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　　一般情況下，房?jì)r(jià)與租金應該是走勢相同的。即如果房?jì)r(jià)漲，租金也應該跟隨上漲；相反，房?jì)r(jià)降，租金也會(huì )隨之下降。但是記者發(fā)現，今年以來(lái)北京房?jì)r(jià)持續上漲，但租金卻出現了下降，房?jì)r(jià)與租金出現了相反走勢。為何會(huì )出現背離走勢呢?這一現象會(huì )否持續？現象的背后說(shuō)明了什么？又向人們發(fā)出了怎樣的市場(chǎng)信號呢？

　　●前五個(gè)月房?jì)r(jià)上漲明顯

　　據北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，2009年1-5月份，北京市中高檔二手商品房市場(chǎng)持續回暖，交易價(jià)格也逐漸走高，從1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上漲5.7%，可見(jiàn)價(jià)格上漲明顯。究其原因，北京中原三級市場(chǎng)研究部認為：首先2-3月京城樓市低價(jià)項目快速的被市場(chǎng)消化，后市房源不足導致個(gè)別區域價(jià)格略高的房產(chǎn)項目也逐漸成交，從而區域成交均價(jià)出現微量回升。其次是消費者信心的恢復，3-4月樓市交易異�；钴S。而隨著(zhù)京城2-5月二手樓市的持續回暖，后市房源價(jià)格較高；同時(shí)部分業(yè)主看到樓市回暖，跳價(jià)現象明顯，導致成交價(jià)格上漲。

　　●前五個(gè)月租金下降

　　今年初，徐先生投資的一套位于酒仙橋區域的一居室出租期滿(mǎn)，房客沒(méi)有續租。以往年的經(jīng)驗，這一區域的房屋租賃市場(chǎng)一向十分活躍，尤其是一居室更不愁租。但出乎徐先生預料的是，兩個(gè)月過(guò)去了，房子居然沒(méi)租出去。這下徐先生有點(diǎn)著(zhù)急了，主動(dòng)下調了部分租金希望能快點(diǎn)把房子租出去。但市場(chǎng)并不領(lǐng)情，房子依然乏人問(wèn)津。往年旺盛的租房需求好像一下子消失了。

　　據我愛(ài)我家的數據顯示，今年第一季度的北京市房屋租賃市場(chǎng)(城八區)的租賃均價(jià)為2379元/月·套，4月份全市租金均價(jià)為2295元/月·套，5月份全市租金均價(jià)為2292元/月·套。環(huán)比4月微降了0.13%，同比去年同期的2485元/月·套下降了7.77%。其中，5月份全市高端租賃市場(chǎng)的交易均價(jià)為4743.4元/月·套，較4月份下跌2.02%，同比去年降幅達4.94%。普通民宅租賃成交量和價(jià)格環(huán)比也出現了小幅回落。

　　據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，2009年1-5月京城租賃市場(chǎng)的走勢與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相反，1月租金價(jià)格為40.7元/平方米/月，5月下降為40.2元/平方米/月，降幅達1.14%。究其原因，北京中原三級市場(chǎng)研究部認為：由于今年的租賃高峰較往年提前，新增租賃和換房的人群集中在2、3月份租房。而進(jìn)入4-5月，市場(chǎng)中租賃需求減少。一方面換房人群減少，另一方面畢業(yè)求職人群還未大量進(jìn)入市場(chǎng)，租賃成交開(kāi)始回落，從而帶來(lái)了租金價(jià)格的微量下浮。此外，去年一些由于觀(guān)望而租房的人群，在近期市場(chǎng)出現回暖的情況下，轉向了買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，也造成了租賃需求的減弱。

　　●房?jì)r(jià)租金趨勢背離

　　市場(chǎng)呈現“亞健康”

　　“一般情況下，房?jì)r(jià)與租金的走勢應該是同向的�！北本┮拙友芯克�副所長(cháng)牟增彬認為，在房?jì)r(jià)漲的同時(shí)，租金也應該是上漲的；在房?jì)r(jià)降的時(shí)候，租金也應該下降。如果房?jì)r(jià)與租金出現了相反走勢，預示著(zhù)在今后的某一時(shí)間市場(chǎng)會(huì )按照自身的規律進(jìn)行調整，使其方向一致。即如果不是租金的上漲，就是房?jì)r(jià)下降�？傊�二者的走勢會(huì )回到同一方向上，而不會(huì )偏離太遠。

　　按照目前的市場(chǎng)情況，租金會(huì )有止跌回升的可能嗎？我愛(ài)我家的分析人士認為，房屋租賃價(jià)格的下跌主要與奧運會(huì )的結束、今年以來(lái)CPI的不斷下降和當前經(jīng)濟危機狀況下，部分承租者承租能力的下降有關(guān)。另外目前二手房市場(chǎng)交易活躍，使得部分租賃房源轉向買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。今年來(lái)持續上漲的二手房交易價(jià)格有可能再次令買(mǎi)方客群產(chǎn)生觀(guān)望狀況，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中的房源將再度回流至租賃市場(chǎng)，從而加劇租賃市場(chǎng)中的供大于需的格局，間接帶動(dòng)租賃市場(chǎng)租金的進(jìn)一步回落。

　　北京麥田房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監吳存勝認為，租金有所下降其實(shí)是一種必然趨勢。每年都有大量的一手房源入市出租，從而導致租賃市場(chǎng)供過(guò)于求，租金必然有所回落。

　　在租金沒(méi)有回升預期的情況下，租金與房?jì)r(jià)的背離走勢如果不能持續，則意味著(zhù)房?jì)r(jià)必然會(huì )出現回落，回到與租金走勢相同的方向上。北京中原三級市場(chǎng)研究部監測數據顯示，京城二手房市場(chǎng)的租售比由1月份的335：1上升到5月份的358：1，上漲幅度達6.9%，可見(jiàn)京城二手房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，而租賃市場(chǎng)不夠活躍。(記者 周宏)