宏觀(guān)調控對住宅類(lèi)地產(chǎn)過(guò)快增長(cháng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開(kāi)發(fā)商也會(huì )轉向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)持續經(jīng)營(yíng)及彌補盈利的不足。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。

　　記者胡萍樓市密集調控兩個(gè)月來(lái)，各地樓市繼續降溫：成交量大幅下挫，買(mǎi)方賣(mài)方深度觀(guān)望，打折、降價(jià)等也成為敏感詞匯。記者調查發(fā)現，當住宅市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下遭遇“重創(chuàng )”時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資客的新寵；當房?jì)r(jià)“死扛”時(shí)，租房?jì)r(jià)節節高升，與此同時(shí)，潛伏的抄底客也做好了準備。

　　商業(yè)地產(chǎn)趨熱在樓市調控新政重磅出擊，商品房住宅市場(chǎng)投機客備受打壓之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì )否成為突破口呢？

　　“住宅有泡沫商鋪更靠譜”這是記者在北京市朝陽(yáng)北路青年路附近看到的一個(gè)廣告標語(yǔ)。新建的商鋪整齊待售，接待的銷(xiāo)售人員也信心十足：“近1個(gè)月來(lái)看商鋪的人不少，還有些是本小區的業(yè)主。這里交通好、人口多，是商業(yè)旺地，不愁賣(mài)�！�

　　北京中原地產(chǎn)研究部統計表示，6月份商業(yè)地產(chǎn)當月預售數據全面超過(guò)住宅。數據顯示：截至6月21日晚，取得預售的商業(yè)項目共9個(gè)，而住宅為8個(gè)；當月成交商業(yè)地產(chǎn)相比期房住宅高13倍，而銷(xiāo)售額更是達到了3.94億元，遠超過(guò)住宅的8000萬(wàn)元。

　　按照業(yè)內人士分析，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為三個(gè)階段：第一階段是住宅開(kāi)發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開(kāi)發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。目前中國地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段，住宅開(kāi)發(fā)暴利應該逐漸過(guò)去。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張大偉認為，宏觀(guān)調控對住宅類(lèi)地產(chǎn)過(guò)快增長(cháng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開(kāi)發(fā)商也會(huì )轉向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)持續經(jīng)營(yíng)及彌補盈利的不足。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。張大偉告訴記者，以北京為例，其商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在2009年來(lái)的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽(yáng)門(mén)等二環(huán)內熱點(diǎn)區域的部分寫(xiě)字樓的價(jià)格僅相當于通州的住宅價(jià)格，使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本沒(méi)有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。此外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)量明顯增加、商業(yè)地產(chǎn)的回報率高，沒(méi)有受到限購及貸款新政的影響等都使得投資者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

　　房?jì)r(jià)已現松動(dòng)近日，記者從一家知名二手房中介機構獲悉，位于海淀區魏公村某處的二手房報價(jià)比月初直降約10萬(wàn)元。但二手房經(jīng)紀人黃先生告訴記者：“這只是個(gè)案，一般是投資客急于拋售套現所為。大部分業(yè)主報價(jià)并未降，只是業(yè)主普遍表示有商量余地�！�

　　同成交量的節節下滑相比，房?jì)r(jià)似乎更為頑固。北京中原地產(chǎn)的跟蹤研究表明，二手房?jì)r(jià)格率先出現了明顯下降，通州部分小區的售價(jià)在新政以后下調幅度已經(jīng)超過(guò)3成，但是目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探趨勢。張大偉認為，盡管目前降價(jià)項目還比較少，但如果現有政策持續，加上房產(chǎn)稅等可能出臺的政策影響，房?jì)r(jià)回落的趨勢將基本形成。

　　據北京市統計局數據顯示，今年5月，北京市房?jì)r(jià)環(huán)比下降0.1%，實(shí)現了15個(gè)月以來(lái)的首降。但1至5月間，四環(huán)內的房?jì)r(jià)仍達到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家認為政策有滯后性。按照市場(chǎng)經(jīng)驗，只有在成交量下降了一段時(shí)間之后，價(jià)格才會(huì )下跌。有業(yè)內人士認為，一般要超過(guò)兩三個(gè)月才會(huì )看到樓價(jià)明顯調整。中原地產(chǎn)的分析人員對記者說(shuō)，新政出臺之前成交量非�；钴S，新政出臺之后，成交量突然急剎車(chē)導致后繼無(wú)力。如果6月的成交量比5月高，那么底部較難有一個(gè)大的調整；如果6月成交量往下跌，那樓價(jià)才會(huì )走跌。

　　抄底者伺機而動(dòng)黃先生有不少客戶(hù)至今還對去年初錯失良機而感到后悔。黃先生告訴記者，5月份，該公司的業(yè)績(jì)遠遠好于其他中介公司，而6月以來(lái)看房的客戶(hù)明顯增多，主要是首次購房和改善性購房者，但居高的房?jì)r(jià)以及買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍讓大多數看房者猶豫不決。

　　購房者似乎都期盼著(zhù)房?jì)r(jià)下降，而這也是他們判斷“到底什么時(shí)候出手”的關(guān)鍵因素。從央行對居民購房意愿的調查來(lái)看，居民對未來(lái)一年房?jì)r(jià)的下跌預期大幅上升，那么“不缺需求”的樓市會(huì )否因房?jì)r(jià)的下跌而引發(fā)抄底熱？樓市潛伏者到底還有多少呢？

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)等多家中介公司數據顯示，目前至少有三成購房者在“潛伏”。另?yè)�多家網(wǎng)上調查顯示，五成以上的受訪(fǎng)者打算在這一輪政策調整中抄底。

　　而6月初，一家知名地產(chǎn)網(wǎng)站牽頭在全國上百個(gè)城市啟動(dòng)中國樓市“百團大戰”，招募抄底正規軍，此舉更是引發(fā)了業(yè)界和市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。據悉，該招募帖在論壇發(fā)出不到一小時(shí)，就有246名購房者報名參與�！靶抡�頻出劍指高房?jì)r(jià)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒彌漫，部分購房置業(yè)剛性需求選擇潛伏�！卑賵F大戰組織者如是說(shuō)。

　　一位房地產(chǎn)專(zhuān)家對記者表示，樓市向來(lái)不缺少需求，只要房?jì)r(jià)回歸理性，首次置業(yè)及改善型需求兩股力量的集結或將引發(fā)新一輪的購房潮。按理說(shuō)，雙方博弈，必定有一方要讓步�；蛟S只有當市場(chǎng)結束觀(guān)望，博弈結束時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正恢復穩定、健康運轉。(作者 胡萍)