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案例——
首位申購者的尷尬困境
8月14日,昆明子君村經(jīng)適房一期銷(xiāo)售正式結束。自4月7日銷(xiāo)售以來(lái),歷時(shí)4個(gè)多月,昆明市房管局共安排了5287戶(hù)低收入家庭購房。然而,截至銷(xiāo)售的最后一日,子君村一期共5300套經(jīng)適房,僅售出2510余戶(hù)。除少數想購蒜村經(jīng)適房的申購者外,仍有近半數低收入家庭放棄購房。
申請購房者洪澤,是5287戶(hù)申購群體的首位申購者,由于放棄購房,他成為媒體爭相采訪(fǎng)的“熱點(diǎn)人物”。
洪澤排在首位,代表著(zhù)兩層意思:他數在5287戶(hù)申購者中,家庭條件最為困難,最需要房子;他擁有最優(yōu)先的選擇權,可挑選自己最為中意的房子。
然而,最終他還是放棄了。
“為了獲得購買(mǎi)經(jīng)適房的資格,我從2006年起就開(kāi)始申請。在此期間,我在昆陽(yáng)父母家和昆明間已往返奔波過(guò)了無(wú)數次。在得知自己有購經(jīng)適房資格的那一刻,我高興得簡(jiǎn)直要跳了起來(lái)。但是在了解到子君村經(jīng)適房的售價(jià)和付款方式后,我的心情又跌到了谷底!
洪澤很沮喪:“我的放棄是無(wú)奈之舉,但也是理性的,以我的經(jīng)濟狀況,首付還能想辦法解決,但明年竣工交房時(shí)要一次性付清40%的尾款,實(shí)在是有心無(wú)力了!
2006年10月31日,昆明經(jīng)濟適用房第一次面向社會(huì )開(kāi)始申購。這個(gè)時(shí)候的洪澤,迫不及待地沖到昆明,在當時(shí)只是搭起來(lái)的一個(gè)棚子下,拿到了他的經(jīng)濟適用房購買(mǎi)申請表。
洪澤年輕時(shí)被單位開(kāi)除,后來(lái)每月只能靠低保度日。他一家四口和年事已高的二老6個(gè)人擠在昆陽(yáng)老家20多平方米的房子里。洪澤本來(lái)已經(jīng)申請了廉租房,然而就在快批下來(lái)時(shí),原單位恢復了洪澤的正式職工身份。洪澤按月領(lǐng)取1000多元的退休金,一下子失去了低保身份,廉租房申請無(wú)望。聽(tīng)說(shuō)昆明要建經(jīng)濟適用房后,洪澤覺(jué)得天無(wú)絕人之路,自己還是有希望買(mǎi)得起房子。
兩年間,洪澤在昆陽(yáng)、昆明之間來(lái)來(lái)回回地蓋章、交表、看公示不下20次,每一次夫妻倆都要花48元的路費,妻子為了取得低收入證明三下尋甸蓋章,車(chē)票花了500多元。洪澤說(shuō),幾年下來(lái),光是路費就已經(jīng)花掉了上千元。
為了解經(jīng)適房最新政策,洪澤還堅持看報。然而,去年11月,洪澤最后一次到昆明查看購房名單是否公示時(shí),聽(tīng)說(shuō)經(jīng)適房不能貸款的消息,這讓他徹底喪失了信心——對之前幾乎沒(méi)有積蓄的他來(lái)說(shuō),一次性付清十幾萬(wàn)的房款是不可能的。之后他再不關(guān)注經(jīng)適房的消息,就連自己是所有購房者中的第一個(gè),也是別人告訴他的。
售房那天,洪澤雖然知道正式售房時(shí)間,卻沒(méi)打算來(lái),后來(lái)是售房處的工作人員打電話(huà)給他說(shuō),“即便不買(mǎi)也可以來(lái)看看,湊湊熱鬧!庇谑呛闈珊推拮7點(diǎn)半從家出發(fā),10點(diǎn)到了售房處。他告訴銷(xiāo)售人員自己期望的房型是2室2廳,卻并沒(méi)有像別人一樣簽字交下1萬(wàn)元保證金。因為洪澤看中的65平方米的房子,需要約13.6萬(wàn)元,“第一期的8萬(wàn)多元我東拼西湊、砸鍋賣(mài)鐵還有可能湊得夠,距交房只有一年時(shí)間,后面的那40%我是絕對湊不出來(lái)的!焙闈烧f(shuō),他之所以到現場(chǎng),是還抱著(zhù)一點(diǎn)點(diǎn)的希望,“萬(wàn)一政府有新的優(yōu)惠政策出臺”。
“買(mǎi)不起,就是買(mǎi)不起!币痪涠嗌儆行├悟}的話(huà)成為不少棄購者的心聲。
分析——
癥結與對策
事實(shí)上,為了解決經(jīng)適房的銷(xiāo)路問(wèn)題,讓更多低收入家庭有房可住,昆明市政府也作了不少努力。
一方面,申購門(mén)檻在逐步放寬。子君村項目的申購條件是家庭人均月收入低于425元,人均居住面積在12平方米以下;到蒜村項目時(shí)已放寬為:家庭人均年收入低于9666.78元,月均805.5元。
另一方面,經(jīng)適房的最終銷(xiāo)售價(jià)格也在不斷下調。去年11月,市發(fā)改委核定子君村項目預售價(jià)格為2556元/平方米;到正式銷(xiāo)售時(shí),價(jià)格已下調為2100元/平方米。
但棄購現象仍然還是出現。
不僅昆明,全國不少城市都出現了同類(lèi)現象,2007年7月,濟南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購。2008年8月杭州第一期經(jīng)適房?jì)沙稍鈼壻彙?008年12月廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購。2008年該年度深圳市388套經(jīng)濟適用房遭棄購……
針對昆明經(jīng)適房大量棄購現象,記者采訪(fǎng)了對昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)頗有研究的昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈。
鄧曉盈說(shuō):“經(jīng)濟適用住房市場(chǎng)和廉租房市場(chǎng)一樣,是不完全市場(chǎng)和保障性市場(chǎng),F在的政策是只售不租,銷(xiāo)售價(jià)高于成本價(jià)又低于商品房?jì)r(jià),要求購買(mǎi)者較短時(shí)間一次性付清房款,銀行不愿放貸。這些直接導致目前經(jīng)濟適用住房的尷尬困境!
按照鄧曉盈的觀(guān)點(diǎn),導致棄購的原因具體分析有以下幾個(gè),首先,只售不租供應模式,迫使部分收入水平低、居住面積不足、又無(wú)外援的家庭只有一種選擇——放棄購買(mǎi),轉而承租單位房或農房;而沒(méi)有根據家庭經(jīng)濟發(fā)展狀況,先承租,而后收入增加再購買(mǎi)的過(guò)渡機會(huì )。
其次,經(jīng)濟適用房又不是完全意義上的解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品,因為它的售價(jià)高于成本卻又低于商品房,即經(jīng)濟適用房建設成本構成也包括土地成本、建設成本、各類(lèi)稅費、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本規定利潤,它甚至高于一些“普通商品房”售價(jià),這為購買(mǎi)者帶來(lái)了不少困惑。
再次,低收入住房群體不僅僅面臨住房困難,還同時(shí)面臨醫藥費用高、子女教育成本沉重、就業(yè)壓力增大等一系列問(wèn)題,各方面負擔沉重。
第四,購買(mǎi)普通商品房是完全產(chǎn)權,并無(wú)明顯性?xún)r(jià)比的經(jīng)濟適用房卻是限制性產(chǎn)權房。
第五,由于經(jīng)濟適用房是為了解決城市低收入群體的住房問(wèn)題,而這一群體的最大特征就是收入水平低,還貸能力弱,銀行放貸風(fēng)險大,因此,遲遲得不到銀行的貸款支持,從而陷入連鎖效應:買(mǎi)不起—需要貸款而無(wú)貸款支持—仍然買(mǎi)不起—供應模式只有出售沒(méi)有出租—放棄購買(mǎi)。
最終帶來(lái)的結果就是:經(jīng)濟適用住房叫好不叫座,低收入群體住房仍然困難。
她建議:其一,建立出租型經(jīng)濟適用住房模式,作為經(jīng)濟適用房制度的完善補充,政府在出租型經(jīng)濟適用住房供應模式中起關(guān)鍵作用。其二,引進(jìn)開(kāi)發(fā)商投資模式,既解決經(jīng)濟適用住房建設資金問(wèn)題,又有效地對經(jīng)濟適用住房實(shí)施有效管理;探索出租型經(jīng)濟適用房出租周轉管理方法,以發(fā)揮經(jīng)濟適用住房的最大效用。其三,作為保障性住房,嚴格保障群體和保障產(chǎn)品的確定,真正把它運作成政府解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品。在供應群體、產(chǎn)品類(lèi)型和面積、戶(hù)型上作為既區別于廉租房,又是廉租房的延伸和補充。其四,在以上建議都不可行的情況下,建議取消經(jīng)濟適用房,以保證商品房市場(chǎng)的有序健康發(fā)展,也確實(shí)體現商品房作為政府解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品的屬性。(陳昌云)
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