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　　在資金泛濫的沖擊下，上海豪宅市場(chǎng)再度掀起一輪高潮。上周，繼售價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米的邊遠豪宅星河灣264套房源被預訂后，單價(jià)高達5萬(wàn)元/平方米的上海黃浦灣也在推出當天就銷(xiāo)售一空，新天地附近的翠湖天地嘉苑也出現排隊搶號購買(mǎi)場(chǎng)景。與此同時(shí)，租金回報率進(jìn)一步下降，上海5個(gè)豪宅集中板塊投資回報率平均低于2.4%。

　　豪宅市場(chǎng)正呈現一片火熱跡象。今年上海湯臣一品、華山夏都、浦東星河灣、新華路1號等豪宅迎來(lái)成交開(kāi)門(mén)紅，而下半年即將登陸的外灘九里、濱江凱旋門(mén)、香港名都、鵬利海景、四季雅苑等，未開(kāi)盤(pán)先展開(kāi)“飆價(jià)戰”，少則單價(jià)五六萬(wàn)元，多則高達20萬(wàn)元，打平世界一線(xiàn)豪宅價(jià)格。據悉，豪宅買(mǎi)家非常多元化，既有私營(yíng)企業(yè)老板，也有近年迅速積累財富的金融界人士，還有“小非”解禁的獲利者。在他們看來(lái)，城市核心地段的豪宅好比“績(jì)優(yōu)股”，市場(chǎng)不好時(shí)抗跌性強，市場(chǎng)反彈時(shí)漲幅大。

　　國際經(jīng)驗顯示，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟有所恢復，豪宅價(jià)格反彈是最快的。1997年初，香港豪宅售價(jià)攀至高峰，1998年受亞洲金融危機沖擊引發(fā)價(jià)格“跳水”，2000年又因網(wǎng)絡(luò )泡沬爆破嚴重打擊投資信心，市場(chǎng)長(cháng)時(shí)間沉寂。至2003年初“非典”爆發(fā)，香港豪宅市場(chǎng)降至谷底。但從2003年下半年起，在“個(gè)人游”政策和CEPA實(shí)施的刺激下，香港經(jīng)濟實(shí)現復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也強勁回升，到2006年經(jīng)濟完全復蘇，豪宅市場(chǎng)也屢屢創(chuàng )出新高。領(lǐng)先普通住宅市場(chǎng)兩年之久。

　　目前，投資豪宅的最大風(fēng)險在于租金回報率過(guò)低。作為傳統的豪宅集聚地，新天地板塊中的二手房買(mǎi)家約50%以上是出于投資需求購置的。但與2007年的平均租賃價(jià)格相比，如今市場(chǎng)平均投資回報率下跌了20%-30%。如一套108平方米的翠湖天地御苑，原先租金可至2萬(wàn)元/月，但從2008年開(kāi)始，由于全球金融危機導致客源減少，租金水平一路下滑，目前市場(chǎng)平均租賃水平僅為1.2萬(wàn)元/月-1.5萬(wàn)元/月，而另一套翠湖御苑的140平方米物業(yè)，月租金曾經(jīng)一度達到3.2萬(wàn)元/月，但如今也下降至1.5萬(wàn)元/月。以現在的房?jì)r(jià)計算，租金回報率僅僅為1%。

　　上海中原研究咨詢(xún)部提供的數據也顯示，自2008年以來(lái)，上海高檔公寓的租賃投資回報率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租賃投資回報率為2.66%，環(huán)比下跌了0.13個(gè)百分點(diǎn)。在全市五個(gè)重點(diǎn)監測的豪宅集中板塊內，二季度居首的古北板塊投資回報率也不過(guò)只有3.08%；新天地板塊投資回報率為2.84%，陸家嘴板塊2.8%，徐家匯板塊2.51%，南京西路板塊2.27%，均明顯低于國際水平。相比之下，香港豪宅的租金回報率在2.5%-4.5%之間。