)錫市民張先生頂著(zhù)大雨到處看房。正當他猶豫是否要出手時(shí)，收到一條從無(wú)錫綠城?玉蘭花園項目售樓處發(fā)來(lái)的短信：“意向金10萬(wàn)元抵12萬(wàn)元或30萬(wàn)元抵35萬(wàn)元，5天內簽約優(yōu)惠1萬(wàn)元，一次性付款優(yōu)惠6萬(wàn)元……老業(yè)主再次購房?jì)?yōu)惠1萬(wàn)元，贈送一個(gè)價(jià)值10萬(wàn)元的地下車(chē)位，一部?jì)r(jià)值8萬(wàn)元的中央空調”。

　　同一天，所有無(wú)錫綠城?玉蘭花園的業(yè)主也收到了這條“開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠”短信。重壓之下，一再強調不輕易降價(jià)的綠城中國(03900.HK)終于扛不住了。盡管綠城中國董事長(cháng)宋衛平公開(kāi)表示，“只要迅速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，就不會(huì )有任何風(fēng)險”，但形勢還是在5月份發(fā)生了逆轉。

　　綠城中國5月份業(yè)績(jì)顯示，當月銷(xiāo)售20億元，同比縮水七成，居5月份上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下跌榜首位。綠城中國一直堅持的高負債開(kāi)發(fā)模式也使其資金壓力雪上加霜，不但去年底負債率高達105%，而且今年要支付約200億元地價(jià)款，資金缺口超過(guò)100億元。

　　耐人尋味的是，綠城中國項目在無(wú)錫銷(xiāo)售情況很好，自去年開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售率保持在90%左右。一名地產(chǎn)分析師就此對《投資者報》表示，對并未遇冷的項目如此“優(yōu)惠”，足見(jiàn)綠城中國目前面臨的困境和危機不可小視�！爸苯咏祪r(jià)或許是其下一步棋”。

　　資金緊張

　　盡管2008年遭受過(guò)資金重壓，但2009年的地產(chǎn)刺激政策給綠城中國送來(lái)天量信貸和可觀(guān)銷(xiāo)售額。也因此，公司全然忘記了在上一輪調控中瀕臨被收購的教訓，仍到處瘋狂拿地。

　　2009年8月7日，在無(wú)錫土地拍賣(mài)會(huì )現場(chǎng)，宋衛平一身白色T恤出現，談笑風(fēng)生中，僅用了16分鐘，就以29億元的價(jià)格輕松競得當地41號地塊。

　　盡管2009年到處拿地花費不少，綠城中國仍然財大氣粗，截至去年年底，其現金存量近100億元。這讓公司底氣十足，2010年冒著(zhù)政府調控風(fēng)險繼續高調拿地。

　　2010年前兩個(gè)月，綠城中國通過(guò)招拍掛取得上海、青島、新泰、舟山等多幅優(yōu)質(zhì)土地。至此，公司土地儲備總用地面積達2200余萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，綠城中國的拿地政策一向激進(jìn)。早在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)期，在不少土地流拍的情況下，綠城中國接連在杭州等城市拿下稀缺住宅地塊。2009年拿地更瘋狂，耗資456億元，占合同銷(xiāo)售額的88.8%。

　　不少業(yè)內人士認為，綠城中國在高負債率的情況下繼續拿地，一旦銷(xiāo)售放緩，公司可能再度面臨財務(wù)困境。由于綠城中國在2010年一季度拍下的土地中，部分需要一年之內繳清土地價(jià)款，這意味著(zhù)，下半年所面臨的資金壓力非常大。

　　到目前為止，綠城中國未付清的地價(jià)款還有多少呢？綠城中國行政總裁壽柏年對本報記者表示，“對于2009年456億元的地價(jià)款，去年已支付200億元左右，今年仍有230多億元尚未付清�！睂τ谀壳爸Ц兜貎r(jià)款的具體數目，壽柏年表示，2010年又購買(mǎi)了一些土地，地價(jià)款為90億元左右，“如果接下來(lái)不買(mǎi)地的話(huà)，今年綠城中國大概要付200億元的地價(jià)款，到現在為止，已經(jīng)支付100億元�！�

　　也就是說(shuō)，綠城從年初的手持100億元現金，變成目前超過(guò)100億元資金缺口。2010年又是綠城最需要花錢(qián)的一年，綠城集團在建項目達102個(gè)，新開(kāi)工面積將超過(guò)800萬(wàn)平方米，在建面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，僅次于綠地和萬(wàn)科。

　　銷(xiāo)售遇冷

　　在市場(chǎng)低谷時(shí)，負債率高、銷(xiāo)售能力弱的企業(yè)無(wú)疑處于弱勢。在花旗銀行的分析報告中談到，本輪調控受影響較大的房企中，綠城中國排在第一位。

　　之所以受影響最大是因為在綠城中國2010年開(kāi)工的項目中，近三成位于一線(xiàn)城市，在調控背景下銷(xiāo)售面臨的挑戰就更大�！熬G城中國的樓盤(pán)基本屬于高端項目，此次宏觀(guān)調控主要瞄準了高端項目；同時(shí)，綠城中國拿地的成本一直比較高，房?jì)r(jià)回調余地不大�！币拙又袊�分析師薛建雄表示。

　　盡管壽柏年認為2010年房?jì)r(jià)不會(huì )有太大影響，并堅定地相信，“中國決定房地產(chǎn)前行的大經(jīng)濟背景并沒(méi)有發(fā)生變化，包括經(jīng)濟回暖復蘇、城市化進(jìn)程、居民收入提高以及居民要求改善住宅需求等方面”。

　　但實(shí)際的情況是，綠城中國在售的豪宅已經(jīng)遇冷。數據顯示，綠城中國今年以來(lái)新開(kāi)盤(pán)房源的銷(xiāo)售率呈現下降趨勢，前四個(gè)月平均銷(xiāo)售率從去年下半年的82.8%跌至65%。另一項統計顯示，今年前四個(gè)月，綠城實(shí)現銷(xiāo)售金額143億元，盡管比去年同期增加170%，但難以掩蓋銷(xiāo)售完成水平滯后和銷(xiāo)售率下滑的現實(shí)，而且僅完成全年銷(xiāo)售目標的21%，遠低于內地房企同行30%的平均水平。

　　還債壓力

　　眾所周知，綠城巨額負債經(jīng)營(yíng)的方式一直備受爭議。早在2007年末時(shí)，綠城資本負債率為88.2%，到2008年末上升到140.1%，盡管去年由于樓盤(pán)銷(xiāo)售成績(jì)不錯而促使負債水平回落至105%，但在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位。

　　“綠城95%以上的資產(chǎn)是住宅和土地，公司變現能力非常強。資金一旦發(fā)生問(wèn)題，可以通過(guò)合作變現，我們有大量的戰略合作伙伴，他們有錢(qián)。如果我們出讓一些項目股份，他們還是非常樂(lè )意接受的�！眽郯啬陮Υ吮憩F得相當樂(lè )觀(guān)。

　　但事實(shí)卻不是如此，綠城中國已陷入了高額負債泥潭。今年初，綠城與工商銀行達成信托協(xié)議，共融得資金16.87億元；與平安信托達到協(xié)議，共融得16億元資金；與中泰信托達到協(xié)議，共融資10億元。

　　“綠城的信托計劃屬高額融資，與工行達成的信托，年利率高達14%，從這一點(diǎn)也看出綠城急需資金�！鄙虾Ｎ搴蠂�際總經(jīng)理鄒毅表示。

　　而對于海外融資，綠城變得非常小心�！熬G城負債率高，合作項目多，境外投資者不喜歡高負債以及合作策略。所以目前沒(méi)有在境外資本市場(chǎng)融資的計劃，今年會(huì )擴大與銀行和其他信托機構的合作�！眽郯啬旮嬖V《投資者報》。

　　一個(gè)重要背景是，綠城在上輪調控陷入被收購邊緣，全靠調控政策逆轉才轉危為機。如果說(shuō)2009年是綠城的起死回生年，那么2010年將是償債年。年初，綠城中國已回購了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債，金額4億美元。公司分別在5月10日、13日、17日披露信息顯示，贖回2007年發(fā)行的海外債券977.95萬(wàn)股。

　　在輝立證券一位分析師看來(lái)，根據綠城集團2009年年報顯示持有的現金來(lái)看，短期償債能力不成問(wèn)題，約22億元贖回費用不會(huì )影響公司的財務(wù)流動(dòng)性。但由于該集團項目多布局在華東地區，銷(xiāo)售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而在銀行信貸獲取方面沒(méi)有明顯優(yōu)勢，因此在2010年下半年公司的財務(wù)狀況可能面臨吃緊。(記者 賴(lài)智慧）