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　　改善型需求成主流

　　經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間的量?jì)r(jià)齊升后，業(yè)內外都預言隨著(zhù)累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場(chǎng)將難以為繼，會(huì )逐漸回歸到一個(gè)相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開(kāi)端，7月市場(chǎng)價(jià)量在高位上進(jìn)一步明顯上漲，市場(chǎng)所表現出意料之外的持續過(guò)熱，業(yè)內分析人士指出，改善型需求的進(jìn)入客觀(guān)上起到放大購房需求的作用。

　　來(lái)自多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的統計數據顯示，北京二手房市場(chǎng)的購買(mǎi)主力正在不知不覺(jué)中發(fā)生變化，從春節后的首次置業(yè)需求為主變成改善型需求占據市場(chǎng)主流，這個(gè)趨勢在6月份便已經(jīng)顯現，進(jìn)入7月后越發(fā)明顯，其突出的特征是大戶(hù)型占據的比重越來(lái)越大。

　　來(lái)自“我愛(ài)我家”的數據顯示，7月120—150平方米大戶(hù)型房源的成交比重增勢最為顯著(zhù)，環(huán)比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中的所占份額上升至8.45%，為今年以來(lái)的最高值；相比之下，90平方米以下區間的成交比重則較6月下降0.16%，目前的所占比重為69.72%。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，市場(chǎng)率先回暖的，主要為迫切的剛性需求，這樣的需求往往是初次置業(yè)者，而以升級置業(yè)、或者為孩子上學(xué)、為父母購房的改善型需求則是兼顧投資性質(zhì)，因此有著(zhù)市場(chǎng)回暖預期較強后再入市的特殊心理，也就是說(shuō)往往較初次置業(yè)者稍作滯后，這也就導致了二手房成交面積逐月向中、大戶(hù)型轉移的根本原因。

　　“此外，總價(jià)檔位逐步向中高總價(jià)轉移，尤其是150萬(wàn)—200萬(wàn)元房產(chǎn)上漲最為突出，成交漲幅環(huán)比上漲17%左右�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部的分析人士對本報記者表示，這一方面源于中大戶(hù)型成交的上漲，另一方面源于單價(jià)的快速上漲。

　　“我愛(ài)我家”綜合各項數據指出，由于受到投資客群陸續入場(chǎng)的影響，7月中高總價(jià)的房源交易量攀升明顯，其中90萬(wàn)—120萬(wàn)元區間的成交比重上揚至23.99%，環(huán)比增幅2.01%，成為二手房市場(chǎng)的第二大成交區間，而成交比重最高的則被120萬(wàn)元以上區間摘得，其已增至整體交易比重的27.79%，環(huán)比漲幅高達4.31%；與之形成鮮明對比的是，90萬(wàn)元以下的三個(gè)區間均表現出不同程度的滑落態(tài)勢，其中50萬(wàn)—70萬(wàn)元區間的環(huán)比跌幅達4.05%，其成交比重已減少至17.93%。

　　業(yè)內分析人士指出，春節過(guò)后北京二手房市場(chǎng)長(cháng)期處于量?jì)r(jià)齊升狀態(tài)，不斷攀升的房?jì)r(jià)客觀(guān)上對購買(mǎi)力相對較弱的首次置業(yè)剛性需求形成擠出效應，而改善型住房需求的進(jìn)入彌補了市場(chǎng)需求的空缺，導致出現量?jì)r(jià)繼續攀升的局面，未來(lái)樓市的走向將取決于購買(mǎi)力的持續性。(記者 張一鳴）