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去年一手房降價(jià)快“逼死”二手盤(pán),今年一手房“漲”聲一片與二手盤(pán)拉開(kāi)價(jià)差
一、二手房是一對歡喜冤家。去年樓市急劇調整,開(kāi)發(fā)商調價(jià)“一步到位”,旁邊的二手業(yè)主則反應不過(guò)來(lái),一、二手價(jià)格出現“倒掛”,中介人士形容市場(chǎng)“門(mén)可羅雀”;今年多個(gè)一手盤(pán)暗漲,與附近二手盤(pán)價(jià)格拉大差距,加上阻礙房產(chǎn)流通的營(yíng)業(yè)稅今年開(kāi)始得以“松綁”一年,稅費不再是影響二手成交的一大因素,中介分行也變得門(mén)庭若市。滿(mǎn)堂紅研究部周峰表示,一、二手價(jià)差在2000元/m2以上,二手盤(pán)就有市場(chǎng)。據滿(mǎn)堂紅4月份成交數據顯示,全市二手成交均價(jià)為7534元/m2。據估算,同月一手房成交價(jià)格在9000元/m2以上,有媒體稱(chēng)廣州樓價(jià)重回“萬(wàn)元”時(shí)代,故此一、二手價(jià)格已出現合理價(jià)差,一、二手市場(chǎng)“河水不犯井水”。
合富置業(yè)市場(chǎng)部總監陳慧紅表示,對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),較為實(shí)惠的價(jià)格是最主要的優(yōu)勢,也是吸納買(mǎi)家的關(guān)鍵因素。在今年樓市發(fā)展趨穩的情況下,二手房除了以?xún)r(jià)格優(yōu)勢獲得一定的市場(chǎng)份額外,也有其他方面的原因促使更多的買(mǎi)家關(guān)注和選購二手物業(yè),如完善的生活配套以及濃郁的生活氛圍、多種選擇的戶(hù)型設計等,都是吸納置業(yè)者的重要因素。
珠江新城板塊:價(jià)差兩千 產(chǎn)品各有不同
VS在售新盤(pán):珠光新城御景、星匯云錦
二手盤(pán):凱旋新世界、新城海濱花園
滿(mǎn)堂紅珠江新城置業(yè)專(zhuān)家介紹,曾被譽(yù)為最具升值潛力地段的珠江新城,在2008年領(lǐng)跌全市,大面積的豪宅單位跌幅都在20%以上,其中保利香檳跌幅更是超過(guò)30%,為全市之最。去年10000元/m2出頭的一手樓在珠江新城都能找到,與2007年均價(jià)30000元/m2不可同日而語(yǔ)。這一輪調整人們意識到投資比例過(guò)高加上樓價(jià)上漲過(guò)快,當市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng),大批物業(yè)將被降價(jià)拋售,由于當時(shí)沒(méi)有多少人愿意接手,所以珠江新城高檔物業(yè)成交不理想。2009年2月以來(lái),樓市成交放量,經(jīng)過(guò)大幅降價(jià)的珠江新城物業(yè)價(jià)值開(kāi)始體現,一手樓價(jià)開(kāi)始上揚,二手買(mǎi)家也普遍增加,像嘉裕禮頓陽(yáng)光、星匯國際以及泊雅灣、保利香檳花園等都有不錯的成交,當中買(mǎi)大戶(hù)型的買(mǎi)家仍以自住為主。
中原地產(chǎn)天河區高級營(yíng)業(yè)經(jīng)理楊穗娟介紹,今年上半年區域內的客流量與2008年同期相比相差無(wú)幾;但今年上半年成交量同比增幅近五成,成交主力類(lèi)型亦由大面積單位向小面積的公寓戶(hù)型轉移。由于珠江新城的買(mǎi)家和業(yè)主對市場(chǎng)更加敏感,雙方的信心恢復得都很快。去年那種二手樓市無(wú)人問(wèn)津的景象不復存在,珠江新城多個(gè)樓盤(pán)的二手住宅成交活躍,買(mǎi)家入市欲望強烈。業(yè)主亦從去年降價(jià)出售,到現在不僅“反價(jià)”,更加開(kāi)始捂盤(pán)“惜售”,導致區域盤(pán)源減少,其中公寓單位更是供不應求。一些去年價(jià)格跌幅較大的樓盤(pán),今年二手樓價(jià)已迅速回升,如新城海濱花園、凱旋新世界等。
楊穗娟表示,珠江新城同類(lèi)型的一二手價(jià)差在2000元/m2左右,如凱旋新世界一個(gè)高層望園景單位最近成交價(jià)為1.9萬(wàn)元/m2,周邊的一手樓盤(pán)珠光新城御景,其折后售價(jià)約2.1萬(wàn)元/m2。除了價(jià)差外,一、二手產(chǎn)品也有所區別,新城御景在售的都是四至五房的大面積單位,凱旋新世界等二手盤(pán)依然有三房等較小面積的盤(pán)源可供選擇。
東圃板塊:配套成熟 一二手各有捧場(chǎng)客
VS在售新盤(pán):陽(yáng)光假日園 二手盤(pán):美好居、時(shí)尚明苑
合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士表示,天河東圃一帶受“東進(jìn)”戰略的影響,公共配套和生活配套已日漸完善,居住氛圍也日漸濃郁,引來(lái)不少天河白領(lǐng)、IT人士甚至開(kāi)發(fā)區的金領(lǐng)人士前往居住。而該區域的二手樓盤(pán)均價(jià)多在萬(wàn)元以下,具有一定的價(jià)格優(yōu)勢,而且某些小區內或是周邊已經(jīng)有相當完善的生活設施。如時(shí)尚明苑附近已形成具規模的生活配套、醫療配套,菜市場(chǎng)等都齊全。目前二手均價(jià)9000元/m2左右,65平方米兩房和85平方米小三房都較受自住置業(yè)人士歡迎。
中原地產(chǎn)天河高級營(yíng)業(yè)經(jīng)理羅定漢表示,現時(shí)東圃板塊一、二手價(jià)格相差不大,如在售的陽(yáng)光假日園售價(jià)為12000元/m2,二手次新房單價(jià)萬(wàn)元左右,但二手住宅物業(yè)的位置相對較好,生活配套更成熟。
廣州大道南:價(jià)差兩千 買(mǎi)家出手
VS在售新盤(pán):逸景翠園、世紀云頂
二手盤(pán):逸景翠園、疊彩園
據滿(mǎn)堂紅海珠置業(yè)專(zhuān)家介紹,2008年,逸景翠園從高峰期最低13000元/m2下調到最低9000元/m2,而當時(shí)逸景翠園二手價(jià)格也要8000多元/m2,有意入市的買(mǎi)家大部分都要選擇一手樓。近來(lái)一手樓價(jià)上漲且優(yōu)惠減少,一、二手價(jià)差加大。
中原地產(chǎn)海珠區高級營(yíng)業(yè)經(jīng)理李燕梅表示,位于廣州大道南的逸景翠園,是該板塊二手成交最活躍的大型樓盤(pán)。該樓盤(pán)今年和去年的客流量基本持平,今年二手買(mǎi)賣(mài)成交同比去年約增加了30%。但去年買(mǎi)家主要是購買(mǎi)中端價(jià)位的住宅,以首次置業(yè)為主,而今年除了剛性需求的買(mǎi)家之外,還有不少是改善型的買(mǎi)家。李燕梅表示,該樓盤(pán)由于配套成熟,其二手價(jià)格一直比較穩定。目前業(yè)主“反價(jià)”現象不明顯,但前期放盤(pán)基本已經(jīng)消化,現時(shí)放盤(pán)價(jià)都明顯提升了。近日中原地產(chǎn)逸景翠園分行成交了該盤(pán)一高層單位,約153平方米,成交價(jià)約170萬(wàn)元。而在今年五一開(kāi)售的一手樓盤(pán)世紀云頂,折后售價(jià)約1.35萬(wàn)元/m2。
黃石板塊:價(jià)差三四千 成交量增
VS在售新盤(pán):頤和上院二期
二手盤(pán):云山詩(shī)意
滿(mǎn)堂紅黃石東置業(yè)專(zhuān)家介紹,2008年白云區一手樓盤(pán)大量推出,一、二手“倒掛”嚴重,受一手樓價(jià)下跌的影響,白云區二手市場(chǎng)部分高檔樓盤(pán)跌幅較大,而且主要集中在羅沖圍、黃石東、白云大道北等板塊。2008年富力桃園、云山詩(shī)意、時(shí)代玫瑰園等由于有一手項目售價(jià)從10000元/m2下降到七八千元,而同小區的二手樓價(jià)基本維持在每平方米六七千元,沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢,所以成交大受影響。2009年2月以來(lái),樓市成交放量,開(kāi)發(fā)商也紛紛提價(jià)或者減少優(yōu)惠,像白云高爾夫、頤和上院二期均價(jià)已回到11000元/m2以上,且集中供應大戶(hù)型。由此可見(jiàn),二手樓均價(jià)六七千元的優(yōu)勢比較明顯,成交量也上去了,價(jià)格保持平穩,且30萬(wàn)~40萬(wàn)元總價(jià)的小戶(hù)型成交最好。
花地灣板塊:價(jià)差一兩千 二手有優(yōu)勢
VS在售新盤(pán):力迅原筑 二手盤(pán):翠竹苑
滿(mǎn)堂紅芳村板塊的置業(yè)專(zhuān)家表示,2008年一手盤(pán)力迅原筑售價(jià)7000元/m2出頭,而周邊翠竹苑等電梯樓二手價(jià)還要8000元/m2以上,根本賣(mài)不出去,所以業(yè)主也寧愿選擇放租。而目前力迅原筑均價(jià)已回到9300元/m2,周邊二手優(yōu)勢才得以體現,成交量也比上年要好。
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