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　　“商品房市場(chǎng)陷入僵局，政府大力發(fā)展保障房，在此背景下，開(kāi)發(fā)商對保障房的態(tài)度正在發(fā)生巨變。萬(wàn)科、招商、保利等房企大佬紛紛加大參建保障房的力度，原因可能已不是承擔社會(huì )責任、樹(shù)立良好形象那么簡(jiǎn)單。保障房在樓市的比重可能越來(lái)越大，大型開(kāi)發(fā)商無(wú)論如何也得先搶占地盤(pán)。業(yè)界也呼吁，相關(guān)部門(mén)應當鼓勵開(kāi)發(fā)商的這種行為，并從制度上給予落實(shí)�！�

　　開(kāi)發(fā)商轉攻保障房

　　由于保障房的利潤空間較小，過(guò)去通常由國有房企負責建設，一般開(kāi)發(fā)商對保障房建設的積極性并不高。不過(guò)，相對于以往保障房開(kāi)發(fā)的無(wú)人問(wèn)津，當下“主動(dòng)”參與保障房建設的開(kāi)發(fā)商正越來(lái)越多。

　　“這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)‘重建’的開(kāi)始�！比f(wàn)科總裁郁亮在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)直言，“未來(lái)中國的住宅體系包括政策性住房和商品房?jì)纱蟛糠�，而且政策性住房�?huì )有一個(gè)可觀(guān)的比例，因此發(fā)展商必須主動(dòng)參與這兩大塊的建設中來(lái)�！�

　　萬(wàn)科管理層表示，看好保障性住房建設與住房產(chǎn)業(yè)化的結合，將積極介入。今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬(wàn)平方米的保障性住房。

　　據了解，萬(wàn)科近年已經(jīng)參與了公共租賃住房、配套商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種保障性住房的實(shí)踐，公共租賃住房有廣州的萬(wàn)匯樓項目，配套商品房有上海的華漕等項目，限價(jià)房有天津的新里程等項目，經(jīng)濟適用房有武漢的青山區等項目。

　　郁亮表示，“當前的調控政策，是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，而行業(yè)的發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化�！睂τ诒Ｕ闲宰》拷ㄔO，郁亮提出，應加大廉租住房、公共租賃住房的供應力度，重點(diǎn)關(guān)注人口流入的主要目標城市，關(guān)注新移民、剛畢業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。

　　在談到第一次進(jìn)軍保障性住房領(lǐng)域時(shí)的情景，遠洋地產(chǎn)副總裁徐立仍記憶猶新。2008年11月，遠洋旗下的北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)招標，拿下管莊限價(jià)房項目用地，取名為“遠洋潤園”，是當時(shí)北京市規模最大的限價(jià)房項目之一�！皦毫�肯定是有的，限價(jià)房的價(jià)格只有每平方米7400元，如何施工才能保證不虧損，這筆賬首先就要算�！毙炝⒈硎�，遠洋潤園中約9萬(wàn)平米、1125套的雙限房已于2009年四季度開(kāi)工，剩余的11萬(wàn)平方米也將于2010年上半年開(kāi)工建設。同時(shí)遠洋地產(chǎn)還在石景山區承接了約3萬(wàn)平方米的保障房開(kāi)發(fā)建設任務(wù)。

　　招商地產(chǎn)董事長(cháng)孫承銘日前也指出，公司會(huì )積極參與保障性住房建設，現已介入相關(guān)項目的開(kāi)發(fā)及建設當中。目前招商地產(chǎn)北京立水橋項目及深圳瀾園項目均有保障房的建設配套。

　　保利地產(chǎn)2007年建設了廣州第一個(gè)限價(jià)房項目——保利西子灣，其中有八成為套型建筑面積在90平方米以下的住宅，當時(shí)限價(jià)6500元/平方米，相當于周?chē)�商品房房�(jì)r(jià)的七成。

　　2007年7月，保利地產(chǎn)還中標北京常營(yíng)兩限房地塊，并投資建設保利嘉園。項目包括27棟限價(jià)住宅和1棟廉租房，共計4199戶(hù)。該項目在2009年初上市，銷(xiāo)售均價(jià)不足6000元/平方米。在2009年年報中，公司也明確將積極把握城鎮化和保障性住房的發(fā)展機遇。

　　除萬(wàn)科、遠洋、保利外，不少房企都在加大參建保障房的力度。今年5月，首開(kāi)股份位于北京大興區黃村鎮的限價(jià)房項目——首開(kāi)康乃馨城正式動(dòng)工，預計售價(jià)為6500元/平方米，而周邊的房?jì)r(jià)多數在20000元/平方米左右。綠地集團今年也對產(chǎn)品結構進(jìn)行了調整，保障房和現代服務(wù)業(yè)兩類(lèi)項目的比重將增至60%。

　　能夠加快資金周轉

　　隨著(zhù)政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房周轉速度快的特點(diǎn)就成了吸引開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)勢。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數據顯示，6月中上旬，北京商品房成交量繼續下探，住宅總成交量?jì)H為3094套，環(huán)比5月同期下滑37.1%。除去經(jīng)濟適用房及限價(jià)房等政策房后，商品住宅僅為1950套，環(huán)比5月中上旬下跌了32.8%。

　　在商品房陷入低迷時(shí)，保障房市場(chǎng)正迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間。各地的樓市新政都明確要求加大政策房建設力度。根據北京市今年的住宅建設規劃，將開(kāi)工建設政策性保障住房13.4萬(wàn)戶(hù)，各類(lèi)政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設和收購各類(lèi)政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，快速發(fā)展的保障房無(wú)疑是個(gè)巨大的市場(chǎng)。

　　“雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控之下，不失為一個(gè)安全的經(jīng)營(yíng)模式。相對于普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷(xiāo)售費用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周轉速度快，能夠加速開(kāi)發(fā)商的資金周轉，在當前房地產(chǎn)陷入僵局的情況下，無(wú)疑對開(kāi)發(fā)商有很大的吸引力�！睒I(yè)內人士指出。

　　首開(kāi)股份有關(guān)人員在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，保障房雖然對公司的利潤空間有一定影響，但是對市場(chǎng)有積極的意義。同時(shí)，保障性住房周轉速度快符合公司加快周轉的目標。因此公司將在綜合判斷的基礎上，積極爭取并有選擇地參與保障房項目的建設。

　　專(zhuān)家認為，房企進(jìn)入保障房市場(chǎng)，主要是由于商品房市場(chǎng)受到政策調控，而保障房市場(chǎng)受到政策支持。而且由于保障房是政府項目，開(kāi)發(fā)商更容易獲得銀行貸款授信，對資金的壓力較小。

　　應鼓勵開(kāi)發(fā)商建設熱情

　　從建造高檔樓盤(pán)到發(fā)展普通住宅，再到保障房建設，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著(zhù)一次回歸。然而在加大保障房建設力度的背景下，如何真正鼓勵開(kāi)發(fā)商的建設熱情，將是保障房建設目標能否順利實(shí)現的關(guān)鍵。

　　根據規劃，2010年我國將建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房580萬(wàn)套，改造農村危房120萬(wàn)戶(hù)，保障房建設任務(wù)艱巨。6月18日，住建部、國土部、發(fā)改委等6部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規劃編制的通知》，要求加快建設公共租賃住房、限價(jià)商品住房，加快住房保障立法，推進(jìn)信息化建設。今年7月底前，各級2010-2012年保障性住房建設規劃將向社會(huì )公布。

　　盡管主要由國家推動(dòng)，但是現階段，開(kāi)發(fā)商仍然是保障房建設的主體。積極有效地調動(dòng)起開(kāi)發(fā)商的保障房建設積極性，避免作秀的行為，確保開(kāi)發(fā)商真正投入到保障房的建設中去，就成為解決保障房建設的要點(diǎn)之一。

　　遠洋地產(chǎn)副總裁徐立表示，在國外，保障性住房建設往往在利率等方面享受相關(guān)優(yōu)惠，我國如何在制度設計上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設的積極性還需要繼續探索。

　　專(zhuān)家也指出，保障房建設除需要大量資金投入，還需要政府提供優(yōu)惠的推地政策，并對建設前期的征地、拆遷進(jìn)行支持。除此之外，關(guān)鍵還要有相應的配套措施，包括激勵機制和風(fēng)險分擔機制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入。本報記者 于萍 萬(wàn)晶