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　　北京樓市一向善于概念炒作和借勢。前不久，北京CBD管委會(huì )宣布，北京CBD東擴工作已經(jīng)啟動(dòng)，CBD核心區將東擴約3平方公里，即沿通惠河、朝陽(yáng)北路向東直抵東四環(huán)。消息一出無(wú)疑給東四環(huán)沿線(xiàn)樓盤(pán)又加了一把火，美利山、華瀚國際、華僑城等都不同程度地提價(jià)，但萬(wàn)科的公園5號和招商地產(chǎn)的公園1872等一些高端樓盤(pán)價(jià)格卻原地沒(méi)動(dòng)。同樣的消息為何不同的樓盤(pán)表現不同？CBD東擴只是概念上的行政區重新劃分，還是會(huì )有實(shí)實(shí)在在的利好？這些都是近期東部置業(yè)者十分關(guān)心的問(wèn)題。

　　基建投資是CBD東擴的實(shí)質(zhì)利好

　　繼4月提出CBD區域將向東四環(huán)方向擴展，儲備區開(kāi)發(fā)工程將于今年正式啟動(dòng)的規劃后，歷經(jīng)一個(gè)月的考察，終于塵埃落定。5月25日，北京市政府已經(jīng)批準CBD東擴方案。未來(lái)10年，朝陽(yáng)區將投入約70億元用于東擴區的市政基礎設施建設。同時(shí)北京CBD管委會(huì )宣布，CBD核心區東擴后將繼續保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著(zhù)重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融以及高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。至此，東四環(huán)正式擺脫泛CBD的籠統稱(chēng)呼。

　　CBD東擴意味著(zhù)中央商務(wù)區的核心商務(wù)、商業(yè)資源將向東部延展，大量高收入、高消費客群東移，將會(huì )逐步帶動(dòng)周邊高端物業(yè)的租售需求。據了解，大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊、朝青板塊等五大板塊，都不同程度走俏。東恒盛世季營(yíng)銷(xiāo)總監于雪認為，產(chǎn)業(yè)的聚集必將帶來(lái)大量的高端人群。據了解，東擴CBD預計可吸納約15萬(wàn)人就業(yè)，相當于再造一個(gè)CBD，這些人具有較強的購房能力和投資意愿。據了解，華瀚國際近期漲價(jià)近3000元，華僑城最近銷(xiāo)售的現房?jì)r(jià)格比同期銷(xiāo)售的期房?jì)r(jià)格漲了2000多元。

　　CBD東擴不僅導致東四環(huán)沿線(xiàn)一手樓盤(pán)需求增加，成為價(jià)格助推因素之一，對二手房?jì)r(jià)和租金也起到一定的提振作用。北京中原三級市場(chǎng)部表示，CBD區域一直是二手房成交的活躍區域，CBD東擴的確定對二手房成交量和成交價(jià)格都將起到一定的支撐作用，并且這種促進(jìn)作用將隨著(zhù)區域建設的深化而逐步顯現。目前二手房業(yè)主借售和提價(jià)的現象越來(lái)越多，在一定程度上也反映了利好刺激了業(yè)主對房?jì)r(jià)走高的預期。在租金上，我愛(ài)我家表示，目前西大望路至東四環(huán)區域的兩居室租賃價(jià)格基本在2500元至3500元/月之間。CBD東擴后會(huì )對整個(gè)東四環(huán)房屋租金產(chǎn)生一定的影響，這塊區域的租賃價(jià)格預計會(huì )在目前的價(jià)格基礎上上漲10%左右。

　　東四環(huán)房?jì)r(jià)不可透支CBD東擴概念

　　雖然伴隨著(zhù)CBD的東擴，東四環(huán)沿線(xiàn)部分樓盤(pán)出現了漲價(jià)現象，但是也有開(kāi)發(fā)商認為，CBD東擴效應的影響還需要一定的時(shí)間才能顯現，而且可能不會(huì )像市場(chǎng)預期的那樣對區域發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。首先，從現有公布的信息來(lái)看，投資是分散在未來(lái)的十年中，且總額不大。其次，CBD東擴并非投資打造一個(gè)新商務(wù)區，而是將現有的區域劃歸到CBD當中。從CBD新增的區域來(lái)看，也是北京目前區域成熟度最高的區域，可供發(fā)展和改善的空間有限。

　　CBD東擴使東四環(huán)沿線(xiàn)多數樓盤(pán)都出現了一定程度的漲價(jià)，但區域內的高端樓盤(pán)卻沒(méi)有跟風(fēng)漲價(jià)。招商地產(chǎn)北京管理總部營(yíng)銷(xiāo)總監李杰認為，公司經(jīng)歷過(guò)去年樓市下跌的洗禮，高端樓盤(pán)操盤(pán)策略和定價(jià)策略都更趨成熟和穩健。另一方面，公園1872的定價(jià)策略更側重于項目本身價(jià)值的深度挖掘，而不是隨波逐流，順勢抬價(jià)。一方面大牌開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的資金實(shí)力和充足的現金流，開(kāi)發(fā)商往往將開(kāi)發(fā)的大眾樓盤(pán)作為現金回流的重要保障，而高端項目是開(kāi)發(fā)商實(shí)力品質(zhì)的體現，往往價(jià)格非常穩定，不會(huì )因為資金壓力出現大幅降價(jià)或漲價(jià)的現象。

　　但也有業(yè)內人士認為，大牌開(kāi)發(fā)商項目定價(jià)往往會(huì )高于同區域其他樓盤(pán)，價(jià)格不僅體現了目前項目?jì)?yōu)勢，而且將區域今后發(fā)展的潛力也提前體現出來(lái)。CBD東擴無(wú)疑會(huì )促進(jìn)東四環(huán)區域樓市掀起新一輪的交易高潮，但是，水漲船高不是一種理性選擇，開(kāi)發(fā)商應在項目本身價(jià)值基礎上理性定價(jià)，用價(jià)值來(lái)吸引購房需求，而不應用提價(jià)的方式扼殺購房需求。