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　　昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的最新研究報告稱(chēng)，相對于租金水平，上海、杭州這兩個(gè)城市的房?jì)r(jià)明顯偏高，可以界定為存在一定房?jì)r(jià)泡沫。

　　房?jì)r(jià)需平均下降過(guò)3成

　　“長(cháng)期而論，中國內地商品住宅租金回報率偏低是不爭的事實(shí)，未來(lái)房?jì)r(jià)水平必然還會(huì )向租金水平靠攏�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示。

　　楊紅旭表示，當前，在上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、武漢七個(gè)城市，普通住宅的租金回報率大多都小于4%。如果要想恢復到5%的租金回報率，七個(gè)城市的房?jì)r(jià)平均下降幅度需要達到31.5%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋的租金水平，體現了房屋使用價(jià)值的高低，是房?jì)r(jià)的基礎。從理論上講，商品房的價(jià)格變化，應與租金變化同步。

　　該研究報告稱(chēng)，就住宅而言，中國內地的住宅租金回報率普遍偏低。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部對上述七個(gè)城市的普通住宅租金回報率抽樣調查顯示，今年一季度，七個(gè)城市中，普通住宅租金回報率除北京外都小于4%，低于中國香港的多年復合租金回報率。

　　至今年一季度，中國內地房產(chǎn)租金回報率，已經(jīng)相對于2001年一季度降低30%，處于歷史低位。楊紅旭表示，從中國內地的租金回報率走勢來(lái)看，2002年起開(kāi)始呈現逐步下降的趨勢。

　　在假設租金收益不變的情況下，要想達到對應的租金回報率，各城市普通商品住宅價(jià)格需要調整變化幅度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究發(fā)現，在當前房?jì)r(jià)依然快速上漲，租金回報同比上漲緩慢的情況下，在相當長(cháng)的一段時(shí)間內，中國內地的普通商品房租金回報率，都很難恢復到2001～2004年的合理水平。

　　租金回報率還將下調

　　楊紅旭同時(shí)稱(chēng)，近幾個(gè)月來(lái)，樓市的火暴導致了房?jì)r(jià)節節攀升，與之相對應的卻是經(jīng)濟危機影響下租賃市場(chǎng)的持續低迷，可以預見(jiàn)，短期內我國房屋租金回報率還將進(jìn)一步下調。

　　結合世邦魏理仕高端住宅租金回報率的數據，可以把上述七個(gè)城市分為三個(gè)陣營(yíng)。其中，上海、杭州高端住宅租金回報率明顯高于普通住宅；北京、天津、武漢普通商品住宅租金回報率與高端住宅相仿；深圳、廣州，高端住宅租金回報率反不如普通住宅。

　　總而言之，中國內地樓市租金回報率明顯低于發(fā)達國家和地區水平。以發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，租金回報率應該呈現上升趨勢。但是，從近幾年中國內地的情況來(lái)看，租金回報率呈下降趨勢。

　　研究報告稱(chēng)，最近12年，中國內地房產(chǎn)復合租金回報只有5.05%，明顯低于法國9年的6%、英國26年的7.9%、澳大利亞22年的9.50%。

　　租金回報率呈下降趨勢，這意味著(zhù)以租金回報率衡量，中國內地的房產(chǎn)投資價(jià)格是下降的。而事實(shí)上，目前的租金增長(cháng)緩慢，房?jì)r(jià)卻增長(cháng)過(guò)快。短期而言，受通脹預期影響，部分投資、投機需求入市，很可能會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。