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　　“這個(gè)地方兩年前就說(shuō)開(kāi)業(yè)，到現在也沒(méi)動(dòng)靜�！痹诒比�環(huán)大鐘寺一處沒(méi)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)附近，一報亭攤主告訴筆者說(shuō)。

　　上個(gè)月末，國內某著(zhù)名地產(chǎn)公司宣布將旗下65個(gè)產(chǎn)權式商鋪進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售，轉變自2005年以來(lái)一直采取的產(chǎn)權式商鋪只租不售的營(yíng)運模式。該公司有關(guān)負責人對媒體表示，此舉只是為了平衡資金，并非意味著(zhù)資金出了問(wèn)題。

　　由自持轉為發(fā)售，是個(gè)案還是普遍現象？在金融危機的背景下，北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有沒(méi)有類(lèi)似的現象？近日，《廣廈時(shí)代》進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的調查了解，走訪(fǎng)了大鐘寺、雙井等幾個(gè)區域的商業(yè)地產(chǎn)項目，并采訪(fǎng)了有關(guān)業(yè)內人士。

　　●京城商業(yè)地產(chǎn)轉向并不多見(jiàn)

　　從其網(wǎng)站查閱可知，大鐘寺這一商業(yè)地產(chǎn)項目于2004年開(kāi)工，“預計2007年12月18日開(kāi)業(yè)”，但最終一直拖而不開(kāi)。在回答我們咨詢(xún)時(shí)，招商熱線(xiàn)工作人員稱(chēng)該項目將于“今年年底開(kāi)業(yè)”，并說(shuō)現有三層商鋪對外出售，而其余樓層商鋪依然招租�！按箸娝逻@個(gè)項目幾年來(lái)折騰來(lái)折騰去，到現在也沒(méi)塵埃落定�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)，該項目一直都有出售的商鋪，但業(yè)績(jì)不佳。而據其他業(yè)內人士透露，從去年開(kāi)半年開(kāi)始，位于南城馬家堡區域一處商業(yè)地產(chǎn)項目尋求“整賣(mài)”，目前尚未見(jiàn)結果。

　　至于近期，“在北京，沒(méi)有引起業(yè)內廣泛關(guān)注的自持商業(yè)要出售的項目�！蔽覀兿虼鞯铝盒�、中原地產(chǎn)等機構了解有關(guān)情況時(shí)，都得到類(lèi)似的答復。

　　●空置：商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)冷下去也沒(méi)熱起來(lái)

　　“這個(gè)圍擋已經(jīng)有很久了，不知道到底是家什么店�！痹诔�陽(yáng)區雙井附近一家大型購物廣場(chǎng)的進(jìn)門(mén)處，一家商鋪圍擋上寫(xiě)有“著(zhù)名國際品牌即將開(kāi)業(yè)”的字樣。鄰近商鋪工作人員表示不知道這家“國際品牌店”何時(shí)開(kāi)業(yè)。

　　更多的圍擋在三四層。在三層，環(huán)繞著(zhù)中間兩部電梯的商鋪有八九家沒(méi)有開(kāi)業(yè)。有的從外面還能看到里面有未賣(mài)出去的床上用品和毛絨玩具。而在四層南半部，在一家運動(dòng)品牌對面，多家門(mén)臉都被圍擋封著(zhù)�！吧�意不好，平時(shí)盼周末，到了周末就沒(méi)盼頭了�！迸赃呉患移放颇醒b店的工作人員這樣說(shuō)。據商戶(hù)介紹，這家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一年了，但依然有不少商鋪沒(méi)開(kāi)張，有的是后來(lái)關(guān)門(mén)大吉了。

　　“2009年，住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了沉寂后的小陽(yáng)春，然而商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)感受到春意�！� 戴德梁行華北區董事張家鵬在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)也沒(méi)有像住宅市場(chǎng)那樣冷過(guò)。特別是成熟商業(yè)區域，如王府井、國貿等區域難見(jiàn)空置�！蔽覀冊噲D了解整個(gè)北京商業(yè)市場(chǎng)的空置情況，但接受我們咨詢(xún)的3家地產(chǎn)機構都表示，因為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，難以統計，都沒(méi)有準確的數字�！爸灰�不是太游離于商圈邊緣的項目，含金量都是受到商家認可的，銷(xiāo)售也都不錯�！敝性�地產(chǎn)商業(yè)樓宇部副總經(jīng)理張翰坤告訴我們。

　　無(wú)獨有偶的是，中國連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)裴亮也從商業(yè)地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)角度給予了佐證。雖然出現了諸如某著(zhù)名川菜品牌暫停4家新店開(kāi)業(yè)并退店的消息，但裴亮感覺(jué)北京商業(yè)地產(chǎn)需求平穩，北京等幾個(gè)大城市有企業(yè)收縮，也只是個(gè)別現象，“據協(xié)會(huì )統計，從今年2月到4月，能看到會(huì )員銷(xiāo)售回升的跡象。增幅雖沒(méi)有往年大，但比預期要好。外資和本土企業(yè)開(kāi)店數量基本都在計劃內�！�

　　●金融危機影響有限

　　商業(yè)地產(chǎn)老難題待解

　　之前沒(méi)冷下去，現在沒(méi)熱起來(lái)，被業(yè)內人士認可的“數量不少的空置”卻又客觀(guān)存在。

　　“空置是由多方面原因造成的�！痹趶埡怖た磥�(lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)空置率的浮動(dòng)乃至小幅上升，有一部分新店延后的原因。同時(shí)由于一些商家經(jīng)營(yíng)不好，業(yè)主主動(dòng)進(jìn)行了品牌調整，造成一段時(shí)間的空置期�！爱斎灰灿衅胀�業(yè)態(tài)商鋪收縮的原因。

　　張家鵬認為，金融危機導致終端客戶(hù)收縮，進(jìn)而造成商業(yè)地產(chǎn)空置是事實(shí)，但這種影響是分梯度的：從品牌檔次看，歐美品牌受影響大，國內品牌受影響較少；從業(yè)態(tài)看，服裝類(lèi)受影響比餐飲行業(yè)大；地域上看，沿海比內地受影響大。而北京因為有華北周邊購買(mǎi)力支持，又是首都，金融危機的影響不應被高估�！爱斎�，商業(yè)地產(chǎn)要想出現需求熱，還得有賴(lài)經(jīng)濟大勢的連帶作用。經(jīng)濟好轉，人們購買(mǎi)能力和信心足了，有人消費才有人愿意開(kāi)新店，進(jìn)而支持商業(yè)地產(chǎn)需求。

　　引人注目的是，業(yè)內人士不約而同地提出，面對現在商業(yè)地產(chǎn)“令人著(zhù)急的不冷不熱”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該自我反省。

　　在裴亮看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)供需之間的矛盾依然存在，“老問(wèn)題一直沒(méi)解決”。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有很大盲目性，從商圈選址到項目機構，都缺少對未來(lái)商戶(hù)需求的科學(xué)判斷，“分割銷(xiāo)售的模式，也容易造成管理上的難題，影響整體商業(yè)環(huán)境的培育。

　　“空置的商業(yè)項目90%是硬件本身的問(wèn)題�！睆埣淫i舉例說(shuō)，層高很低，零售商無(wú)法接受；地板荷載能力不夠，超市就無(wú)法入駐，“原因無(wú)非開(kāi)發(fā)商在規劃設計時(shí)，沒(méi)有考慮將來(lái)租售給什么樣的商戶(hù)，沒(méi)有考慮到不同商戶(hù)對硬件要求的不一樣�！迸c此同時(shí)，張家鵬也認為有的開(kāi)發(fā)商賣(mài)散產(chǎn)權后，缺少對項目的統籌管理和品牌維護。

　　如何解決這一問(wèn)題？“定制化設計才能確保物業(yè)長(cháng)期運作�！睗h博投資集團董事長(cháng)朱友軍如是說(shuō)，以購物中心為例，首先要明確希望引入的主力旗艦店是什么，是品牌好、消費者檔次高的國際名品？還是吸聚人流的超市、影院？確定之后，再依據業(yè)態(tài)定位來(lái)決定建筑的設計標準，確保施工合格�！斑@才是日后成功引進(jìn)主力旗艦店進(jìn)而提升項目剩余空間租金的關(guān)鍵�！保ㄓ浾� 張旭　李丹）