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　　杭州樓市正處于一個(gè)回暖期，在3~5月間，樓市成交量出現驚人的大幅增長(cháng)：3月主城區商品房成交4767套，4月則是6268套，進(jìn)入5月，市場(chǎng)成交量急進(jìn)的步伐并未放緩，每周2000套左右的成交量似乎預示著(zhù)再創(chuàng )新紀錄的可能。

　　雖然很多人判斷今年樓市會(huì )好轉，但回暖速度之快仍出乎意料。5月15日~19日，被視為樓市風(fēng)向標的中國(杭州)第九屆最佳人居環(huán)境展覽會(huì )舉行。在這種復雜的市場(chǎng)背景下，購房者究竟持怎樣的一種心態(tài)？他們認為市場(chǎng)下一步會(huì )怎么走？本報聯(lián)合中原地產(chǎn)在本屆人居展中對400組客戶(hù)開(kāi)展了系統的需求調研，發(fā)現眼下市場(chǎng)中的購房者心態(tài)分化明顯，呈現“一半海水一半水焰”的特征，市場(chǎng)的走向依舊撲朔迷離。

　　剛需仍是主流，但改善型比例增加

　　數據：

　　近幾個(gè)月來(lái)，剛性需求持續入市的說(shuō)法是樓市成交量大增的主要依據。從本屆人居展的情況來(lái)看，首次置業(yè)者的比例仍然高達六成，二次置業(yè)的占35.7%。該兩項數據與去年10月房交會(huì )的調查數據相比變化顯著(zhù)，首次置業(yè)的比例下降了6%，而以改善型需求為主的二次置業(yè)比例上升了7.8%。

　　分析：

　　事實(shí)上，從歷屆房交會(huì )的特點(diǎn)來(lái)看，首次置業(yè)者在短期內往往是看的多，下單的少，而二次置業(yè)者后續下單的比例則要高得多。樓市持續熱銷(xiāo)的中堅力量固然是首次置業(yè)者，但僅有首次置業(yè)者入市，需求結構上相對單一，通常只能造成局部區域樓市快速回暖的現象，對于樓市整體回暖而言，需要二次置業(yè)和多次置業(yè)者的比例回升，才能鞏固和夯實(shí)樓市的基礎，真正地走出低谷。因此，本屆人居展中，需求結構的調整已經(jīng)初步顯露出一點(diǎn)端倪，后市能否持續，仍需要留待觀(guān)察。

　　另一方面，購房目的中，婚房和改善需求繼續占據主導地位，而投資傾向有所抬頭。從購房目的上看，無(wú)論是投資出租還是投資待物業(yè)升值的比例較2008年10月都有所上升。從杭州的各個(gè)區域來(lái)看，前幾個(gè)月中以下沙、九堡為代表的區塊價(jià)格已經(jīng)全面觸底，與高峰期相比，價(jià)格下降幅度超過(guò)30%，剛性需求被激發(fā)的同時(shí)，投資客也聞風(fēng)而動(dòng)，借機抄底。局部區域的樓市大熱，無(wú)疑會(huì )造成整體樓市的相應升溫，因此，無(wú)論是剛性需求群體和投資客都會(huì )在此時(shí)發(fā)生心態(tài)上的變化，由此及彼，由局部而整體，最終導致需求大幅放量。

　　什么樣的房子最好賣(mài)

　　90平方米的2房依舊是主流

　　去年以來(lái)，樓市價(jià)格雖有下降，但對于多數購房群體的而言，仍需要精打細算才能作出購房決定。而適度消費、梯度消費的觀(guān)念也漸漸地深入人心，從需求調研的統計結果來(lái)看，在戶(hù)型和面積的選擇上，90平方米左右的2房戶(hù)型是主流選擇。

　　對于2房的選擇比例，合計達到58.2%，對于3房的選擇比例，合計達到36.7%，且多要求是緊湊型戶(hù)型�；�于此，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)相應推出贈送空間，在一定程度上吸引了不少購房者的眼球，這也是近段時(shí)間以來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的一個(gè)主導思路，通過(guò)增加使用面積提高產(chǎn)品的競爭力�？偟膩�(lái)說(shuō)，高房?jì)r(jià)下的產(chǎn)品線(xiàn)多數是以經(jīng)濟、實(shí)用為原則，如此才能匹配購房者的需求。

　　從單價(jià)承受力來(lái)看，30.8%可承受8000~10000元/平方米的單價(jià)，26.3%可承受6000~8000元/平方米的單價(jià)，25.8%可承受10000~15000元/平方米的單價(jià)。以上這三個(gè)價(jià)格段，對應到具體的代表性區塊，可以說(shuō)正好能切合各個(gè)板塊的區域價(jià)格底線(xiàn)。這也就可以解釋下沙的海天城、九堡的九洲芳園、三墩的金溪園等項目快速銷(xiāo)售的原因。當性?xún)r(jià)比達到購房者心理預期時(shí)，樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度會(huì )非�？�。(張卉卉）