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　　北京、上海新房供給繼續偏緊，新開(kāi)工面積大幅低于同期商品房銷(xiāo)售面積。7月份，北京市住宅銷(xiāo)售面積為168.6萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積僅為68.1萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售面積的比重不到一半。無(wú)獨有偶，上海7月份銷(xiāo)售商品住宅307.05萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積為135.07萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售面積的比重同樣小于一半。月度數據顯示，京、滬兩地新房供需缺口繼續放大。

　　業(yè)內人士指出，今年前7個(gè)月京、滬等一線(xiàn)城市新開(kāi)發(fā)面積下降幅度較大，市場(chǎng)主要以消化庫存為主。隨著(zhù)銷(xiāo)售迅速回暖，短期內行業(yè)供求矛盾或將進(jìn)一步加劇。

　　新增供應不樂(lè )觀(guān)

　　根據北京市統計局數據，1-7月全市住宅銷(xiāo)售面積1014.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.5倍，比2007年同期增長(cháng)20.5%。住宅新開(kāi)工面積為533.8萬(wàn)平方米，同比下降42.4%，降幅比上半年縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管新開(kāi)工面積同比降幅有所收窄，但是銷(xiāo)售面積和開(kāi)工面積的供求缺口卻進(jìn)一步擴大。7月底，北京市累計供求缺口已經(jīng)達到480.6萬(wàn)平方米，7月當月供求缺口達到100.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.18%。上海市所面臨的情況與北京市相同，7月份供求缺口為171.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.03%。

　　供求缺口的不斷擴大導致新建住宅價(jià)格連續上漲。統計顯示，3月份以來(lái)，北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比連續上漲，且漲幅加劇。3至6月各月新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.5%和0.3%，7月份環(huán)比漲幅達1.4%。

　　宏源證券研究員楊國華表示，房地產(chǎn)需求的變化可以直接在市場(chǎng)上體現出來(lái)，表現為銷(xiāo)售的快速提升；而供給由于周期較長(cháng)，具有滯后性，短時(shí)期內難以實(shí)現較大變化。目前大中城市可售面積大幅下降，行業(yè)庫存急劇減少。而新開(kāi)工到形成供給，至少需要半年時(shí)間，短期內市場(chǎng)供應偏緊。

　　中國指數研究院數據顯示，7月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應延續下滑走勢，僅有35個(gè)項目獲得預售許可證，其中，28個(gè)為住宅項目，環(huán)比6月份減少了6個(gè)。另外，北京7月入市的住宅項目中，僅有2個(gè)為純新盤(pán)。

　　盡管隨著(zhù)銷(xiāo)售回升，開(kāi)發(fā)商們“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，開(kāi)始逐步調整年內的計劃開(kāi)工面積，但楊國華認為，萬(wàn)科等大型開(kāi)發(fā)商紛紛上調計劃新開(kāi)工面積，雖然較年初悲觀(guān)的預期有所增加，但調整幅度并不大，與2008年相比僅僅上調10%，仍未達到2007年的水平。

　　庫存快速消化

　　在經(jīng)歷了上半年量?jì)r(jià)齊升之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸趨于平穩。由于二套房貸持續緊縮等多方面因素影響，開(kāi)發(fā)商對后市普遍抱有謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　中國證券報記者統計發(fā)現，截至8月17日在已公布半年報的45家房企中，存貨較年初下降的僅為14家，總量與年初基本持平，較去年同期增長(cháng)近一成。其中，在建產(chǎn)品的比重較年初有所上升，但漲幅有限。

　　業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商對后市的謹慎態(tài)度，使得企業(yè)將存貨維持在一個(gè)基本穩定的水平。目前市場(chǎng)上部分已取得預售許可證的項目選擇延遲開(kāi)盤(pán)，或采取一次領(lǐng)證多次推樓的方式放緩銷(xiāo)售進(jìn)度，實(shí)際推盤(pán)量并不高，大部分在消化市場(chǎng)中已有的庫存。

　　根據中國指數研究院的數據，北京地區的可售商品住宅量持續下行。截至7月31日，北京商品住宅(期房及現房)可售套數為10.60萬(wàn)套，環(huán)比6月底下降了3.28%，下降速度小于前幾個(gè)月。若考慮7月商品住宅新增供應套數環(huán)比下降16.44%，市場(chǎng)去庫存化速度有所放緩。7月份，北京商品住宅市場(chǎng)出清周期由8個(gè)月縮短至7個(gè)月。

　　專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的強勁復蘇后，各大城市的庫存商品房源已基本消化完畢；而短時(shí)期內新開(kāi)工面積不能跟上，難以有效緩解供不應求的局面。（記者 于萍 林喆）