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　　出手還是觀(guān)望？這個(gè)問(wèn)題最近一直在鄧先生家中被拿出來(lái)討論。從過(guò)年后他家就開(kāi)始在南山看房，本來(lái)準備精挑細選后在今年年中出手，裝修后趕得上明年春節搬家�？墒菦](méi)想到從那時(shí)起，看中的幾個(gè)樓盤(pán)售價(jià)一漲再漲，這令鄧先生一家越來(lái)越心急：難道今年年初的時(shí)候已經(jīng)是樓市的末班車(chē)，他們又再一次錯過(guò)最后抄底的機會(huì )了嗎？

　　自住客觀(guān)望情緒濃

　　在春節后持續了幾個(gè)月的高成交量之后，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的逐漸抬升，深圳許多自住型的置業(yè)者現在都處于買(mǎi)房的兩難時(shí)期。在這時(shí)的置業(yè)就像是一場(chǎng)賭博，賭的是樓市的未來(lái)：出手的人賭的是未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )繼續往上走，現在不買(mǎi)將來(lái)更買(mǎi)不起；而依然觀(guān)望的人則賭房?jì)r(jià)有一天又會(huì )掉頭向下，現在買(mǎi)房有跌回負資產(chǎn)之虞。

　　從數據上來(lái)看，不少置業(yè)者還是選擇了對高房?jì)r(jià)說(shuō)“不”。據置業(yè)國際統計，7月份深圳樓市的“價(jià)升量跌”依然十分明顯。新房成交均價(jià)繼6月份上漲15.6%之后，則再次上漲了6.5%，達到15875元／平方米。而當月成交新房?jì)H5501套，而在6月份下降17.7%之后，再次大幅下挫21.2%。

　　而進(jìn)入8月，深圳新房成交的下跌趨勢更為明顯，8月的第一、二周成交套數僅有847、884套，比7月的日平均水平還要低。但成交價(jià)格則仍在一路攀升。目前的樓市房?jì)r(jià)上漲已是普遍情況，從關(guān)內到關(guān)外，從一手房到二手房，幾乎沒(méi)有例外。這使得經(jīng)歷了去年樓價(jià)下滑的置業(yè)者多少有些心理不平衡。盡管7月以來(lái)，普通住宅的上漲勢頭已經(jīng)有所減緩，但高房?jì)r(jià)的副作用則在成交市場(chǎng)上得到了充分體現。

　　隨著(zhù)自住客的被擠壓出市場(chǎng)，他們也不再是成交市場(chǎng)上的絕對主角。在寶安中心區某樓盤(pán)，去年的自住人群占了幾乎95%，而今年這個(gè)比例則下降至七到八成。而在其他樓盤(pán)，這種下滑趨勢更加明顯。以目前的樓市運行趨勢看來(lái)，自住型置業(yè)客戶(hù)可能將繼續被市場(chǎng)擠壓，而未來(lái)投資客和改善客戶(hù)在成交量中所占的比例可能將繼續增加。

　　高端住宅熱度不減

　　比起普通置業(yè)者，高端住宅的買(mǎi)家的心態(tài)則更為復雜。8月至今新入市的樓盤(pán)不少是豪宅產(chǎn)品，而在目前尚屬淡季的市場(chǎng)中，豪宅走勢仍然比較搶眼。日前位于華僑城的某知名豪宅開(kāi)盤(pán)，由于關(guān)注者眾而推盤(pán)量寡，十分搶手，現場(chǎng)甚至有不少鎩羽而歸的老板。

　　從成交結構上看目前包括高端住宅在內的大戶(hù)型產(chǎn)品所占比例較高。據星彥地產(chǎn)統計，在7月，新盤(pán)入市產(chǎn)品成交以3房及以上的中大產(chǎn)品為主，成交比重為54%，改善型需求在當月成交結構中所占份額頗大。豪宅中的平層大戶(hù)產(chǎn)品尤為熱銷(xiāo)。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的有所回暖以及通脹預期的加強，目前看好豪宅市場(chǎng)的投資者不在少數。一是資源稀缺，另外是資產(chǎn)的保值增值功能。目前市場(chǎng)上的豪宅買(mǎi)家主要是實(shí)業(yè)減產(chǎn)或結業(yè)后，資金富余的“老板”，以及專(zhuān)業(yè)級的炒房團體或小機構，另外還包括本地和境外的個(gè)人投資客。從主導屬性上看，這類(lèi)房地產(chǎn)需求的本質(zhì)有由消費品向投資品異化的趨勢。

　　但目前這個(gè)豪宅購買(mǎi)團體中也有起些許變化，近期在房?jì)r(jià)漸漸上行到非理性空間后，一批專(zhuān)業(yè)的炒房團體已經(jīng)出現了率先撤退的苗頭。因為房?jì)r(jià)的漸長(cháng)，短期獲利越來(lái)越不易，許多炒房客開(kāi)始只出不進(jìn)，拋售手上物業(yè)。而目前仍在豪宅市場(chǎng)中起主力作用的是“實(shí)業(yè)老板”群體，他們選擇豪宅產(chǎn)品，主要看重房地產(chǎn)物業(yè)的長(cháng)期成長(cháng)價(jià)值，以長(cháng)期持有，保值抗通脹為目的，他們的資金主要流向代表城市未來(lái)發(fā)展方向的新興熱點(diǎn)區域，高端大戶(hù)型物業(yè)，大宗商用物業(yè)。今年深圳豪宅走勢搶眼，但不排除下半年豪宅的成交量也會(huì )逐漸進(jìn)入一個(gè)“縮量”的過(guò)程。

　　縮量趨勢可能將持續

　　作為上半年主旋律的“供不應求”趨勢，下半年可能將被逆轉。近期，連續7個(gè)月供不應求的局面，開(kāi)始被供過(guò)于求所取代。這顯然是由于房?jì)r(jià)的居高不下，引發(fā)市場(chǎng)成交的低迷，從而使自住與投資需求都有所下降，在樓市出現變數下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以加強推盤(pán)節奏來(lái)鼓動(dòng)市場(chǎng)，從而使供求關(guān)系發(fā)生逆轉，置業(yè)國際統計，7月份的供求比率(供求比率＝銷(xiāo)售面積／批售面積)由此下調至0.9。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒特別指出，今年房地產(chǎn)業(yè)的回暖已經(jīng)從年初的“政策利好引發(fā)自住需求入市”，逐漸轉變到為“市場(chǎng)銷(xiāo)售快速上升引發(fā)房?jì)r(jià)較快上漲，并有擠壓自住性需求”的跡象。近兩個(gè)月市場(chǎng)分化的趨勢明顯，一方面市場(chǎng)價(jià)格較便宜的二手房銷(xiāo)售規模較大，7月份其銷(xiāo)售規模近乎一手房的兩倍；二是一手房市場(chǎng)內部分化明顯，更具投資價(jià)值的大戶(hù)型住房成交呈現“量升價(jià)漲”，而小戶(hù)型則呈現“量跌”態(tài)勢。

　　值得注意的是，市場(chǎng)存貨消化過(guò)快所引起的投資性需求入市，以及由于“恐慌”而超前釋放的自住需求，是近期房?jì)r(jià)上漲的主要因素。針對這種情況，近期深圳金融監管部門(mén)已經(jīng)出臺了相關(guān)政策，以抑制投資需求和封堵信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。下半年在市場(chǎng)自身機制作用下，以及房地產(chǎn)主管機構、金融監管機構對市場(chǎng)秩序、信貸監管力度的加強，下半年深圳房?jì)r(jià)較快上漲的局面有望得到有效的控制。

　　另一方面，近日披露的全國7月份貨幣信貸增量?jì)H為3559億元，不及6月份新增信貸量的四分之一，創(chuàng )適度寬松貨幣政策實(shí)施以來(lái)貸款增量月度新低。

　　有分析人士認為，近期在關(guān)于信貸增長(cháng)的政策表述中，央行強調的是要保持貨幣信貸“適度”增長(cháng)，這可能預示著(zhù)下半年的信貸市場(chǎng)可能將有所收縮，這將多少削弱樓市高歌猛進(jìn)的勢頭。

　　而萬(wàn)科董事長(cháng)王石也對房?jì)r(jià)走勢作出了自己的判斷：“今年六、七月份，雖然國家仍表示將執行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統內部已經(jīng)開(kāi)始控制二套房貸。只要嚴格起來(lái)，房?jì)r(jià)仍舊會(huì )下來(lái)�！�

　　有業(yè)內人士則認為，即使處于政策真空期，如果市場(chǎng)成交持續大幅下滑，房?jì)r(jià)水平也將出現調整。但今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的存量壓力和資金壓力已經(jīng)明顯緩解，房?jì)r(jià)發(fā)生大幅調整的可能性比較小。若房?jì)r(jià)處于高位運行，將使下半年樓市繼續維持縮量。 �。ㄓ浾� 韓文嘉）