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　　去年中介“求客戶(hù)”

　　今年中介“求業(yè)主”

　　比起其他置業(yè)顧問(wèn)，和平西街鏈家地產(chǎn)店的李磊(化名)運氣要好得多。他選擇了在二手房市場(chǎng)最好的時(shí)候進(jìn)入這一行�！奥�(tīng)其他前輩說(shuō)去年大部分置業(yè)顧問(wèn)只能拿到底薪，而今年我們差的時(shí)候月收入也能上萬(wàn)，一般要達到兩到三萬(wàn)，”李磊告訴記者，還有比他運氣更好的，一個(gè)剛剛進(jìn)入二手房市場(chǎng)的“小伙子”3個(gè)月拿了10萬(wàn)元。

　　“由房?jì)r(jià)飛漲引發(fā)的‘恐慌性需求’大量入市，讓這些去年到處‘求客戶(hù)’的中介今年成了‘香餑餑’，”張大偉告訴記者，中介都希望房?jì)r(jià)越來(lái)越高。

　　一組來(lái)自中大恒基市場(chǎng)部的數據顯示，7月北京二手房均價(jià)已達11820元/平方米，這已經(jīng)達到歷史最高，環(huán)比6月二手房均價(jià)11350元/平方米半月上漲幅度達4.1%。目前均價(jià)比年初的成交均價(jià)高2920元，半年累計上漲幅度已達32%。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來(lái)最瘋狂的半年，成交量突破10萬(wàn)套，連續4個(gè)月單月突破2萬(wàn)套， 7月更是延續了這一高峰，在成交量、成交均價(jià)、成交總價(jià)上紛紛突破歷史最高峰。樓市徹底回填了去年的缺口�！睆埓髠シ治龊蟾嬖V記者。

　　而記者暗訪(fǎng)的多位二手房置業(yè)顧問(wèn)共同表達的當前困擾是，“房源極度短缺”。李磊告訴記者，今年根本不愁找不到客戶(hù)，現在每天就是找房源�！坝捎诜吭瓷�，現在幾乎沒(méi)有業(yè)主不返價(jià)的。少的會(huì )在有意向客戶(hù)后提幾萬(wàn)，多的會(huì )提到三四十萬(wàn)，”李磊透露。而另一位中介人士告訴記者，他為了尋找房源，曾經(jīng)給區域內1000多位業(yè)主打電話(huà)詢(xún)問(wèn)“有無(wú)房源出售”。

　　房蟲(chóng)重新出動(dòng)

　　短期收益驚人

　　事實(shí)上，二手房市場(chǎng)房源極度短缺并不是真正供需矛盾�！敖衲甓�季度以來(lái)，短炒房越來(lái)越多也是造成房源緊缺的假象，”張大偉表示。

　　據了解，一般兩年內再交易的房源為短炒房。另外還有部分短期內房蟲(chóng)或者小中介公司用現金公證收房或者限時(shí)代賣(mài)等業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義用全款或者定金在短期內獲得原房主房屋出售權的，也稱(chēng)短炒房或三手房。這一情況主要出現在房?jì)r(jià)飛漲的時(shí)期，2006年、2007年市場(chǎng)比較多，2008年基本絕跡，今年二季度以來(lái)逐漸增加。

　　“短期炒作的高額收益也使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業(yè)主就將房源加價(jià)掛牌的現象越來(lái)越多，”一位中介人士向記者表示。

　　“市場(chǎng)投機趨勢在明顯加強。與2007年不同的是，炒房客由中介變成了中小炒房主，”張大偉告訴記者，仔細觀(guān)察房源廣告就會(huì )發(fā)現，除了個(gè)人投資者，2007年市場(chǎng)流行的一些現金收房變種很可能繼續出現。限時(shí)代賣(mài)、限時(shí)賣(mài)房等約定期限定價(jià)代售的一些小中介公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)重新出現在市場(chǎng)上。這些人為的倒賣(mài)讓二手房市場(chǎng)多了很多投機因素。

　　“在7月僅半月房?jì)r(jià)就上漲4.1%的市場(chǎng)情況下，這樣的短期投資收益驚人。不僅這樣，因為近幾年的價(jià)格除2008年外，一直保持瘋漲，所以中期二手房投資獲益也非�？捎^(guān)。5年內二手房源再上市最高投資收益117%。如果按照貸款首付30%計算，5年內二手房再上市，投入獲益比不計算出租及貸款利息，最高獲益達350%。年初購買(mǎi)的也能獲利首付的95%，非常驚人�！睆埓髠ハ蛴浾哂嬎�。

　　短期投機風(fēng)險追高

　　二手房市場(chǎng)安全因素受威脅

　　“現在炒房的主要是中小炒房者�？梢杂梅肯x(chóng)來(lái)形容�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者，房蟲(chóng)賺的利潤與溫州炒房團是有區別的。短炒房面臨的風(fēng)險更大，因為這些人主要是貼近社區，直接影響了所有房源，原來(lái)的溫州等炒房團基本炒的是一些高價(jià)的高檔住宅。

　　“按照北京的平均家庭收入水平在8000元以?xún)�，其理想的貸款額計算應該月供在4000元以?xún)�，這樣基本要保證貸款額度在60萬(wàn)-70萬(wàn)元左右�？們r(jià)就應該保持在90萬(wàn)-100萬(wàn)元，而現在這樣的房子基本集中在郊區了�！睆埓髠ケ硎�。

　　近日發(fā)布的上半年北京地稅收入顯示，多項稅收與上年同期對比都出現了下滑，其中與房地產(chǎn)交易最密切的契稅更是近年來(lái)第一次出現了下滑。與去年同期相比契稅總征收額下降29648萬(wàn)元，下降幅度達6.7%。

　　如果按照房?jì)r(jià)及成交量統計，減去契稅稅率下調的影響，契稅應該上漲100%以上，而實(shí)際契稅卻下降。張大偉認為，這說(shuō)明房?jì)r(jià)飛漲過(guò)快已經(jīng)使得業(yè)主對于房?jì)r(jià)十分敏感。

　　而另外一組數據也在證明著(zhù)二手房投資風(fēng)險正在逐步加高。中大恒基市場(chǎng)部調查顯示，今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1：400，達到了1：402，部分區域甚至達到了1：420，而這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達到了20%�！斑@還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加，造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因是金融危機下出現的房租下降房?jì)r(jià)回暖�！毕嚓P(guān)人士介紹。

　　“目前北京的租售比的確已經(jīng)超過(guò)了國際警戒線(xiàn)，某些區域或者房屋類(lèi)型也確實(shí)存在泡沫。這說(shuō)明二手房長(cháng)期投資價(jià)格相對比較低，市場(chǎng)短期投機比例高�！睆埓髠シ治稣J為。

　　而來(lái)自中國人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部的數據顯示，北京二手房貸款在貸款總比例中逐漸增加達七成多。從2007年底的190億元、2008年底的345.8億元到2009年6月底的525.4億元。而增漲幅度最驚人的是今年上半年，貸款余額增加179.6億元，同比增長(cháng)139.6%。

　　“如此大量的貸款額及較高的單套貸款值給北京的二手房市場(chǎng)帶來(lái)很大的不確定性，一旦目前的樓價(jià)回調到年初的水平將出現貸款額高于樓價(jià)的可能。所以已經(jīng)踏空上半年的剛性需求應該理智對待市場(chǎng)，現在的賣(mài)方市場(chǎng)即使能夠勉強入市也不一定能買(mǎi)到合適的房產(chǎn)，對于投資需求更是不要在所有人已經(jīng)瘋狂的時(shí)候出手，即使能獲利也是殘羹剩飯，不如保持觀(guān)望�！睒I(yè)內人士認為，現在的市場(chǎng)可以說(shuō)炒作氣氛超過(guò)2007年。

　　商報記者 王營(yíng)