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　　市場(chǎng)預期不明朗，開(kāi)發(fā)商放寬退房條件——

　　退房背后原因復雜

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續回暖尚不確定的關(guān)鍵時(shí)期，任何不正常的現象，都足以牽動(dòng)人們敏感的神經(jīng)。明顯多于以往的退房現象就是其中之一。

　　今年以來(lái)，在樓市成交回暖、許多項目宣告“開(kāi)盤(pán)即售罄”同時(shí)，退房現象卻不斷增加。據了解，今年以來(lái)，北京的一些在售項目的退房率超過(guò)10%，有的甚至超過(guò)30%。西安期房的退房率超過(guò)6%。南京4月以來(lái)退房套數近200套。此外，深圳、長(cháng)沙、杭州、成都等一些地區也相繼出現了較多的退房。

　　買(mǎi)房者為何紛紛要退房？

　　記者致電北京幾家退房率較高的項目。西南四環(huán)某項目銷(xiāo)售人員表示，在售房源不足50套：“一家公司曾經(jīng)一次買(mǎi)了20多套，后來(lái)因為資金緊張，全部退掉，因此退房率顯得比較高�！�

　　東四環(huán)百子灣某項目銷(xiāo)售人員則表示，由于樓盤(pán)春節期間優(yōu)惠力度大，一些前期的老業(yè)主覺(jué)得吃虧，提出退房。所有手續辦完，需要一兩個(gè)月，因此三四月份登記的退房數比平時(shí)多�！岸际钦��，F象，這些退掉的房子沒(méi)用多長(cháng)時(shí)間我們也快賣(mài)完了�！�

　　“退房增加，與市場(chǎng)震蕩回暖但預期又不明朗有關(guān)�！睂ν朔楷F象進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)分析的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，退房增加的具體原因十分復雜。最主要的原因是一些項目后期降價(jià)銷(xiāo)售，前期的業(yè)主因為不滿(mǎn)提出退房。受經(jīng)濟危機影響，一些購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現問(wèn)題，只得選擇退房。有的熱銷(xiāo)項目加大了供應量，一些剛買(mǎi)了房的業(yè)主想換另一套房，也必須先退房再買(mǎi)房。

　　另一方面，近期各界對房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續回暖，房?jì)r(jià)是否會(huì )再次下跌的爭議較多，導致一些剛買(mǎi)了房的人預期和信心受到影響，擔心房?jì)r(jià)還要繼續下跌，選擇退房繼續觀(guān)望。此外，因為房屋質(zhì)量、合同糾紛等常見(jiàn)原因導致退房的，也會(huì )隨著(zhù)成交量的增加而增加。

　　購房者一度爭得面紅耳赤也無(wú)法實(shí)現的退房要求，為什么現在似乎變得“容易”了？業(yè)內人士認為，許多開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，將“無(wú)條件退房”作為營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，甚至寫(xiě)入銷(xiāo)售合同里，這些條件使得購房者的退房成功率提高。

　　去年不少城市發(fā)生了因業(yè)主要求退房與開(kāi)發(fā)商發(fā)生沖突的事件，引起各地政府高度關(guān)注�！耙环矫�，地方政府要求我們主動(dòng)采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我們也需要維護公司的形象。因此在條件允許的情況下，我們滿(mǎn)足了一些業(yè)主的退房要求�！币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的內部人士告訴記者。

　　自買(mǎi)自賣(mài)，制造熱銷(xiāo)假象——

　　假按揭若隱若現

　　除了開(kāi)發(fā)商對退房原因種種合理的解釋?zhuān)�不少業(yè)內人士擔心，退房現象增加的背后，不排除某些開(kāi)發(fā)商制造假按揭的可能。

　　所謂假按揭，即開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，通過(guò)“內部銷(xiāo)售”或者找員工、親戚做“托兒”，給一定好處，假借他們的身份簽訂購房合同，從銀行騙取貸款。當市場(chǎng)回暖時(shí)，開(kāi)發(fā)商再把房子退掉重新銷(xiāo)售。這樣一來(lái)，不僅解決了資金難題，還能在熱銷(xiāo)時(shí)賺上一筆。

　　開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭“自買(mǎi)自賣(mài)”，從銀行套現，既緩解了資金壓力，又回避了降價(jià)售樓的尷尬，并且能制造項目熱銷(xiāo)的虛假繁榮。

　　“假按揭在前期市場(chǎng)監管不嚴的時(shí)候比較多，風(fēng)險是顯而易見(jiàn)的�！敝袊�社科院金融研究所研究院尹中立認為，開(kāi)發(fā)商騙貸成功后，一旦資金仍然緊張，很快便無(wú)法支付房貸，銀行的壞賬就會(huì )不斷增加。

　　早在2005年，央行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中即提到，“假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭�！倍�根據央行援引工商銀行消費信貸部門(mén)分析稱(chēng)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。

　　最高人民法院副院長(cháng)奚曉明近日公開(kāi)表示，僅今年1至2月，全國法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已達24349件，同比上升15.56%。虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。

　　格外引人關(guān)注的退房現象，有多少與假按揭有關(guān)？記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家均表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套現，導致退房率過(guò)高的情況是存在的，但目前還只是個(gè)別現象�！艾F在商業(yè)銀行對按揭貸款的風(fēng)險控制比較嚴格，不太可能出現普遍的假按揭現象。如果把市場(chǎng)回暖或者退房率偏高的原因全部歸結為假按揭，過(guò)于片面�！币�中立說(shuō)。

　　“從技術(shù)層面上講，現在開(kāi)發(fā)商做假按揭的操作難度非常大�！苯ㄔO銀行常州分行行長(cháng)蔣敏告訴記者，受美國次貸危機的警示，銀監會(huì )、央行多次強調加強對住房按揭貸款的風(fēng)險控制。該行今年也加強了對借款人身份、收入情況、貸款意圖的審查。并向業(yè)務(wù)經(jīng)理反復強調，每一筆合同都要求面簽，與貸款人當面交談，判斷真實(shí)性。

　　“如果是假按揭，能從一些細節看出來(lái)。比如借款人的融資目的比較明顯；一個(gè)人試圖用多個(gè)身份證辦理多筆貸款；或者借款人是樓盤(pán)的員工等。銀行的工作人員只要認真負責，引起足夠的重視，通過(guò)這些蛛絲馬跡，是可以控制的�！笔Y敏說(shuō)。

　　據了解，今年以來(lái)，在信貸充足、樓市回暖的背景下，建行常州分行已經(jīng)新增近9億元個(gè)人住房按揭貸款，但按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量相當好，不良貸款率始終在千分之五以下，比其他的業(yè)務(wù)的不良率低佷多。

　　而一位房地產(chǎn)業(yè)內人士透露，正是因為按揭貸款質(zhì)量好，導致各家銀行激烈競爭，不排除銀行對個(gè)別項目、尤其是“大客戶(hù)”的項目存在放松審查的現象，有的資信審核甚至流于形式。這就為制造假按揭提供了空間。

　　造假過(guò)程中難以發(fā)現假按揭——

　　監管須緊盯不正�！懊珙^”

　　近日，北京、上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)紛紛開(kāi)展了對房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項整治行動(dòng)，其中假按揭是重點(diǎn)整治對象�！爸灰�證據確鑿，我們一定嚴肅查處，絕不能讓這種現象蔓延�！北本┦薪ㄎ�有關(guān)人士向記者表示。

　　監管部門(mén)面臨的難度并不小�！凹侔唇译m然是作假，但所有的購房、貸款手續都正常履行，很難查清貸款的真實(shí)用途，協(xié)助造假者也大都出于自愿。因此難以找出證據證明哪些樓盤(pán)存在假按揭�！苯�蘇某市房管局負責人告訴記者。

　　北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生也認為，假按揭在造假過(guò)程中不容易被發(fā)現，只有到最后開(kāi)發(fā)商還不上貸款了才能展開(kāi)調查�！爱a(chǎn)生了后果才能界定，但往往這個(gè)時(shí)候，風(fēng)險已經(jīng)轉嫁到銀行身上�！�

　　“現在我們主要通過(guò)觀(guān)察樓盤(pán)交易中一些不正常的苗頭，加強對假按揭的防范�！鄙鲜龇抗芫重撠熑苏f(shuō)，如果一個(gè)平時(shí)銷(xiāo)量一般的樓盤(pán)，成交量或退房率突然增加，就會(huì )進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的調查。今天已經(jīng)售出的樓盤(pán)，過(guò)幾天又變成可售的，也有可能是假按揭�！罢�府部門(mén)目前沒(méi)有更好的辦法，只能從這些細節入手�！�

　　“我們對假按揭始終保持著(zhù)高度敏感�！笔Y敏透露，為了避免銀行內部人員與開(kāi)發(fā)商合謀，各家銀行現在審批住房按揭貸款大多要經(jīng)過(guò)客戶(hù)經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理等多個(gè)把關(guān)環(huán)節，不可能做到“一手清”。同時(shí)，出現問(wèn)題以后的問(wèn)責制度也比以往更加嚴格。

　　專(zhuān)家認為，對借款人的資信審核內容不能僅局限于身份證、個(gè)人收入證明等比較原始的資料，應當對借款人的資產(chǎn)負債狀況、社會(huì )活動(dòng)及有無(wú)違法記錄、有無(wú)失信情況等進(jìn)行全面查證。在銀行發(fā)放貸款后，及時(shí)跟蹤監督借款使用情況，制定應急預案，防范和化解貸款發(fā)放后出現的各種風(fēng)險。

　　孟憲生認為，由于房地產(chǎn)按揭貸款數額巨大，司法機關(guān)應該加強對假按揭案件的查處力度。既要處罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等受益者，對銀行內部協(xié)同作案者和主動(dòng)提供身份證明并獲利的協(xié)助造假者，也應加大處罰力度。

　　4月底，北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。開(kāi)發(fā)商鄒慶采取與購房人簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料等方式，從中行北京分行騙得巨額個(gè)人按揭貸款達7.5億元。開(kāi)發(fā)商最后受到法律的制裁，這一案件應該給房地產(chǎn)市場(chǎng)以更多的警示。