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　　國土部24日對外公布了“房地產(chǎn)項目用地地價(jià)專(zhuān)項調查”的最終結果,全國620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地價(jià)、10%的稅費成本及幾近固定的建安成本后,超過(guò)40%的房?jì)r(jià)成了開(kāi)發(fā)商牟利的空間。

　　然而記者調查后發(fā)現,在超低比例的項目資本金背后、在建房尚需施工單位墊資的行業(yè)“潛規則”背后、在商品房預售制“支持下”,開(kāi)發(fā)商的利潤遠沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單。

　　國土部專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)發(fā)商利潤40%

　　據國土部調查結果,全國620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中,地價(jià)占房?jì)r(jià)最低比例為5.3%,最高為58.6%,大多數占比在15%-30%之間,其中北京最高為51.36%,最低為15.13%,平均略高于全國,為26.8%。

　　據了解,房?jì)r(jià)構成主要有7個(gè)方面,即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷(xiāo)售費用和開(kāi)發(fā)商利潤。

　　“目前國稅總局也在查開(kāi)發(fā)商的納稅情況,最終的結果應該以官方的數據為準,但根據我們掌握的信息顯示,正常的項目稅費成本最高應該為10%出頭,不超過(guò)11%�！眳⑴c此次調查的國土部中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松告訴記者,“除土地成本和稅費外,開(kāi)發(fā)商的建安成本、管理成本、銷(xiāo)售成本大致相當。最高不會(huì )超過(guò)30%,加之稅費成本10%,平均土地成本23.2%,開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右,即便是算上增值稅,流向政府的也不會(huì )超過(guò)40%”。

　　房?jì)r(jià)仍是霧里看花

　　但如果就此認定開(kāi)發(fā)商利潤是40%, 那長(cháng)期以來(lái)對房?jì)r(jià)成本的討論就不會(huì )持續至今。因為盡管土地公開(kāi)拍賣(mài),稅費公開(kāi)征收,商品房公開(kāi)出售,但房?jì)r(jià)成本卻從未被明明白白搞清楚過(guò)。

　　早在2005年,福州市物價(jià)局就率先公布了房?jì)r(jià)成本清單,在社會(huì )上引起了很大反響。在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中,開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過(guò)90%。這一行為引起了很大反響,評論認為此舉將揭開(kāi)“樓市黑幕”,但很快就遭到了開(kāi)發(fā)商和很多地方政府的抵制。

　　在鳳凰衛視一檔訪(fǎng)談節目中,華遠集團總裁任志強公開(kāi)放言,讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)成本如同讓老公公開(kāi)老婆胸圍一般是不可能的。

　　但隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷高漲,購房者想要弄清楚房?jì)r(jià)成本的意愿越發(fā)強烈。于是開(kāi)發(fā)商紛紛拋出“房?jì)r(jià)高只是地價(jià)高的表象,高地價(jià)造就高房?jì)r(jià)” 的論調。

　　無(wú)奈之下國土部只好公布內部統計數據,宣告全國平均地價(jià)占房?jì)r(jià)比僅為23.2%,高地價(jià)推漲高房?jì)r(jià)沒(méi)有根據。而開(kāi)發(fā)商對此結果并不買(mǎi)賬,聲稱(chēng)“這個(gè)數字肯定低于實(shí)際,平均比例在1/3左右”。

　　超高的自有資金利潤率

　　“所謂40%是單從項目流水看,前提是開(kāi)發(fā)商從拿地到最終銷(xiāo)售完畢的所有成本均來(lái)源于自有資金,不做任何貸款、不進(jìn)行預售,事實(shí)上這是不可能的�！� 一位長(cháng)期從事房地產(chǎn)成本核算的專(zhuān)家告訴記者,一般來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商的項目資本金比例非常少,多數為銀行信貸,換句話(huà)說(shuō),如果按照前期投入計算,開(kāi)發(fā)商最終利潤肯定不會(huì )僅為40%。

　　據了解,對房地產(chǎn)業(yè)而言,項目資本金比例是指開(kāi)發(fā)商擁有資金占其全部開(kāi)發(fā)資金的比例,即自有資金比例。自有資金比例降低后,開(kāi)發(fā)商貸款門(mén)檻更低,可以用更少的資金貸到更多的款。

　　在今年5月,國務(wù)院曾調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%�！敖档唾Y本金比例就是降低了融資門(mén)檻,一個(gè)擁有國企背景的開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)一個(gè)規模100億元的項目,前期僅需要投入20億元便可操作,最終流水達到200億元也不為過(guò)�！�

　　巨額信貸外的“壓榨”

　　除了可以獲得可觀(guān)的銀行信貸外,開(kāi)發(fā)商更可通過(guò)建筑商“墊資”、預售制度來(lái)降低成本。

　　一位不愿透露姓名的建筑公司負責人告訴記者,在承接項目的過(guò)程中,建筑公司替開(kāi)發(fā)商墊資早已成為一個(gè)行業(yè)內的“潛規則”。開(kāi)發(fā)商通過(guò)讓建筑公司墊資建設,把生產(chǎn)環(huán)節的相當一部分成本和風(fēng)險轉嫁給建筑企業(yè),并在最終付款時(shí)拖延,直至房屋銷(xiāo)售完畢才付款。

　　與此同時(shí),項目封頂后,開(kāi)發(fā)商便可率先進(jìn)行預售,提前收回成本,根據此前住建部公布的統計數據顯示,目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市達90%以上。