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　　8月17日～23日，全市成交商品房4267套，環(huán)比增長(cháng)4.43%。其中，二手房成交量延續回落態(tài)勢，成交量環(huán)比減少1.93%，但一手房市場(chǎng)成交有所回升。受市場(chǎng)供應增多帶動(dòng)，上周全市成交一手房1264套，環(huán)比勁增23.44%。預計下半年樓市供應量會(huì )大幅增長(cháng)，這將進(jìn)一步帶動(dòng)全市一手房成交量的回升，同時(shí)有利于推動(dòng)樓市價(jià)格回歸理性。

　　推盤(pán)加速 供應有保障

　　價(jià)漲量跌逼走置業(yè)者房?jì)r(jià)或將回穩

　　經(jīng)歷6、7月份的供應空檔之后，目前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加大推盤(pán)力度，全市一手房供應量出現明顯上升趨勢，特別是一些大盤(pán)的入市，有效地緩解了之前供應不足的緊張局面。本月截至24日，全市新開(kāi)樓盤(pán)12個(gè)，加推項目約有10個(gè)，其中房源數量超過(guò)1000套的大盤(pán)有3個(gè)，分別是畔山御景花園、佳兆業(yè)上品雅園及振業(yè)巒山谷。另外，金地上塘道花園也貢獻了900余套房源。受這些大盤(pán)帶動(dòng)，本月全市新增房源套數達6716套，環(huán)比增長(cháng)136%，比6月份低點(diǎn)增長(cháng)3倍有余，新增房源套數甚至已經(jīng)超過(guò)了5月份峰值。5月因為春交會(huì )的帶動(dòng)，市場(chǎng)供應量往往會(huì )相對較高，8月并非傳統銷(xiāo)售旺季，供應量出現如此放量，表明下半年樓市供應有充分保障，一些區域甚至可能會(huì )出現新盤(pán)集中放量的局面。

　　根據2007年至2009年的深圳市住房建設規劃，深圳每年計劃建設的商品房建筑面積分別為1140萬(wàn)平方米、988萬(wàn)平方米、810萬(wàn)平方米，按照上述建設計劃粗略估算，今年全年商品房批售面積可以達到900萬(wàn)平方米以上，全年新房批售面積約為700萬(wàn)平方米。這些潛在的市場(chǎng)供應能力有可能在下半年集中釋放出來(lái)，從而使樓市迎來(lái)一個(gè)供應高峰時(shí)期。預計8～12月份全市新房批售面積會(huì )有較大幅度增加，供應總量有望達到1～7月的1.7～2.5倍。

　　價(jià)漲量跌逼走置業(yè)者

　　受成交量大幅上升帶動(dòng)，上半年全市樓價(jià)出現新一輪高速上漲行情。巨大的購房負擔最終會(huì )逼走潛在消費者。實(shí)際上，從6月份開(kāi)始，一手房市場(chǎng)已經(jīng)出現明顯量?jì)r(jià)背離的趨勢。6、7月份，全市一手房成交量每月環(huán)比增幅分別為-14%、-17%；同期，全市一手房均價(jià)環(huán)比增幅分別為16%、6%，呈現價(jià)漲量跌走勢。

　　房?jì)r(jià)或將回穩

　　回顧本輪樓市復蘇過(guò)程，我們發(fā)現一條客戶(hù)流向路徑：樓市復蘇發(fā)端于一手房市場(chǎng)，受政策調控刺激，一手房市場(chǎng)成交量率先回升，一手房市場(chǎng)的復蘇又進(jìn)一步增強市場(chǎng)看多預期，帶動(dòng)二手房成交量迅速增長(cháng)；成交量的上升推動(dòng)樓價(jià)大幅上漲，價(jià)格漲幅超出消費者承受能力，部分一手房市場(chǎng)客戶(hù)不得不轉入二手房市場(chǎng)，造成一手房成交量回落，而同期二手房成交量卻持續上升，最終，二手房?jì)r(jià)格也被推高到難以接受的地步，購房者退回觀(guān)望狀態(tài)，二手房成交量開(kāi)始回落。

　　從上述客戶(hù)流向路徑分析，二手房成交量的回落即意味著(zhù)潛在購房者的最終離場(chǎng)。據美聯(lián)物業(yè)調查，7月份客戶(hù)數量有較明顯的減少，降幅約為一至二成�？蛻�(hù)端需求已經(jīng)釋放出下降信號，同時(shí)，市場(chǎng)供應潛力又面臨集中上市的可能，基于這種供求關(guān)系微妙變化的考慮，美聯(lián)物業(yè)認為在今年接下來(lái)的幾個(gè)月內，樓價(jià)已很難持續上半年的強勁漲勢，其表現應當會(huì )趨于穩定，甚至可能出現一定幅度的下調。但是，對于樓價(jià)可能的回調預期，并沒(méi)有太多樂(lè )觀(guān)，在國家宏觀(guān)政策面沒(méi)有出現大幅調整的情況下，價(jià)格下調的幅度不會(huì )很大，價(jià)格回調的形式主要表現為開(kāi)發(fā)商讓利優(yōu)惠措施的增多及買(mǎi)家議價(jià)能力的上升。

　　在經(jīng)歷2007年、2009年的上漲后，深圳的樓價(jià)已經(jīng)開(kāi)始逐步被市場(chǎng)認可，從長(cháng)期看，土地供應的不足、城市化的持續、交通條件的改善、居民收入的提高、深港房?jì)r(jià)的巨大差異等因素，依然會(huì )推動(dòng)深圳樓價(jià)向上攀升。