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　　經(jīng)歷了2007年的供應和吸納高峰期以及金融危機的沖擊，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的循環(huán)周期。戴德梁行7月29日發(fā)布的研究報告指出，2008年至今17個(gè)月內，廣州甲級寫(xiě)字樓租金“開(kāi)倒車(chē)”，下跌至2005年第4季度的水平，甲級空置率在沒(méi)有新增供應的基礎上卻有增無(wú)減，仍在平緩上升。這個(gè)夏天，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)“門(mén)庭若市”，那邊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)卻是“門(mén)可羅雀”，兩者形成強烈反差。

　　戴德梁行華中、華西區策略發(fā)展顧問(wèn)部董事黎慶文在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，廣州寫(xiě)字樓租金的慣性下跌仍持續，要到明年上半年才會(huì )企穩。而廣東中原(工商鋪)地產(chǎn)代理商業(yè)部營(yíng)業(yè)總監朱輝則表示，趁著(zhù)現在寫(xiě)字樓市場(chǎng)未被炒高，現在已有不少資金流入商業(yè)地產(chǎn)“避難”。

　　●由“急瀉直下”到跌幅收窄

　　“其實(shí)現在租金的跌幅已開(kāi)始收窄，下跌速度有所放緩�！崩钁c文指出，與住宅市場(chǎng)的反差不會(huì )一直持續下去。中立地產(chǎn)寫(xiě)字樓部總經(jīng)理文志堅則認為，之前租金“急瀉直下”的主要原因在于金融危機的影響下，大量受災嚴重的進(jìn)出口企業(yè)沒(méi)有得到資金援助，對寫(xiě)字樓租賃承接力度的減弱而搬離。但現在中國的宏觀(guān)經(jīng)濟已開(kāi)始復蘇，搬離的企業(yè)已逐漸減少，以天河北、珠江新城、環(huán)市東為例，現時(shí)租金已基本穩定，正在底部“兜轉回旋”。至于會(huì )否上升，他則認為“幾率不大”。不過(guò)，客戶(hù)搬離的個(gè)案減少，也稱(chēng)得上是一個(gè)積極的信號。他表示，待全球經(jīng)濟復蘇，美國、韓國、日本經(jīng)濟基本好轉，進(jìn)出口企業(yè)也會(huì )紛紛回歸中國，對國內寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生新一輪的需求。 　　

　　●預計還有5%的調整空間

　　“從2008年第四季度到現在，租金調整已超過(guò)20%，預計年底各單位還有5%的調整空間�！敝燧x則指出，如今高品質(zhì)寫(xiě)字樓出租價(jià)格已基本止跌。但整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，下調空間依然存在，預計下半年調整到位，春節時(shí)候還會(huì )有一個(gè)相對大的調整，然后趨于穩定。相信明年的租金價(jià)格不會(huì )下跌，上升的可能性還得視乎需求(例如外企的加入)和中國經(jīng)濟復蘇情況。對于空置率情況，他認為，今年下半年的空置率將會(huì )達到最大值，預計經(jīng)過(guò)一輪消化，明年會(huì )有所下降�，F在投資寫(xiě)字樓是否合適？朱輝認為，投資寫(xiě)字樓，讓資金流入商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行“避難”，也許能為“反彈”創(chuàng )造條件。趁著(zhù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然健康，價(jià)格未被炒高，盡早入市，然后“高賣(mài)”，投資回報率可能會(huì )更高。

　　●新增供應放大，老牌寫(xiě)字樓受沖擊

　　戴德梁行的研究報告顯示，2009年下半年至2011年，體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過(guò)57萬(wàn)平方米的新物業(yè)交付使用。供應量相對2009年的大幅上升，將令廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨巨大的消化壓力。

　　友盈房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司董事張智聰認為，2008年至今，寫(xiě)字樓售價(jià)上漲，租金下跌，投資率回報被拉低，風(fēng)險增大。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資風(fēng)險要大于住宅市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)，住宅回報率較低，約4%—5%，甚至低至3%，而就寫(xiě)字樓市場(chǎng)縱然現在不是很樂(lè )觀(guān)，但回報率也還能保持在7%—8%，正因為回報率大，風(fēng)險自然也就隨之放大。

　　文志堅也對明年下半年可能出現的“大搬遷”潮表示擔憂(yōu)———新物業(yè)的地理位置優(yōu)越、軟硬件設施齊全、租金不高，吸引大量租客從舊的甲級寫(xiě)字樓轉移到新的超甲級寫(xiě)字樓。用戶(hù)流失、空置率上升無(wú)疑對老牌寫(xiě)字樓帶來(lái)巨大的沖擊。不過(guò)，文志堅同時(shí)指出，明年恰逢2010年亞運盛典，一批與亞運有關(guān)的服務(wù)企業(yè)便會(huì )應運而生，由此催生出來(lái)的短暫需求可為寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)補充客源，空置率也會(huì )隨之降低，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)升溫。(記者 趙亞洲 實(shí)習生 陳安璐 張映珍)