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　　2009年的樓市確實(shí)給人“坐過(guò)山車(chē)”般的眩暈感：從一季度觸底反彈，到5月地王頻現，直至7月房?jì)r(jià)暴漲。這一輪突然逆轉的行情，令很多業(yè)內人士亦始料未及。媒體稱(chēng)，部分樓盤(pán)提價(jià)之高，早已超過(guò)2007年的瘋狂。

　　北京房?jì)r(jià)到底有沒(méi)有泡沫？房?jì)r(jià)還有沒(méi)有回落的空間？本報選取金磚四國四個(gè)最大城市進(jìn)行房?jì)r(jià)對比。結果發(fā)現，莫斯科、孟買(mǎi)以每平方米11.3萬(wàn)和7.6萬(wàn)元人民幣穩進(jìn)全球十強，而北京與圣保羅房?jì)r(jià)位居中游，均在1.5萬(wàn)元以?xún)取?/p>

　　四城對比

　　圣保羅

　　所屬?lài)�家：巴�?人口：1830萬(wàn)每平方米 房?jì)r(jià)：1891美元 (約合人民幣1.3萬(wàn)元)2008年年人均收入：人民幣3.47萬(wàn)元(雙收入家庭：6.9萬(wàn)元)

　　全球排名89人均收入比北京多

　　今年初，在線(xiàn)房地產(chǎn)調查公司“環(huán)球房地產(chǎn)指南”對世界112個(gè)城市的房?jì)r(jià)調查顯示，圣保羅的房?jì)r(jià)全球排第89名，與北京接近，但對比年人均收入，圣保羅卻是北京的一倍多。

　　據巴西媒體報道，巴西的低收入者住房分配方式分兩種，對于最低收入家庭，政府免費提供住房，并且免收租金等所有費用；對于低收入家庭則要按月支付低租金，并可在支付滿(mǎn)17年后擁有該房產(chǎn)。

　　北京

　　所屬?lài)�家：中�?人口：1695萬(wàn)每平方米 房?jì)r(jià)：2617美元(約合人民幣1.5萬(wàn)元)2008年年人均收入：人民幣2.47萬(wàn)元(雙收入家庭：4.9萬(wàn)元)

　　全球排名77 房?jì)r(jià)僅為孟買(mǎi)1/4

　　同樣，在“環(huán)球房地產(chǎn)指南”的房?jì)r(jià)調查中，北京房?jì)r(jià)為每平方米2617美元，全球排名第77。這個(gè)價(jià)位僅為孟買(mǎi)的1/4�！督鹑跁r(shí)報》日前撰文稱(chēng)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將先于整體經(jīng)濟復蘇，借此帶動(dòng)上下游經(jīng)濟復蘇，中國房產(chǎn)的復蘇必將對GDP產(chǎn)生巨大貢獻。

　　至于2010年是否會(huì )出現通脹，貨幣政策是否緊縮，政府面對高房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟與民生間作何種選擇，所有這一切都難以估計，因此房?jì)r(jià)在2010年充滿(mǎn)變數。

　　孟買(mǎi)

　　所屬?lài)�家：印度人口�?830萬(wàn)每平方米房?jì)r(jià)：11132美元 (約合人民幣7.6萬(wàn)元)2008年年人均收入：人民幣0.67萬(wàn)元(雙收入家庭：1.3萬(wàn)元)

　　全球排老九人均GDP難買(mǎi)一平方米

　　在2008年全球最貴的房?jì)r(jià)榜上，孟買(mǎi)位居第九，平均房?jì)r(jià)達每平方米11132美元。孟買(mǎi)高昂的房?jì)r(jià)在剛剛獲得8項奧斯卡獎的《貧民窟的百萬(wàn)富翁》中有所體現�！懊腺I(mǎi)的房子是發(fā)展中國家中最貴的！”全球房地產(chǎn)向導網(wǎng)站經(jīng)濟分析師 Prince　Christian　Cruz說(shuō)，印度2008年人均GDP只有一千美元左右，還不夠買(mǎi)一平方米的房子。印度，尤其是孟買(mǎi)的房?jì)r(jià)遠遠超出了印度GDP的負荷。

　　莫斯科

　　所屬?lài)�家：俄羅斯人口：860萬(wàn)每平方米房?jì)r(jià)：16521美元(約合人民幣11.3萬(wàn)元)2008年年人均收入：人民幣14.46萬(wàn)元 (雙收入家庭：29.9萬(wàn)元)

　　全球排老二預測房?jì)r(jià)還得降

　　“環(huán)球房地產(chǎn)指南”評出的2008年全球最貴的房?jì)r(jià)中，莫斯科以每平方米16521美元的高昂房?jì)r(jià)全球排名第二。

　　據全球房地產(chǎn)向導網(wǎng)站評價(jià)稱(chēng)，鑒于大多數的西歐國家和其他發(fā)展中國家房?jì)r(jià)都普遍下降，莫斯科的“高價(jià)房”引起了民眾不滿(mǎn)，從去年四季度開(kāi)始，房?jì)r(jià)開(kāi)始下滑。

　　俄媒稱(chēng)，俄羅斯在2009年房?jì)r(jià)還將會(huì )進(jìn)一步下滑。房?jì)r(jià)降幅可能達到20%-35%。

　　結果分析

　　四城房市都有泡沫

　　盡管北京、圣保羅與莫斯科、孟買(mǎi)房?jì)r(jià)拉開(kāi)相當大的一段距離，中國社科院經(jīng)濟學(xué)家徐逢賢和對外經(jīng)貿大學(xué)國際經(jīng)濟研究院副教授藍慶新仍一致認為，這四個(gè)城市的房?jì)r(jià)都過(guò)高了，房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在泡沫。

　　徐逢賢說(shuō)，莫斯科一度發(fā)展較慢，官方希望借房地產(chǎn)市場(chǎng)改變莫斯科的整體經(jīng)濟狀況，于是采取了靠抬高房?jì)r(jià)發(fā)展城市的做法。另外，俄羅斯是世界第一采油大國，房?jì)r(jià)與油價(jià)走勢也不無(wú)關(guān)系。

　　至于孟買(mǎi)，徐逢賢認為可能是由于印度剛剛進(jìn)行對外開(kāi)放，作為大城市具有良好的投資環(huán)境，致使房?jì)r(jià)暴漲，但這兩個(gè)城市的高房?jì)r(jià)都是短期性的。

　　針對北京市的房?jì)r(jià)，藍慶新說(shuō)，現在北京市商品房租售比例失調，可見(jiàn)房?jì)r(jià)被扭曲。徐逢賢也表示，房?jì)r(jià)一般由地價(jià)(約占15%到20%)、房屋的建筑材料(約占70%)和勞動(dòng)力價(jià)值(約占15%)組成。

　　而合理的地價(jià)應為每畝1.5萬(wàn)至2萬(wàn)元，也就是每平方米約200至300元，但現在的地價(jià)遠遠不止這個(gè)價(jià)格，所以說(shuō)出現了泡沫，繼而房?jì)r(jià)也就存在泡沫。

　　人口多是房?jì)r(jià)上漲的誘因

　　“金磚四國”之父吉姆·奧尼爾告訴本報記者，從這些數據上看還不能知道北京和其他城市的房?jì)r(jià)存在多少泡沫，但如果說(shuō)北京房市有泡沫，莫斯科和孟買(mǎi)就絕對有泡沫了。

　　奧尼爾認為，“盡管中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在近一年來(lái)異�；鸨�，但我想說(shuō)的是，孟買(mǎi)的房?jì)r(jià)比北京貴三倍以上，然而北京的人均GDP更高，因此相較來(lái)看，北京市的房子簡(jiǎn)直像是一個(gè)‘特價(jià)商品’�！�

　　他認為，人口多是導致房?jì)r(jià)上漲的重要因素。這4個(gè)城市都是人口密集大都市，如果人口不分流，那么房?jì)r(jià)很難大幅下滑。

　　小鏈接

　　環(huán)球房地產(chǎn)指南：是一個(gè)國際著(zhù)名專(zhuān)業(yè)在線(xiàn)房地產(chǎn)調查公司，為全球上百個(gè)城市居民提供新房?jì)r(jià)、二手房?jì)r(jià)、房屋租金、房地產(chǎn)投資等數據與信息。

　　該公司在今年初對世界112個(gè)城市的房?jì)r(jià)進(jìn)行調查。最后評出2008年全球最高的房?jì)r(jià)。其中歐洲小國摩納哥蒙特卡洛的房?jì)r(jià)達到4.7萬(wàn)美元每平方米，排名第一。

　　深入解讀

　　泡沫是咋出來(lái)的？

　　北京房市泡沫產(chǎn)生的原因是什么？藍慶新認為，房?jì)r(jià)升高是經(jīng)濟好轉的表現之一，中國四萬(wàn)億元經(jīng)濟刺激政策效果顯現，經(jīng)濟復蘇導致銀行貸款新增，房?jì)r(jià)呈現報復性增長(cháng)。

　　此外，徐逢賢也列出了三點(diǎn)原因，他說(shuō)，以前職工的房子都是單位安排的，如今年輕人買(mǎi)房必須靠自己的工資或父母支持，而這些人占人口總數的40%以上，大量的需求推高了房?jì)r(jià)。

　　其次，徐逢賢認為，由于發(fā)生了世界經(jīng)濟危機，中國政府為了維持保八的目標，作為投資領(lǐng)域之一的房地產(chǎn)因信貸資金流入而使房?jì)r(jià)抬高。

　　最后一個(gè)原因是，大部分房地產(chǎn)商都有一定背景，這些人將房?jì)r(jià)抬高了。

　　房?jì)r(jià)還會(huì )漲嗎？

　　那么，這些泡沫會(huì )在什么時(shí)候破裂？房?jì)r(jià)在今后還會(huì )走高嗎？?jì)晌粚?zhuān)家均表示，房?jì)r(jià)在近期內還有走高可能，因為中國房地產(chǎn)泡沫在短期內不會(huì )破裂。

　　徐逢賢說(shuō)，泡沫最終還是會(huì )破裂的，房子是一種必需品，太多的人買(mǎi)不起，價(jià)格必然下調。地價(jià)出現的泡沫也必然要破裂。

　　此外，徐逢賢指出，宏觀(guān)調控力度還亟待加強。首先必須嚴格控制土地價(jià)格的上漲，北京市土地的價(jià)格已經(jīng)近500萬(wàn)元每畝，這是非常不合理的，現在各個(gè)地區都在做城市經(jīng)營(yíng)，即買(mǎi)賣(mài)城區和郊區的土地，這樣對控制房?jì)r(jià)很不利。

　　其次，對于建筑面積等方面必須有政府部門(mén)嚴格審批，才能從源頭上減少空置房的存在。因此必須強制擴大廉租房數量，這樣整體房?jì)r(jià)也會(huì )較現在合理得多。

　　房?jì)r(jià)多少才合理？

　　徐逢賢說(shuō)，從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)看，一個(gè)雙收入家庭1年的收入應能購買(mǎi)10至15平方米的房屋才比較合理�！熬唧w考慮到地理位置，我認為京三環(huán)內的居民樓房?jì)r(jià)應在1萬(wàn)到1.8萬(wàn)元每平方米左右，五環(huán)以外應為三千五至三千八每平方米，因此倘若超過(guò)四千，房?jì)r(jià)就必定是存在泡沫了�！毙旆曩t說(shuō)。

　　藍慶新認為，合理的房?jì)r(jià)應當是10平方米房屋價(jià)格與一個(gè)家庭一年的收入相當。以這個(gè)標準來(lái)看(見(jiàn)下表)，孟買(mǎi)10平方米房?jì)r(jià)與當地家庭年收入差距最大，為近60倍，北京以超出3倍位列第三，北京房?jì)r(jià)過(guò)高由此可見(jiàn)。

　　四城房?jì)r(jià)與家庭收入差距對比

　　莫斯科113萬(wàn)/29.9萬(wàn)=3.8倍 孟買(mǎi) 76萬(wàn)/1.3萬(wàn)=58.5倍 北京 15萬(wàn)/4.9萬(wàn)=3.1倍 圣保羅 13萬(wàn)/6.9萬(wàn)=1.9倍