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　　最近位于城南武侯大道旁的一家品牌企業(yè)的樓盤(pán)，十幾位業(yè)主因為7折利率的按揭辦不下來(lái)，正在退房退定。該項目策劃經(jīng)理告訴記者，他們的按揭銀行分別為中行、農行和招行，幾家銀行現在都嚴格按照銀監會(huì )的政策來(lái)執行，擦邊球都不能打了�！皩�(shí)話(huà)說(shuō)，我們這個(gè)項目的首次置業(yè)需求的比例不超過(guò)10%，大部分是二次甚至多次置業(yè)，前面有一波客戶(hù)趕在政策模糊期買(mǎi)房的都過(guò)關(guān)了，這一波簽合同的就卡在這里了�！�

　　記者隨后通過(guò)中海、萬(wàn)科、綠地等大開(kāi)發(fā)商了解到，目前成都市場(chǎng)上，各大商業(yè)銀行都嚴格按照銀監會(huì )的政策來(lái)執行。作為中國房地產(chǎn)調整最立竿見(jiàn)影的政策，二套房貸提高首付及利率一直被認為是中國樓市的“七寸”，2007年9月27日開(kāi)始的樓市拐點(diǎn)正是因為該政策。

　　個(gè)案浮現： 辦不下7折，只能退房

　　昨天下午，記者聯(lián)系到一位因為辦不下7折利率而退房的購房者黃女士。黃女士說(shuō)，她是7月中旬選好的房子，屬于“第二套”但并不符合“改善型”標準，當時(shí)辦理按揭的時(shí)候，市場(chǎng)已經(jīng)有二套房貸收緊的風(fēng)聲，黃女士也不知道能否辦下7折利率�！爱敃r(shí)開(kāi)發(fā)商也說(shuō)的比較模糊，說(shuō)這家銀行辦不下7折利率，可以找另外一家銀行，但是定金什么的都交好了，開(kāi)發(fā)商通知我說(shuō)，因為我是第二套住房，并且不能滿(mǎn)足改善型居住標準，銀行只能按利率上浮10%來(lái)執行，這樣一算，我的利息支出增加了很多，我只能退房子�！�

　　而該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴記者，已經(jīng)答應了黃女士的退房要求，目前跟黃女士一樣的客戶(hù)有20多家，其中有十幾家都要求退房，畢竟利率漲了這么多，很多客戶(hù)覺(jué)得不可承受選擇退房，另有幾家在猶豫是否接受利率上浮。而記者隨后從一些開(kāi)發(fā)商處了解到，的確存在在政策曖昧期申請貸款受阻的問(wèn)題，主要原因就是基金利率從7折到基準利率上浮10%。

　　置信集團總經(jīng)理黃曉進(jìn)明確表示，因為目前置信在售的主要為別墅項目，所以這種辦不下7折退房的情況還沒(méi)有，黃曉進(jìn)認為這只是過(guò)渡期的一個(gè)反應，等這個(gè)政策都被嚴格執行了，沒(méi)有哪家放水，很多客戶(hù)還是會(huì )接受這一利率�！白罱�，很多新推出的樓盤(pán)賣(mài)的很好，已經(jīng)說(shuō)明了提高利率，改善型需求依然會(huì )入市�！秉S曉進(jìn)說(shuō)。

　　現象掃描： 二套房貸，好像真沒(méi)水放了

　　一直以來(lái)，這個(gè)已經(jīng)頒布兩年多的老政策，因為銀行競爭“放水”而一直被變通執行。而從8月初開(kāi)始，銀行不再曖昧，集體逗硬。中海地產(chǎn)成都公司營(yíng)銷(xiāo)負責人接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，如果不符合七折的條件，肯定申請不下來(lái)，而且執行銀行的政策不再有回旋余地，跟銀監會(huì )的條件一致。上海綠地成都公司的合作銀行也嚴格逗硬了，其策劃經(jīng)理說(shuō)，目前正在挖掘市場(chǎng)有效需求，一些首次置業(yè)和愿意承擔該利率成本的改善型需求客戶(hù)，會(huì )成為營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)。

　　而就在三周前，記者在踩盤(pán)中了解到二套房貸政策還沒(méi)有這樣嚴厲，有的是只要第一套貸款還完，就可以按照首次置業(yè)7折利率來(lái)計算；有的是如果客戶(hù)在國有企業(yè)收入穩定，也可以按照首次置業(yè)來(lái)執行，甚至有的樓盤(pán)的改善型住房證明可以由物業(yè)公司來(lái)開(kāi)。從7月份開(kāi)始，記者了解到，開(kāi)發(fā)商一直寄希望于銀行執行二套房貸并不那么嚴格。但現在看來(lái)，銀行不會(huì )放水了。

　　世家機構首席分析師樊邦勇認為，退房只是政策過(guò)渡期內的個(gè)別現象，一些客戶(hù)在7折利率預期下買(mǎi)房，但是現在突然折扣沒(méi)了，還要提高10%，退房也是正常的，但是一些確實(shí)要改善居住需求的購房者，可能在通脹預期下繼續入市。另外上半年的活躍基礎依然是90平方米的剛性需求，樓市拐點(diǎn)可能不會(huì )因此出現，但是利用銀行杠桿的投資客受沖擊比較大。

　　房企反饋： 改善型投資型產(chǎn)品影響不大

　　開(kāi)發(fā)商寄望銀行放水，但是現在已經(jīng)不可能，在改善型和投資性需求可能受影響的直接沖擊下，開(kāi)發(fā)商如何應對？

　　置信集團總經(jīng)理黃曉進(jìn)接受采訪(fǎng)時(shí)，認為高端地產(chǎn)可能受該政策影響較小，“總價(jià)300萬(wàn)的房子，可能對房貸首付利率并不敏感，當時(shí)麗都花園城別墅銷(xiāo)售，90%都是一次性付款，即使不一次性付款，提高一成的利率，這些高端客戶(hù)還是可以承受�！�

　　黃曉進(jìn)認為，那種利用銀行信貸杠桿投資炒房的現象會(huì )得到遏制，畢竟這些人對利率很敏感；而另一些人的二次置業(yè)如果是“剛性”的改善型需求，比如生小孩換房，對提高的利率也會(huì )承受。

　　也有開(kāi)發(fā)商表示緊張。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商憂(yōu)心忡忡：“本來(lái)上半年的市場(chǎng)讓很多開(kāi)發(fā)商改變了預期，這下可能還得調整計劃�！眲倓傇谕恋厥袌�(chǎng)上拿地的正成地產(chǎn)常務(wù)副總鄢普告訴記者：“走一步，看一步，買(mǎi)房需求在提高利率提高首付的政策下，可能會(huì )短時(shí)間受抑制，但長(cháng)期來(lái)看總要釋放出來(lái)的�！�

　　二套房貸： “樓市‘七寸’”該如何調整松緊

　　不能否認，2007年9.27房貸新政是房地產(chǎn)調整的導火索，也是最有效的市場(chǎng)調控手段。但鄢普認為，這種政策在操作中，因為一松一緊，反而加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)。前面在銀行“照此執行”的時(shí)候，很多需求被壓抑了；2008年全國市場(chǎng)極度萎縮，在政府救市的背景下，銀行也放開(kāi)了口子，于是2009年上半年，被壓抑的需求傾瀉而出，全國出現了房?jì)r(jià)大幅上漲。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一在最近召開(kāi)的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)的快速回暖對國家保增長(cháng)作用不容否認，但又要清楚當前樓市回升基礎還不穩固。朱中一認為，一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，讓很多自住性和改善性需求的普通商品房購房者重新陷入觀(guān)望，而且從全國來(lái)看，7月份一些城市成交量不同程度下降，這應該是收緊了二套房貸政策的結果，這對投資性需求起到了積極的抑制作用。但朱中一也指出，人們對房產(chǎn)的保值增值預期仍然比較強烈，潛在需求仍然大量存在。朱中一建議，對個(gè)人信貸也要實(shí)行區別對待的政策，對普通商品房這塊要繼續鼓勵，對二套房貸政策，可由各地人民政府按照當地市場(chǎng)情況給予調整。只是對于投機性的需求，在信貸上不予支持。同時(shí)朱中一強調，加大供應比抑制需求更加重要，經(jīng)歷了 2007年的非理性擴張，2008年的調整和2009年前幾個(gè)月快速回暖后，應該認識到市場(chǎng)的大起大落和房?jì)r(jià)的大起大落對行業(yè)、對經(jīng)濟和民生都是有害的，政府加大供應，平抑市場(chǎng)波動(dòng)也是當務(wù)之急。 （成都商報）