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　　僅僅半年時(shí)間，深圳的樓市便迅速扭跌為漲、一路高歌，接近甚至超過(guò)了2007年的水平。據國家統計局發(fā)布的今年1至7月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，深圳二手房?jì)r(jià)第一次環(huán)比、同比漲幅均高居全國70個(gè)大中城市之首，由領(lǐng)跌轉身變成了領(lǐng)漲。對于許多想在深圳置業(yè)的購房者來(lái)說(shuō)，眼下的房?jì)r(jià)確實(shí)讓人有如跌入霧中，迷蒙看不清方向。

　　這一波的上漲行情是否已進(jìn)入拐點(diǎn)？下半年漲還是跌？置業(yè)者應當持續觀(guān)望還是果斷出手？2009，回暖的市場(chǎng)是短暫的表象，還是持久的繁榮？

　　這是縈繞在許多深圳人心頭的疑問(wèn)。

　　近日，記者經(jīng)過(guò)大量實(shí)地走訪(fǎng)調查，采訪(fǎng)了多位市民、房地產(chǎn)從業(yè)者及專(zhuān)業(yè)研究機構，力圖破解迷霧重重的樓市迷局，幫助對住宅市場(chǎng)有消費需求的市民們把脈樓市走勢。根據記者的綜合調查，眼下深圳的房?jì)r(jià)正處于一個(gè)微妙時(shí)期。受政策層面等影響，經(jīng)過(guò)了上半年的價(jià)格急漲，下半年，深圳房?jì)r(jià)或將迎來(lái)調整期，有望在小幅下調后趨于平穩，其漲幅和跌幅都不會(huì )太大。

　　買(mǎi)還是不買(mǎi)，是個(gè)大問(wèn)題

　　“深圳的房?jì)r(jià)就像長(cháng)江水，也許有時(shí)候波瀾不驚，實(shí)際上一直激流暗涌�！痹诘禺a(chǎn)中介公司工作的王先生這樣總結他這半年來(lái)的感受。

　　王先生清楚地記得，今年年初時(shí)，咨詢(xún)和看房的人還寥寥無(wú)幾，二三月份以后，成交量驟然放大，房?jì)r(jià)也水漲船高，無(wú)論是地產(chǎn)商還是中介機構，無(wú)不一掃2008年時(shí)的“灰頭土臉”，個(gè)個(gè)揚眉吐氣。

　　作為全國房?jì)r(jià)的風(fēng)向標之一，深圳樓市的“小陽(yáng)春”并不是個(gè)例。據國家統計局公布數據，今年1至7月全國商品房銷(xiāo)售面積高達4.17億平方米，同比2008年同期增長(cháng)了37.1%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)不約而同地走了個(gè)“V”字曲線(xiàn)。究其原因，多位專(zhuān)家達成共識———主要是政策層面對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的放寬以及較為寬松的貨幣政策，由此較大降低了住房購置門(mén)檻，支持了普通及改善型住房需求。

　　然而，有心人士注意到，受第二套房貸收緊等影響，深圳7月的商品住宅市場(chǎng)呈現“價(jià)升量跌”趨勢。有關(guān)數據顯示，7月初以來(lái)，深圳一二手房總成交量已連續四周環(huán)比下滑。其中，一手房連續三周成交量不足此前周成交均量的六成，二手房成交也連續數周下降。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)卻不降反升。一位一直想在南山區買(mǎi)房的市民官小姐就痛心地發(fā)現，后海片區的房?jì)r(jià)仍在普漲。6月份時(shí)她曾看中濱海之窗一套三房的二手房，當時(shí)標價(jià)182萬(wàn)沒(méi)有出手，同樣面積的房子如今卻漲到了195萬(wàn)。

　　“和家人商量后，我們決定現在不買(mǎi)了，等等看�！惫傩〗阏Z(yǔ)氣有些悲壯。

　　“等等看”，或許已是眼下多數置業(yè)者的普遍心態(tài)。被列入衣食住行“四大民生”問(wèn)題的房子，可謂時(shí)時(shí)牽一發(fā)而動(dòng)全身。買(mǎi)還是不買(mǎi)？是個(gè)大問(wèn)題。

　　在記者隨機進(jìn)行的街頭調查中，超過(guò)8成的市民選擇觀(guān)望，認為下半年房?jì)r(jià)會(huì )有一定跌幅。這當中，有的是從政策角度進(jìn)行分析，有的將當前樓市與2007年至2008年間的情況作比，有的則是基于一種期望心理和美好的愿望。

　　而相關(guān)研究機構和專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，市場(chǎng)波動(dòng)有它的特性，不會(huì )一味上升，也不會(huì )總處于谷底。受政策等各種因素影響，下半年的樓市將更趨于理性，有望迎來(lái)一個(gè)調整期，即房?jì)r(jià)在一定幅度的調整之后歸至平穩。

　　后市缺乏支撐升勢恐難維持

　　雖然開(kāi)發(fā)商一致唱多，在本月舉行的2009博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)幕大會(huì )上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一的一番話(huà)，還是向那些準備置業(yè)的人傳遞出某種“利好”。

　　朱中一表示，當前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超預期率先回暖，但“回暖基礎不穩固”。一些地方本身房?jì)r(jià)上漲太高，而“地王”的頻出再度加速了房?jì)r(jià)上漲。他指出，高地價(jià)、高房?jì)r(jià)，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展都將產(chǎn)生不利影響。這必將引起中央政府的關(guān)注，也增加了市場(chǎng)政策變化的敏感度。

　　調查中，多位機構研究者的說(shuō)法佐證了朱中一的觀(guān)點(diǎn)�！澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，跟2007年經(jīng)濟快速增長(cháng)樓市跟隨上升的局面不盡相同。雖然2009年第2季度經(jīng)濟數據顯示，我國經(jīng)濟比第1季度有了明顯好轉，但是大部分生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)都只是降幅趨緩，實(shí)體經(jīng)濟仍然沒(méi)有出現整體復蘇或反轉的趨勢�！贝鞯铝盒腥A南區董事總經(jīng)理程家龍向記者表示，此外，上半年樓市火熱造成信貸量急速增長(cháng)，業(yè)已引起了銀行和金融管理部門(mén)的風(fēng)險防范意識�！澳壳皣鴥纫延胁糠殖鞘虚_(kāi)始收緊第二套房貸，如直接提高首付的比例和不再執行七折的利率優(yōu)惠，這是一個(gè)信號�！�

　　眾廈地產(chǎn)研究中心總監林曉華在接受記者采訪(fǎng)時(shí)亦指出，下半年信貸規模會(huì )有所收縮，減息的可能性會(huì )延后，國內的消費市場(chǎng)將面臨“痛苦的調整”。他提醒說(shuō)，目前國內資金集中在少量國有壟斷性行業(yè)，中小型民營(yíng)企業(yè)還是舉步維艱，尤其是外貿受到?jīng)_擊非常大。國內目前的消費品產(chǎn)能過(guò)剩，對消費市場(chǎng)的制約因素很多，國內消費市場(chǎng)可能面臨更長(cháng)的調整期�！皹鞘械慕祪r(jià)促銷(xiāo)潮或許將在年底再次顯現�！�

　　戴德梁行等研究機構的分析，似乎描繪出一張隱形的房?jì)r(jià)走勢圖：在強大的需求和并不充裕的供應雙重作用支撐之下，預測下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍然保持活躍；但鑒于經(jīng)濟前景不明朗和信貸政策有可能收縮，下半年將難以延續上半年的快速上升，市場(chǎng)最終會(huì )逐步走向平穩。

　　不過(guò)，記者在調查中了解到，多位房地產(chǎn)從業(yè)人士認為，鑒于龐大的市場(chǎng)剛性需求依然存在等等因素，預計下半年房?jì)r(jià)不會(huì )出現較大跌幅�！氨热缭谏钲诘囟�、戶(hù)型都好的房子，就有很強的抗跌性。市場(chǎng)價(jià)格再怎么浮動(dòng)，這樣的房子都能保值�！钡禺a(chǎn)中介王先生語(yǔ)音鏗鏘。

　　“買(mǎi)房賣(mài)房就像炒股，你很難買(mǎi)到最低點(diǎn)，也很難在最高點(diǎn)時(shí)拋出�！睂τ诙鄶蒂彿空吣壳皩θ胧谐钟^(guān)望態(tài)度，多位業(yè)內人士看法相同：買(mǎi)房者要量力而行，如果的確有剛性需求且有相應實(shí)力，不妨勇敢進(jìn)入。一位業(yè)內人士還指出，從宏觀(guān)政策上看，樓市的泡沫不會(huì )突然爆破。貨幣政策和通脹預期將維持穩定，房地產(chǎn)市場(chǎng)即使有價(jià)格微調，也難以撼動(dòng)整體向好的上漲大勢。

　　下半年樓市供應充足，南山龍崗庫存量最大

　　在調查中記者進(jìn)一步了解到，實(shí)際上，樓市今年上半年的驟然回暖讓很多發(fā)展商都始料不及。受去年樓市調整及金融海嘯的影響，深圳不少項目都推遲開(kāi)工，導致今年上半年新增供應同比減少，市場(chǎng)多以消化庫存為主。加上下半年預計新增供應近450萬(wàn)平方米，全市住宅供應十分充足，置業(yè)者由此選擇余地增大。

　　據戴德梁行統計，從2006年到2009年上半年，深圳全市積累下來(lái)的商品住宅庫存共有202萬(wàn)平方米，在一系列促進(jìn)樓市、經(jīng)濟發(fā)展的政策推動(dòng)下，上半年自住需求大量釋放，去庫存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區庫存已出清，供應主要來(lái)自在售項目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應加大，此兩區庫存量也最大，南山庫存有73萬(wàn)平方米，龍崗也達66萬(wàn)平方米，寶安、鹽田分別為51萬(wàn)平方米及13萬(wàn)平方米。

　　新增供應方面，龍崗下半年的新增供應加上在售項目的供應共有約200萬(wàn)平方米住宅入市，占全市下半年供應的40%以上。其中，龍崗中心城是龍崗的重點(diǎn)供應地，總量超過(guò)100萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以大戶(hù)型為主。

　　南山下半年產(chǎn)品供應齊全，預計有近90萬(wàn)平方米住宅入市。其中深圳灣片區供應量最大。寶安下半年約有90萬(wàn)平方米供應，主要集中在寶安中心區和龍華。羅湖和福田今年新增供應量預計分別為30多萬(wàn)和20多萬(wàn)平方米。鹽田新增供應將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬(wàn)平方米。(馮慶 張曉)