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　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及各大中介機構發(fā)布的最新數據顯示，作為2009年下半年的開(kāi)端，7月份二手房市場(chǎng)走勢依然強勁，均價(jià)首次突破萬(wàn)元。業(yè)內人士表示，房?jì)r(jià)持續高位運行存在不理性因素，消費者在樓市過(guò)熱時(shí)期更應該審慎購房。

　　>>看點(diǎn)1 成交量突破2.5萬(wàn)套

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數據顯示，7月份全市二手房成交量達到25695套，環(huán)比上漲了12.6%。這不但是在6月份22810套成交高位上的繼續攀升，還讓成交量挺進(jìn)了超過(guò)2.5萬(wàn)套的又一峰值階段。這其中，二手房住宅網(wǎng)簽總量以24916套再次刷新了北京二手房市場(chǎng)的交易紀錄，環(huán)比增長(cháng)7.37%。

　　【解讀】“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張月認為，上半年二手房節節攀升的成交量主要依靠的是累積需求的爆發(fā)，隨著(zhù)累積需求的逐步釋放，7月份一些受過(guò)熱市場(chǎng)刺激而提前釋放的需求入市，成為支撐高位成交的中堅力量，并進(jìn)一步促使市場(chǎng)呈現“熱循環(huán)”。這些提前釋放的需求一旦過(guò)度釋放，必然會(huì )讓未來(lái)二手房市場(chǎng)出現一定程度的“需求斷檔”。張月提醒消費者，在市場(chǎng)過(guò)熱的情況下應該審慎購房。

　　>>看點(diǎn)2 12區縣成交均價(jià)首破萬(wàn)

　　“鏈家地產(chǎn)”研究部發(fā)布的統計數據顯示，7月份本市12個(gè)區縣的二手房均價(jià)已達10280元/平方米，環(huán)比漲幅達3%，這是本市二手房成交均價(jià)首次突破萬(wàn)元。另?yè)�“我�?ài)我家”的統計，7月份城八區的二手房均價(jià)更是高達13341元/平方米，環(huán)比上漲3.17%。

　　7月份成交最為突出的典型區域主要集中在西、東、北部，包括廣安門(mén)、地鐵1號線(xiàn)石景山沿線(xiàn)區域、梨園、右安門(mén)、通州北苑、玉泉路等區域，成交最為突出的樓盤(pán)則幾乎都集中在東部區域，而這些熱點(diǎn)區域和熱點(diǎn)樓盤(pán)的二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲幅度均達到5%以上。

　　【解讀】針對交易均價(jià)的上揚，“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉表示，7月份，有投資意向的二手房客戶(hù)已占整體二手房成交量的39.28%，其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價(jià)格繼續上行的預期。投資客戶(hù)群交易比重的上揚，也在一定程度上形成了對自住需求客戶(hù)群的擠壓效應。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)住宅用地的大幅溢價(jià)、開(kāi)發(fā)商的惜售之風(fēng)以及可售房源量的漸趨減少，也間接抬高了二手房賣(mài)方市場(chǎng)的收益預期，部分業(yè)主的跟風(fēng)提價(jià)行為和二手房源偏緊等現狀成為市場(chǎng)交易價(jià)格非理性上漲的誘因。

　　>>看點(diǎn)3 中高價(jià)房源交易量攀升

　　“我愛(ài)我家”的數據顯示，7月成交二手房源的一大特點(diǎn)是大戶(hù)型成交比重增加，這也使得當月中高總價(jià)的房源交易量攀升明顯。

　　數據顯示，7月份，120-150平方米大戶(hù)型房源的成交環(huán)比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中所占份額上升至8.45%，為今年以來(lái)的最高值�？們r(jià)方面，成交比重最高的是120萬(wàn)元以上區間房源，占整體交易比重的27.79%，環(huán)比漲幅高達4.31%；90萬(wàn)-120萬(wàn)元區間房源的成交比重上揚至23.99%，環(huán)比增長(cháng)2.01%，為二手房市場(chǎng)的第二大成交區間；90萬(wàn)元以下三個(gè)區間房源的成交量均呈現不同程度的滑落態(tài)勢，其中50萬(wàn)-70萬(wàn)元區間的環(huán)比跌幅達4.05%，成交比重已減少至17.93%。

　　【解讀】胡景暉認為，7月份中高價(jià)位二手房交易量攀升，一方面緣于中大戶(hù)型成交量的上漲，另一方面緣于單價(jià)的快速上漲。樓市連續數月的強勢上攻吸引了部分投資客戶(hù)陸續進(jìn)場(chǎng)，助推了房?jì)r(jià)的上漲。

　　-觀(guān)察

　　房?jì)r(jià)持續上漲難以為繼

　　伴隨著(zhù)二手房?jì)r(jià)格上漲的是供需矛盾正進(jìn)一步加劇，二手房市場(chǎng)供需比已由1：4躍升至1：7以上。而與嚴重的賣(mài)方市場(chǎng)相矛盾的是：成交難度變大的趨勢日益明顯，表現為帶看次數增多、交叉看房次數增多。

　　張月認為，這從一個(gè)側面反映出部分市場(chǎng)需求對于過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)難以承受。熱點(diǎn)樓盤(pán)價(jià)格經(jīng)過(guò)短期內的迅速走高后，已很難有與之相匹配的需求跟進(jìn)，因此未來(lái)一段時(shí)間，有可能出現由樓盤(pán)價(jià)格過(guò)快上漲引發(fā)的需求“倒戈”局面。

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認為，7月份，銀監會(huì )曾表態(tài)要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，這將直接給近期有所抬頭的投資性需求降溫，給飛速回升的京城樓市以“緩沖”，預計8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會(huì )有所降低，交易量也會(huì )有所回落。 ( 趙麗萍 )