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　　“崇文門(mén)精裝現房起價(jià)16500元”——2009年4月中旬，中國內地最大港資房地產(chǎn)企業(yè)香港新世界中國地產(chǎn)有限公司(香港股份代號：0917，下稱(chēng)新世界中國)旗下北京新中驛項目(原北京新世界太華公寓C座)的開(kāi)盤(pán)廣告著(zhù)實(shí)吸引了很多人的眼球。

　　依靠香港新世界的品牌、項目?jì)?yōu)越的地理位置及較低的價(jià)位，截至6月2日，不到兩個(gè)月的時(shí)間里，該項目簽約量已近六成，套現超過(guò)2億元。

　　不過(guò)，記者深入調查后發(fā)現，自1996年建成后，北京新世界太華公寓A、B座被用來(lái)出售，而位置最好的C座新中驛一直被新世界中國用作酒店式公寓出租。歷經(jīng)10余年，這些“二手”公寓開(kāi)始被拋售，由于一直被開(kāi)發(fā)商自持，投資者拿的將是一手房的合同。

　　一位接近新世界中國高層的人士向《投資者報》透露：“由于其內地業(yè)績(jì)的下滑，新世界中國不得不處理掉一些非盈利資產(chǎn)�！辈贿^(guò)，這一說(shuō)法沒(méi)有得到新世界中國方面的確認。

　　該人士認為：“新世界中國此舉除了套現之外，還迫于服務(wù)式公寓租金收益大幅下降，同時(shí)也跟其高層人事變動(dòng)密不可分�！�

　　變味的“二手”公寓

　　這已經(jīng)不是新世界中國的“處女作”，與新中驛類(lèi)似，位于中央別墅區、已經(jīng)出租10余年的麗柏公寓也正在被新世界中國“清盤(pán)”。

　　沿著(zhù)人流密集的崇文門(mén)新世界商場(chǎng)向南百余米，便可看見(jiàn)正在銷(xiāo)售的新中驛項目�！澳憧梢灾苯訁⒂^(guān)現房，價(jià)格最低16500元/平方米，最高23000元/平方米左右�！痹�8層一間臨時(shí)接待室，銷(xiāo)售人員肖雯告訴記者：“新中驛在售房源為216套�！�

　　目前，崇文門(mén)區域新盤(pán)價(jià)格多在25000元/平方米以上，二手房?jì)r(jià)格也在18000元/平方米左右。新中驛每套200萬(wàn)元上下的總價(jià)極具吸引力。

　　但當記者沿著(zhù)狹長(cháng)的走廊，進(jìn)入一套90余平方米的一居時(shí)，不難看出其價(jià)格超低的原因：房間格局與普通商務(wù)酒店類(lèi)似，一間客廳和臥室占據了主要空間，廚房與衛生間都略顯狹小。屋內只簡(jiǎn)單地擺放著(zhù)沙發(fā)椅和電視機，地毯上還有斑斑污跡。

　　“房子此前當作酒店出租，難免有些瑕疵�！毙�雯表示。她稱(chēng)：“太華公寓2001年對外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將C座自持，2003年開(kāi)始當作酒店出租�！痹谄湔f(shuō)辭下，該酒店目前的使用年限僅6年。

　　然而，一位曾經(jīng)租住過(guò)太華公寓的香港開(kāi)發(fā)商告訴記者：“早在2001年前，這個(gè)項目就以期房的形式銷(xiāo)售，售價(jià)在15000元/平方米左右，C座的酒店入住時(shí)間在1999年左右�！�

　　肖雯告訴記者：“項目產(chǎn)權為70年，不過(guò)因為太華公寓的地是在1993年拿的，這樣算下來(lái)，新中驛產(chǎn)權只剩54年�！蹦敲�，意味著(zhù)購房者的使用年限無(wú)緣無(wú)故“損失”了16年。

　　某知名房地產(chǎn)上市公司總經(jīng)理說(shuō)：“投資回報率的嚴重縮水才導致新世界中國的拋售行為，對于這樣的二手公寓，投資者最好謹慎考慮�！�

　　縮水的“租金收益”

　　在北京，并不是所有投資房地產(chǎn)的人都能賺錢(qián)。

　　“我賠了很多�！北本┬率澜缣�華公寓A座的業(yè)主李先生一邊對記者說(shuō)著(zhù)，一邊無(wú)奈地搖著(zhù)頭。李先生是一家香港公司內地區域首席代表。

　　李先生于1995年購買(mǎi)了北京新世界太華公寓A座的期房，當時(shí)的市值是222.6萬(wàn)元。事實(shí)上，李先生購買(mǎi)這套住房的目的并非自用，而是主要為了投資。他說(shuō)：“大部分太華公寓的業(yè)主都是為了投資而購買(mǎi)的�！�

　　“最初，房子最高月租金達到23000元。但是現在卻只有當時(shí)的1/3，月租金僅有8000元左右�！睋�李先生介紹，有一些最初的投資者因為不能接受過(guò)低的出租價(jià)格，房屋甚至閑置了四五年。

　　記者調查后發(fā)現，奧運后北京服務(wù)式公寓投資回報率的確大幅下降，很多項目的租金水平甚至下降了一半。

　　“現在一居室的月租金在8000元左右，年租金回報率大概是5%~7%�！毙�雯稱(chēng)。為證實(shí)新中驛真實(shí)的租金水平，記者走訪(fǎng)了崇文門(mén)周邊幾家中介門(mén)店�！靶率澜�90平方米的精裝房租金不超過(guò)7000元�！敝薪闃I(yè)務(wù)員均表示。

　　“2005年后北京的服務(wù)式公寓越來(lái)越多，租金也逐漸回落。奧運后，整個(gè)服務(wù)式公寓市場(chǎng)更陷入低谷�！痹�經(jīng)租住過(guò)太華公寓的一位香港開(kāi)發(fā)商分析，“從2008年下半年開(kāi)始，新中驛的出租率只有50%~60%，如今靠租金收益再無(wú)大利可圖，拋售也順理成章�！�

　　套現支付擴張費用

　　“新世界中國擁有雄厚的財力，但未來(lái)發(fā)展計劃所需資金要上百億，資金壓力也很大�！毙率澜缰袊�一位內部人士透露。

　　根據公開(kāi)資料顯示，1999年新世界中國地產(chǎn)從新世界集團拆分出來(lái)在香港上市，目前總資產(chǎn)約517.2億港元，多元化物業(yè)組合包括56個(gè)主要項目，總樓面面積達2880萬(wàn)平方米。2007年，鄭裕彤之孫鄭志剛全面掌管新世界集團業(yè)務(wù)，成為其第三代掌門(mén)人，也加快了在內地擴張腳步。

　　但2008年，受全球性金融危機的影響，新世界中國地產(chǎn)業(yè)績(jì)較2007年財年出現下滑。新世界集團2009年3月17日發(fā)布的年報顯示：2008年新世界中國地產(chǎn)銷(xiāo)售總額逾12億元人民幣，取得純利3.74億港元，較2007年同期下降59.31%。

　　另一方面，新世界中國地產(chǎn)的擴張腳步消耗著(zhù)公司的現金流。由于支付上海、大連及沈陽(yáng)新一期的發(fā)展項目工程款，截至2008年12月底，新世界中國地產(chǎn)現金及銀行存款為30.29億港元，較2008年6月底時(shí)的48.25億港元減少了近1/3。

　　2008年12月，新世界中國地產(chǎn)再度斥巨資用于北京崇外6號地的改造，建設一個(gè)總建筑面積約140萬(wàn)平方米的商業(yè)項目，該工程預計耗資達110億元人民幣。

　　“如果重復去年的銷(xiāo)售成績(jì)，新世界中國的開(kāi)發(fā)計劃肯定會(huì )受影響。拋售新中驛的收入既可以支付6號地前期開(kāi)發(fā)費用，也能讓銷(xiāo)售額增加不少，這對上市公司很重要�！鄙鲜鋈耸窟@樣分析。

　　按照28242.58平方米的準許銷(xiāo)售面積和17500元/平方米的均價(jià)計算，新中驛可套現近5億元。截至2009年6月2日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)現房查詢(xún)系統顯示，新世界太華公寓(京房權證市崇港澳臺字第10201號)中的新中驛216套房源已經(jīng)簽約124套，回收現金2億多元，相比于2008年12億元的總銷(xiāo)售額已十分可觀(guān)。

　　早在2008年3月，新中驛曾計劃以23000元/平方米的均價(jià)銷(xiāo)售，但因市場(chǎng)低迷而推遲。10月，鄭志剛在公開(kāi)場(chǎng)合表示新世界中國不會(huì )降價(jià)賣(mài)樓。然而半年多后的今天，這位年輕的掌門(mén)人不得不食言了。