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　　二手房市場(chǎng)在連續四個(gè)月成交量達2萬(wàn)套左右后，業(yè)內外都預言隨著(zhù)累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場(chǎng)將難以為繼，會(huì )逐漸回歸到一個(gè)相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開(kāi)端，七月市場(chǎng)價(jià)量在高位上又一次明顯上漲，市場(chǎng)意料之外地持續走熱，逼近2.5萬(wàn)套，創(chuàng )2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%。與此同時(shí)，二手房均價(jià)達到10280元/平米，成交均價(jià)首次破萬(wàn)。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬(wàn)套

　　據中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數據分析，7月北京二手房網(wǎng)簽達到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬(wàn)套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網(wǎng)簽成交量持續上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長(cháng)，環(huán)比上漲幅度達113.09%，4月網(wǎng)簽交易量更是突破20000套。

　　而進(jìn)入5月，首現2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進(jìn)入6月后，京城二手網(wǎng)簽交易持續活躍，交易量紀錄屢被打破。

　　7月，中國銀監會(huì )表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”政策，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網(wǎng)簽交易量來(lái)看，影響不甚明顯。

　　對比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量?jì)H為10998套，環(huán)比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開(kāi)始，首次低于11000套。有業(yè)內人士分析認為，部分購房者由于房?jì)r(jià)持續走高而放棄購買(mǎi)，是導致交易量下降的主要原因。

　　據記者了解，今年新房?jì)r(jià)格上漲速度很快，遠洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤(pán)單價(jià)都上調了數千元，這直接減弱了新房市場(chǎng)的購買(mǎi)力。

　　與此同時(shí)，7月份新房市場(chǎng)遭遇了最顯著(zhù)的“捂盤(pán)”質(zhì)疑，7月份有25個(gè)住宅類(lèi)樓盤(pán)新獲預售許可，新增的供應套數在5000套以上，但是開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)售的房源僅2600余套，且有多個(gè)樓盤(pán)領(lǐng)證未開(kāi)盤(pán)，供應量不足是導致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場(chǎng)的供應相對穩定，加上價(jià)格具有一定優(yōu)勢，因此很多剛需人群轉向購買(mǎi)二手房，這導致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價(jià)

　　成交均價(jià)環(huán)漲3%，首次突破萬(wàn)元

　　與成交量同時(shí)持續上漲的還有成交價(jià)。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據分析，7月份全市二手房均價(jià)已達10280元/平米，環(huán)比漲幅達3%；這也是二手房成交均價(jià)首次破萬(wàn)。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，高漲的需求是刺激業(yè)主心理預期走高、房?jì)r(jià)上漲的原動(dòng)力。累積的需求經(jīng)歷過(guò)2008年的價(jià)格相對低點(diǎn)和2009年年初的平穩，對于短期內過(guò)快上漲的價(jià)格一般難于承受，反而是新增需求對于相對較高的房?jì)r(jià)承受能力較強。

　　7月份需求的一大特點(diǎn)就是，部分未消化累積需求轉為隱性觀(guān)望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部的統計也顯示，中高檔二手商品房?jì)r(jià)格大幅上漲后的6-7月，部分剛性需求的自住型消費者持觀(guān)望態(tài)度，交易占比降低至50%，改善型消費者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預期”觀(guān)點(diǎn)將資金投入不動(dòng)產(chǎn)的消費者陸續進(jìn)入市場(chǎng)，占比達25%左右。這部分人也是支持7月市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)上漲的主要動(dòng)力。

　　7月份二手房樓市還有一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是，成交總價(jià)向中高總價(jià)位轉移，尤其是150萬(wàn)-200萬(wàn)房產(chǎn)成交量上漲最為突出，成交量環(huán)比上漲17%左右。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，這一方面源于中大戶(hù)型成交的上漲，另一方面源于單價(jià)的快速上漲。

　　- 預測

　　價(jià)格過(guò)快上漲 需求可能“倒戈”

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據分析，7月份與嚴重的賣(mài)方市場(chǎng)相矛盾的是：成交難度變大，主要表現在帶看次數增多，交叉看房次數增多。

　　這從一個(gè)側面反映部分需求對于過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)難于承受，一方面迫于剛性需求而不斷看房，另一方面對匹配房源少價(jià)格日益高的局面難于承受。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提醒消費者，熱點(diǎn)樓盤(pán)經(jīng)過(guò)短期內價(jià)格走高后，已很難有與持續上漲相匹配的需求，因此，在未來(lái)一段時(shí)間，樓盤(pán)價(jià)格繼續過(guò)快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　二套房貸的從緊，將直接為樓市的投資性需求降溫，因此北京中原三級市場(chǎng)研究部預計8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會(huì )有所降低，交易量有所回落。

　　- 典型區域

　　朝青

　　房源降四成，次新房消化快

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據分析，7月份朝青區域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲20%，但房源登記量迅速萎縮，降幅達40%左右，供需比由原來(lái)的1：4左右驟升至1：8左右，區域二手房均價(jià)則達到13250元/平米，環(huán)比漲幅達到6%左右。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，二手房成交高位始于三月份，并在高位持續五個(gè)月之久，在此期間朝青區二手房成交一直非常突出，不但去年上市的累積房源消化迅速，新增房源的上漲速度也遠不及需求上漲速度，而七月份新增房源因出現“疲態(tài)”而斷檔，這與需求不降反漲形成了較大的反差，導致了消費者心理預期嚴重走高，最終價(jià)格明顯上漲。

　　亞運村

　　超90平米戶(hù)型成交過(guò)半

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據分析，7月份亞運村區域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲高達73%，而房源登記量則下降了15%左右，供需比由原來(lái)的1：4.5左右驟升至1：8.3左右；區域二手房均價(jià)則達到13500元/平米，環(huán)比漲幅達到5%左右；而在成交量上90平米以上環(huán)比成交漲幅達到27%，成交占比已達到53%左右，遠高于整體市場(chǎng)成交占比不足四成的狀態(tài)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月價(jià)格高位成交之后，部分升級置業(yè)群體的購房心理由微妙轉為迫切，這是支撐亞運村區域需求和成交上漲的原動(dòng)力，同時(shí)也就刺激了價(jià)格的上漲。

　　石景山

　　需求漲三成，小戶(hù)型受寵

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據分析，7月份石景山區域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲三成，供需比達到1：8.7左右；區域二手房均價(jià)則達到11500元/平米，環(huán)比漲幅達到5.3%左右。對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，區域需求的快速上漲主要源于價(jià)格的相對低點(diǎn)，在整體二手房?jì)r(jià)突破萬(wàn)元后，屬于城八區的石景山，剛剛過(guò)萬(wàn)的二手房?jì)r(jià)就顯得較有競爭力，再加上房源供應中接近八成為50-70平米的小戶(hù)型，因此這里成為初次置業(yè)剛性需求的首選區域，也就是說(shuō)高漲的房?jì)r(jià)致使部分初次置業(yè)者“順流”至價(jià)格相對低點(diǎn)的區域，最終促進(jìn)了石景山區域價(jià)量的上漲。(張家齊）