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　　二手房開(kāi)始降溫

　　與一手住宅成交量普遍減少的狀況相類(lèi)似，在連續5個(gè)月量?jì)r(jià)齊升的強勁反彈后，二手樓市市場(chǎng)熱度有所緩解。

　　根據中原領(lǐng)先指數系統顯示，7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市價(jià)格仍在上漲，但部分城市漲幅有所回落，成交量在接連數月創(chuàng )新高后也于7月出現下降，但整體成交量仍處于高位。

　　分城市來(lái)看，深圳、上海和廣州市場(chǎng)降溫比較明顯，價(jià)格上漲速度和成交量都出現了下降，其中深圳和上海的成交量下降約20%左右。而北方城市在這一輪熱潮中仍較為滯后，目前天津、北京的二手房?jì)r(jià)格仍處于加速上漲的過(guò)程中，而成交量也保持較高水平。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計數據顯示，7月份北京二手房網(wǎng)簽數量達到26360套，其中二手住宅成交達25206套，首破2.5萬(wàn)套大關(guān)，再創(chuàng )新高。從數字上看，7月份二手房成交勢頭依舊迅猛，但在成交量高速攀升的背后，二手房成交增速已經(jīng)出現放緩跡象。統計數據顯示，7月份北京二手房成交量環(huán)比增長(cháng)10.0%，雖然仍處于高位水平，但這一數字已明顯低于6月份成交量環(huán)比增長(cháng)16.7%的比例。

　　另?yè)�世�?lián)地產(chǎn)統計，第28周(7.6至7.12)，深圳二手房共成交3475套；第29周(7.13至7.19)，深圳二手房共成交3610套，環(huán)比上升3.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳二手房共成交3449套，環(huán)比下降4.5%；第31周(7.27至8.2)，深圳二手房共成交3310套，環(huán)比下降4.0%。

　　對于二手樓市的表現，中原地產(chǎn)研究中心認為，原因有三個(gè)方面。一方面是，二套房貸的收緊一定程度上抑制了部分投資性需求；另一方面是，連續放量成交后，前期積壓需求基本都已釋放殆盡；此外，價(jià)格不斷上漲，也很大程度上阻礙了成交的達成。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇分析說(shuō)，以北京為例，目前北京房?jì)r(jià)上漲速度之快已超過(guò)絕大多數消費者的心理預期，無(wú)論是房有所值的價(jià)格正常上調，還是不合理的業(yè)主盲目抬價(jià)，再加上新房市場(chǎng)捂盤(pán)嚴重，不斷攀升的新房?jì)r(jià)格很大程度上刺激了二手房?jì)r(jià)的走高，在此市場(chǎng)背景下，消費者的購房熱情被打擊，購買(mǎi)力受到限制，并已出現消費者對這種追漲的購房心理不能承受，甚至有消費者決定暫緩購房的情況。這必然導致7月二手房成交增速放緩。

　　孟奇說(shuō)，近一個(gè)月以來(lái)，為了抑制樓市過(guò)快、過(guò)熱增長(cháng)，關(guān)于收緊信貸的消息不絕于耳，不僅銀監會(huì )發(fā)出通知要求嚴格執行二套房貸政策，各家銀行的二套房貸也呈現收緊動(dòng)向。他預計，如果信貸緊縮政策長(cháng)期持續執行，會(huì )給下半年的二手房市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)較大阻力，交易量不排除觸頂回調的可能。

　　中原地產(chǎn)研究中心也認為，價(jià)升量跌，市場(chǎng)可能面臨短期調整。由于價(jià)格的快速上漲，剛性需求開(kāi)始止步。根據中原調查，7月份各地新增購房需求有所減少，同時(shí)，二套房貸的收緊抑制了部分投資性需求的入市，或將進(jìn)一步加劇成交量的下滑。

　　一線(xiàn)城市成交量大幅下滑

　　與6月相比，7月一線(xiàn)城市住宅成交量普遍減少，二線(xiàn)城市成交依然維持高位。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，廣州環(huán)比下降40%；深圳下降30%，北京和上海下降5%；成都和天津增加20%，天津七月更是創(chuàng )下今年以來(lái)成交量新高；重慶基本持平；杭州下降50%。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)樓市成交淡季的來(lái)臨，近期住宅新增供應很難出現大幅改善的局面，而開(kāi)發(fā)商惜售捂盤(pán)，進(jìn)一步推高價(jià)格上漲，加上二套房貸政策收緊，部分投資性需求也重歸觀(guān)望，市場(chǎng)成交量出現明顯下滑。

　　中原住宅監測系統數據顯示，七月最后一周，被監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州等八城市成交面積總量為233萬(wàn)平方米，總體環(huán)比減少7%。7月27日至8月2日這一周一線(xiàn)城市成交繼續下滑。廣州和深圳已連續兩周成交量下滑明顯，這一周降幅接近15%；北京降幅10%，略低于過(guò)去20周平均水平。

　　二線(xiàn)城市的表現也冷暖不均。重慶降幅最大，降24%；成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加，增幅分別為24%和14%。7月天津周成交量屢創(chuàng )新高，7月27日至8月2日天津成交3734套，達今年單周最高紀錄；杭州這一周成交回升顯著(zhù)，但成交仍處低位，僅占過(guò)去20周平均水平的六成。

　　根據中國指數研究院的統計顯示，7月，全國30個(gè)城市中，住宅成交面積環(huán)比升跌的城市各占一半，30個(gè)城市住宅總成交面積環(huán)比下跌約4%。其中，7月20日至7月26日這一周，在全國監測的32個(gè)大中小城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有13個(gè)，不足總城市數量的一半；而在樓市成交面積環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比降幅超過(guò)10%的就有12個(gè)。

　　在10個(gè)重點(diǎn)監測的城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的只有4個(gè)，分別為重慶、上海、北京、武漢，其中除重慶環(huán)比增幅為27.01%外，其他三個(gè)城市的環(huán)比增幅皆在5%以?xún)�；在環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比跌幅最大的為深圳，達到36.97%，其次為成都，跌幅為15.59%，而南京、杭州、廣州的環(huán)比跌幅均不超過(guò)10%。

　　根據世聯(lián)地產(chǎn)統計，進(jìn)入7月以來(lái)，深圳新房成交量更是逐周遞減。第28周(7.6至7.12)，深圳新房共成交1635套；第29周(7.13至7.19)，深圳新房共成交1441套，環(huán)比下降11.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳新房共成交870套，環(huán)比下降39.6%；第31周(7.27至8.2)，深圳新房共成交725套，環(huán)比下降16.7%。

　　對于成交量下滑的原因，中原集團地產(chǎn)研究中心吳維娜認為主要有三個(gè)方面：一是部分熱點(diǎn)城市，房?jì)r(jià)持續上漲，價(jià)格已經(jīng)超出了部分購房人的承受能力，許多購房者從恐慌性購房中回歸理性，重新開(kāi)始觀(guān)望，這阻礙了成交的持續放量；二是，政策層面上，從銀監會(huì )到各家銀行，開(kāi)始收緊二套房貸政策，這對成交量也構成了現實(shí)的影響；三是，一些大城市的供應量有所減少，加之前期成交量的持續放大，這也造成7月市場(chǎng)出現了一定幅度的波動(dòng)。

　　專(zhuān)家：房?jì)r(jià)短期仍將維持高位

　　對于未來(lái)的樓市走勢，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，房?jì)r(jià)短期內仍將維持高位，成交量可能會(huì )出現回落。

　　深圳社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，目前二套房貸收緊等政策微調，更多是一種表態(tài)，是為了安撫房?jì)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)民眾的情緒。真正決定未來(lái)房地產(chǎn)變化的原因還是宏觀(guān)經(jīng)濟的數據。當前我國經(jīng)濟還處于企穩向好期，沒(méi)有完全復蘇，因此讓政府完全出臺一個(gè)明確、清晰的，對市場(chǎng)完全有抑制作用的預期出來(lái)，短期不太可能。

　　中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，近期樓市成交量的萎縮主要有兩個(gè)原因：第一是上半年上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)影響了購房者的意愿，壓抑了需求的進(jìn)一步釋放；第二是近期關(guān)于二套房信貸政策從緊消息的影響所致。宋丁認為，雖然目前關(guān)于二套房貸有所趨緊，但整體經(jīng)濟政策較為寬松，預計國家不會(huì )出臺較為嚴厲的宏觀(guān)調控措施來(lái)打壓樓市，另外目前的環(huán)境與2007年不可同日而語(yǔ)，很難再現當時(shí)大規模的調整，預計下半年樓市將震蕩前行。

　　長(cháng)城證券分析師更是認為，宏觀(guān)層面的寬松貨幣、極低的實(shí)業(yè)投資意愿、實(shí)際利率的下降、加杠桿化在迅速展開(kāi)等；行業(yè)層面長(cháng)期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。在未確認金融危機已經(jīng)度過(guò)之前，中國仍將堅定不移地實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)至少在今年不會(huì )受到大的調控。綜合看來(lái)，目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點(diǎn)，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。

　　與樂(lè )觀(guān)的預測不同，也有專(zhuān)家表示，從成交量上觀(guān)察，部分城市已經(jīng)出現上攻乏力的情況，房地產(chǎn)很難長(cháng)期持續上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，當很多人天天都在唱多的時(shí)候，樓市可能正在構筑新的頂部。接下來(lái)，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的市場(chǎng)將出現變化———價(jià)格維持高位、成交量回落。

　　楊紅旭指出，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市今年已反彈力度很大，投資、投機比重增加較快，少數城市重新出現房?jì)r(jià)泡沫，市場(chǎng)調整的壓力越來(lái)越大。從成交量上觀(guān)察，部分城市已上攻乏力。

　　“任何一個(gè)城市，短期內(比如一年)的購房需求都是有限度的，如果按前7個(gè)月的銷(xiāo)量，則多數城市全年成交都將超過(guò)樓市最繁榮的2007年，但這基本是不可能完成的任務(wù)。價(jià)格的變化，明顯滯后于成交量，這是樓市的一般規律。從目前來(lái)看，貨幣政策未變、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金相對充裕這決定短期內房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，但從長(cháng)期來(lái)看，滯脹之后，房?jì)r(jià)很有可能出現新一輪的回落�！睏罴t旭補充說(shuō)。

　　深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平也表示，目前對房地產(chǎn)市場(chǎng)不利的因素仍有很多：宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不容樂(lè )觀(guān)；今年1至6月我國三駕馬車(chē)的出口仍然是負增長(cháng)；CPI仍然下降，表明經(jīng)濟仍然下降；人們的收入預期還是下降；物業(yè)稅可能會(huì )推出等�？梢钥隙�，這些因素的存在，房地產(chǎn)很難長(cháng)期持續上漲。

　　京城樓市連漲五個(gè)月后首現萎縮

　　北京樓市成交量上漲的步伐在今年7月份戛然而止。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計顯示，今年7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%，成交難度進(jìn)一步變大。

　　由于前期價(jià)格漲得太高，投資需求已經(jīng)徹底釋放，剛性需求則暫時(shí)重歸觀(guān)望。在持續回暖5個(gè)月之后，樓市或將迎來(lái)新一輪的成交拐點(diǎn)。

　　統計顯示，7月份北京共成交現房商品住宅4207套，期房商品住宅銷(xiāo)售套數為12840套，其中除經(jīng)濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。8月份后，北京土地和新盤(pán)供應明顯加大，統計顯示，本月將有8宗地塊入市，總面積超40萬(wàn)平方米。另外，還將有50個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，其中18個(gè)為新盤(pán)，接近上半年21個(gè)純新盤(pán)的總供應量。其中，別墅項目達到7個(gè)，占總供應量的14%。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計顯示，在近期房?jì)r(jià)上漲之后，成交難度變大趨勢日漸明顯。這從一個(gè)側面反映部分需求對于過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)難于承受，熱點(diǎn)樓盤(pán)經(jīng)過(guò)短期內價(jià)格走高后，已很難有與持續上漲相匹配的需求繼續跟進(jìn)，因此，在未來(lái)一段時(shí)間，樓盤(pán)價(jià)格繼續過(guò)快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　“樓市價(jià)格不穩、宏觀(guān)調控不明，都能導致新一輪的持幣觀(guān)望�！薄稑鞘小烦銎啡瞬跳檸r表示�！叭ツ陿鞘欣涞�房?jì)r(jià)連續下調，開(kāi)發(fā)商很苦惱，今年樓市出現回暖，提價(jià)把之前的損失補回來(lái)，是很多開(kāi)發(fā)商的共同想法。但這只會(huì )加快第二輪持幣觀(guān)望的出現�！倍�面對近期房?jì)r(jià)暴漲，時(shí)下越來(lái)越多的購房者轉為觀(guān)望。而手頭不缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商們也不會(huì )輕易降價(jià)，由此市場(chǎng)雙方開(kāi)始陷入新一輪的博弈之中�！翱凑l(shuí)扛得過(guò)誰(shuí)”似乎變?yōu)槟壳皹鞘械臐撆_詞。

　　中房指數系統副主任陳晟認為：“近期樓市成交情況相對前幾周表現較為黯淡，全國樓市顯現出一定的降溫跡象�！标愱烧J為，對作為國民經(jīng)濟回暖主力的房地產(chǎn)業(yè)，政策的基調是“穩定”，但對部分城市房?jì)r(jià)攀高、“地王”頻現等現象，政府相當關(guān)注；如果判斷為“過(guò)熱”，就有對政策作出一定調整的必要性。

　　即便本輪的成交量拐點(diǎn)出現，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )急于降價(jià)。中原地產(chǎn)中國研究院分析師許萌則認為，市場(chǎng)供應的青黃不接使開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)壓力。她表示，無(wú)論是庫存告急的上海，還是成交相對穩定的北京，以及調整周期相對較早的廣州和深圳，目前都面臨了新增供應不及時(shí)的“房荒”。至少在今年，新增供應不足的局面將難以被改變。在此局面下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)競爭的動(dòng)力。事實(shí)上，那些判斷市場(chǎng)將出現供應不足的開(kāi)發(fā)商，不但暫時(shí)不會(huì )降價(jià)以提高成交量，反而可能通過(guò)漲價(jià)“捂盤(pán)”，以確保下半年仍有房可賣(mài)。

　　國家統計局數據顯示，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構成與國外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依靠銀行貸款的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險系在金融機構身上。目前全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行風(fēng)險同房?jì)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jì)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機不可避免。

　　蔡鴻巖表示，房?jì)r(jià)的快速上漲使得社會(huì )各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭論日益激烈，如何讓房?jì)r(jià)與自住購買(mǎi)力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟復蘇的重要力量，如何加快保障房建設讓低收入人群安居，對剛剛企穩回升的中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，這是下半年迫切需要解決的現實(shí)課題。(記者李佳鵬彭勇實(shí)習生劉姣鄭文剛 記者洛濤)