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　　多家房產(chǎn)中介機構統計數據顯示，8月即將開(kāi)盤(pán)的項目在40到50個(gè)，其中有18個(gè)項目是首次開(kāi)盤(pán)的新項目，而今年上半年開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)僅有21個(gè)。除此之外，新項目的價(jià)格策略更為審慎，截止到目前，公布開(kāi)盤(pán)價(jià)的項目寥寥無(wú)幾。

　　來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示，8月份純新盤(pán)入市步伐明顯加快。亞豪機構統計數據顯示，8月即將開(kāi)盤(pán)的項目有50個(gè)，其中有18個(gè)項目是首次開(kāi)盤(pán)的新項目，而今年上半年開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)僅有21個(gè)。計劃在8月首次亮相的純新盤(pán)項目包括海棠、藍岸麗舍別墅、雁棲半島、遠洋·LA VIE、UP生活等，這些項目以相對高端的公寓、別墅、花園洋房等為主。

　　2009年春節過(guò)后，在利好政策的影響下，京城樓市迅速回暖，自3月份以來(lái)樓市單月成交量連續突破15000套大關(guān)，今年上半年的成交量遠遠高于去年同期。至6、7月份開(kāi)發(fā)商的心態(tài)發(fā)生變化，樂(lè )觀(guān)的預期直接導致了“地王”頻頻出現，房?jì)r(jià)不斷上漲，一時(shí)間“樓市泡沫說(shuō)”呼聲四起。

　　政府調控部門(mén)對于樓市的最新變化顯然有所察覺(jué)。近日銀監會(huì )發(fā)出通知，要求各大銀行嚴格執行二套房貸首付四成的政策。從這一舉動(dòng)可以看出，雖然政府目前尚未出臺更為嚴厲的調控措施，但是此次銀監會(huì )的政策信號意義明顯，如果樓市過(guò)熱，房?jì)r(jià)泡沫高漲，緊縮性調控措施的出臺應在預料之中。正是在這一背景下，開(kāi)發(fā)商權衡得失，選擇行情尚未逆轉之時(shí)加快出貨。

　　值得注意的是，截止到目前為止，多數純新項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍未確定。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，純新盤(pán)的首次開(kāi)盤(pán)對項目后期銷(xiāo)售意義重大，定價(jià)過(guò)高可能會(huì )損傷購房人的購買(mǎi)熱情，影響項目品牌形象，為后期推盤(pán)造成阻礙；而定價(jià)過(guò)低，雖然會(huì )實(shí)現現場(chǎng)熱銷(xiāo)，但也不容易合理判斷后期加推新房源時(shí)的價(jià)格提升幅度。不僅如此，過(guò)早公布價(jià)格還可能會(huì )流失相當部分的購房客戶(hù)，使開(kāi)發(fā)商在陷于兩難境地下，只得選擇根據市場(chǎng)走向的變化，在臨近開(kāi)盤(pán)時(shí)再公布價(jià)格，這也是迫于市場(chǎng)動(dòng)蕩形勢下的無(wú)奈選擇。

　　區位分析：城區內高端項目放量

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀統計數據顯示， 8月預計開(kāi)盤(pán)項目將近半數以上位于5環(huán)以外區域，如合生·世界村、天鵝堡·歸墅、卡夫卡公社、遠洋一方二期、首開(kāi)常青藤C組團等項目；四至五環(huán)之間約有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，如亞運新新家園四期、美利山A區部分房源等；三至四環(huán)間有4個(gè)項目計劃入市，包括萬(wàn)科公園5號二期、世華水岸和太陽(yáng)公元等；二至三環(huán)間約有3個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，金茂中心、華潤·西堤紅山等；二環(huán)內有2個(gè)項目入市，分別是四合上院和西絨線(xiàn)26號。

　　從區域上來(lái)看，8月京城樓市東城區、崇文區及延慶暫無(wú)供應量外，其他區域均有供應計劃，西部供應量偏低，而東北部區域供應量占據下月預計開(kāi)盤(pán)項目的主體。朝陽(yáng)區將列下月供應量第一的位置，共有12個(gè)項目計劃入市；通州區和順義區并列第二，各有6個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)；宣武區、大興區、房山區和豐臺區各有3個(gè)項目計劃入市；西城區、昌平區和懷柔區各有2個(gè)項目面世；海淀區有1個(gè)項目將開(kāi)盤(pán)入市。

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理繆培丹認為，8月份新開(kāi)盤(pán)項目的特點(diǎn)仍是五環(huán)外項目占新增供應量的主力位置，隨著(zhù)北京城市化進(jìn)程的發(fā)展，五環(huán)外項目的各項生活配套設施的建設也將更加完善，道路軌道交通的建設已經(jīng)淡化了城區郊區的距離，最重要的是這些區域內價(jià)格的優(yōu)勢吸引了大量購房群體。除此之外，8月城區內的供應也將增多，如西城區及宣武區共計有5個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，三至四環(huán)內也有4個(gè)項目會(huì )在8月推出，在城區內可供住宅開(kāi)發(fā)的土地日趨稀少的現今，這樣的供應比例還是比較少見(jiàn)的，這些項目中大多數定位于高端公寓，價(jià)格會(huì )偏高一些，預計城區內供應量的增加將會(huì )抬高8月開(kāi)盤(pán)價(jià)格。

　　產(chǎn)品分析：豪宅別墅項目供應增加

　　8月份入市的別墅項目明顯增多，而且多為大戶(hù)型獨棟項目。亞豪機構統計數據顯示，8月開(kāi)盤(pán)別墅項目達到7個(gè)，分別是保利壟上、海棠、藍岸麗舍別墅、雁棲半島、遠洋·LA VIE、御墅、譽(yù)天下“尚品”，占總供應項目比重的14%。此外，從戶(hù)型設計方面來(lái)看，這7個(gè)別墅項目多數是戶(hù)型面積在500平方米以上的大戶(hù)型獨棟別墅，其中雁棲半島、遠洋·LA VIE兩個(gè)項目的最大戶(hù)型面積均在1000平米以上，是典型的豪宅項目。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，8月份豪宅別墅供應量明顯增加有兩方面原因。其一是京城樓市迅速回暖，投資性需求極大的刺激了樓市，在各國經(jīng)濟通脹壓力的不斷增加下，一些尋求避險的資金必然會(huì )中意資源稀缺的豪宅項目。從市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，4月以來(lái)，無(wú)論是國外游資還是內地資源大省的富商，來(lái)京購買(mǎi)豪宅別墅的數量明顯增加，造成了別墅產(chǎn)品的銷(xiāo)量迅猛增加，促進(jìn)了別墅產(chǎn)品的加速供應。其二，8月別墅項目增加與開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預期有很大關(guān)系。樓市已經(jīng)回暖，房?jì)r(jià)短時(shí)期內仍然會(huì )上漲，供需矛盾依然較為緊張，這些均使得開(kāi)發(fā)商看好樓市的未來(lái)預期。但是，開(kāi)發(fā)商在謹慎樂(lè )觀(guān)的同時(shí)也在密切關(guān)注著(zhù)市場(chǎng)的細微變化。目前，樓市過(guò)熱已經(jīng)引起了政府的關(guān)注，對于高端產(chǎn)品的銷(xiāo)售起到極大抑制作用的“限外令”松綁時(shí)間已過(guò)半，如果樓市泡沫揚起，政府還可能采取一定的緊縮政策，屆時(shí)諸如“限外令”之類(lèi)的措施可能會(huì )繼續實(shí)施，這對于別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售是極為不利的。因此，在當前搶占市場(chǎng)機會(huì )，加緊入市銷(xiāo)售，就顯得緊迫起來(lái)。

　　晨報記者 張曉莉/文