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　　對話(huà)深圳市房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家王鋒

　　深圳市是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國調整最早、調整幅度最大的一線(xiàn)城市。早在2007年10月，深圳市住房均價(jià)在達到最高點(diǎn)17350.26元后就逐步回落，但全國房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2008年6月份才開(kāi)始出現調整的。

　　但到了2009年上半年，全國房市一片火熱，深圳也不例外。全國住成交價(jià)格不斷上揚，成交量也不斷放大。而與其相伴隨的是，北京、上海新“地王”也開(kāi)始不斷的誕生，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)股票也開(kāi)始了新的價(jià)值重估。

　　而投資者也在疑惑，率先調整的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現在又如何了？

　　2009年7月9日，《證券日報》記者專(zhuān)訪(fǎng)了深圳市房地產(chǎn)研究中心的專(zhuān)家王鋒，試圖給投資者一些解答。

　　深圳上半年房市交易量增長(cháng)200%

　　《證券日報》：您能簡(jiǎn)要介紹下深圳今年上半年房市的成交情況嗎？

　　王鋒：上半年深圳商品房的銷(xiāo)售住宅約385萬(wàn)平方米，同比去年增加了150%，基本上半年的交易水平就相當于2008年全年的水平。價(jià)格從去年底以來(lái)，應該說(shuō)是逐步的上升，去年底12月的價(jià)格水平是10979元，今年第一季度因為有過(guò)節等因素本身價(jià)格水平還比較低，但是第二季度從4、5、6月價(jià)格水平就逐步的回升，到6月份價(jià)格水平就已經(jīng)過(guò)14200元左右，就是說(shuō)目前的價(jià)格水平相對于去年12月的最低價(jià)應該說(shuō)差不多漲了30%。

　　另外二手房的交易增長(cháng)量也很快，銷(xiāo)售量上半年高達489萬(wàn)平方米，而去年全年才350萬(wàn)平米，這就是說(shuō)上半年的交易量遠遠超過(guò)去年全年的水平了。

　　從目前的數據來(lái)看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖應該說(shuō)在全國是比較明顯的，也是非常有特點(diǎn)的。交易量基本上都是出現了150%、200%這種較大幅度的增長(cháng)，市場(chǎng)的這種交易是非�；钴S的。同時(shí)，價(jià)格在交易活躍的帶動(dòng)下逐步在有所回升，這是市場(chǎng)的一個(gè)總體情況。

　　深圳6月份二手房交易量達歷年來(lái)最高水平

　　《證券日報》：聽(tīng)銀行信貸人士講，深圳6月份一手房、二手房銷(xiāo)售比4月、5月份情況要差些？

　　王鋒：是一手房情況差些，二手房不差。一手房按市場(chǎng)規律顯現的比較明顯些，一旦價(jià)格漲了，一手房的交易量一般都是有所回落。深圳4月份一手房交易量最高，是79萬(wàn)平方米，然后5月份是75萬(wàn)平方米，6月份變成71萬(wàn)平米，而這三個(gè)月的價(jià)格是逐步上升的。這種現象本身也表明了市場(chǎng)的規律，就是價(jià)格上漲了就相應地抑制消費者進(jìn)一步的入市，有些價(jià)格比較高的自住消費，普通居民就發(fā)現差距比以前大了，在這種情況下銷(xiāo)售量就自然有所回落，這也是符合市場(chǎng)規律的事情。

　　二手房跟一手房還不太一樣，二手房的交易量實(shí)際上在6月份是歷年來(lái)最高的，高達114萬(wàn)平方米，比4月份109萬(wàn)、和5月份的97萬(wàn)平米都高出一些。這主要是二手房市場(chǎng)本身價(jià)位要比一手房低一些。那么相應來(lái)說(shuō)，對于一些低收入者，在一手房?jì)r(jià)格高漲時(shí)可能就進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這是一個(gè)方面。另一方面，二手房市場(chǎng)本身也是投資購房一個(gè)比較集中的細分市場(chǎng)，因為新房市場(chǎng)要做短期投資是很難的，從預售到拿到房貸至少1年時(shí)間嘛，一般做的都是相對長(cháng)期一點(diǎn)的投資，而二手房一般容易做成短期投資，所以說(shuō)，有時(shí)交易量高漲也代表這個(gè)市場(chǎng)短期投資可能有所增長(cháng)。

　　樂(lè )觀(guān)看待下半年深圳房市

　　《證券日報》：下半年深圳房市您怎么看？

　　王鋒：下半年的市場(chǎng)形勢總體來(lái)看，我們上半年銷(xiāo)售速度比較快，同時(shí)供應的情況還不是很樂(lè )觀(guān)。尤其是我們房地產(chǎn)投資在一季度下降了20%，4月、5月下降幅度收窄了，表明市場(chǎng)隨著(zhù)銷(xiāo)售的旺盛，開(kāi)發(fā)商的投入開(kāi)始增加，但下降幅度仍有9%左右。

　　這樣的話(huà)，供應與高漲的需求相比，供應的速度比較慢，我們1-6月的銷(xiāo)售面積幾乎是批準預售面積的2倍，就是批準預售面積跟不上有這樣一個(gè)問(wèn)題�，F在的話(huà)，我們市場(chǎng)的存貨還可以，市場(chǎng)上大概還有300萬(wàn)平米的存貨，還能持續4、5個(gè)月，所以關(guān)鍵的問(wèn)題是看下半年供應的增長(cháng)情況，因為按照目前這個(gè)勢頭，1年新房的銷(xiāo)售量差不多有一個(gè)7、8百萬(wàn)平方米左右吧。

　　目前已經(jīng)銷(xiāo)售了4百萬(wàn)平米，加上3百萬(wàn)的存貨差不多能夠滿(mǎn)足7百萬(wàn)，今年的需求應該說(shuō)是足夠了，因為下半年還不斷有一些新開(kāi)工項目。應該說(shuō)今年的情況還是可以的，基本上供應還能夠滿(mǎn)足，但是到明年就需要我們下半年需要增加更多的供應來(lái)保證明年的市場(chǎng)能夠達到供需的平衡。

　　所以說(shuō)，總體看，最近一段時(shí)間，價(jià)格上漲它本身也體現了需求在國家刺激購房消費優(yōu)惠政策等作用下，使市場(chǎng)開(kāi)始回暖。

　　但是，在深圳市這么一個(gè)特殊的城市，跟全國相比，它的土地資源是一個(gè)非常緊張的城市，后續城市建設的土地資源應該說(shuō)是相對不足。

　　今年下半年我們現存供應量的情況來(lái)說(shuō)基本不成問(wèn)題。

　　中國城市化進(jìn)程決定房市價(jià)格仍會(huì )繼續上漲

　　《證券日報》：房地產(chǎn)業(yè)內有一種觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，深圳、上海、北京是全國一線(xiàn)城市，深圳對房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性是最強的，二、三季度是房地產(chǎn)比較熱的季節，如果今年第四季度房市調頭向下，則房市現在只是反彈，如果上去了，則房市就會(huì )V型反轉。

　　王鋒：實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市都談不上V型反轉，或者是什么樣的。從07年宏觀(guān)調控起到作用，然后08年開(kāi)始進(jìn)行的1年調整以后，那么可能很多的一些業(yè)內人士包括專(zhuān)家預測了多種模型或模式：市場(chǎng)拐點(diǎn)到了，現在開(kāi)始進(jìn)入下行渠道了，可能是L型，V型，W型等多種說(shuō)法，我個(gè)人認為這些說(shuō)法都是缺乏一些理論和實(shí)踐的支撐的。

　　為什么這么講呢？因為實(shí)際上，我們對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的看法要跟中國經(jīng)濟整體的發(fā)展要結合起來(lái)，要跟中國城市化進(jìn)程總體的發(fā)展要結合起來(lái)，不能單純這么講。

　　因為現在中國經(jīng)濟的快速增長(cháng)，中國大城市城市化進(jìn)程不斷的加快，實(shí)際上有點(diǎn)類(lèi)似于歐美包括日本在戰后60年代左右那段時(shí)間經(jīng)濟起飛和城市化的快速進(jìn)程，在這個(gè)過(guò)程中實(shí)際上經(jīng)濟可能會(huì )長(cháng)達10-20年的快速增長(cháng)。

　　調整只是一個(gè)短期現象，有的城市干脆就沒(méi)調整，稍微停了停就繼續增長(cháng)了。只有像北京、上海、深圳市場(chǎng)經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，人口密度比較高，收入比較高，又是一個(gè)國際化的城市，或者是區域經(jīng)濟中心這樣的城市，那么它可能會(huì )出現價(jià)格比較大的波動(dòng)，很多城市房?jì)r(jià)實(shí)際上還是臺階式的上漲過(guò)程。