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　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達49.27萬(wàn)平方米，是自今年6月政府集中推出5塊居住用地以來(lái)，再次密集推居住用地。

　　另一方面，8月住宅市場(chǎng)的推盤(pán)節奏有所放緩，截至8月25日，住宅的批準預售面積只有7月的33%，全市開(kāi)盤(pán)及加推的樓盤(pán)也與7月相當，預計18個(gè)左右，可見(jiàn)近期二套房貸收緊及成交回落對開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)信心造成一定影響。

　　高品質(zhì)豪宅

　　受市場(chǎng)追捧

　　豪宅熱銷(xiāo)拉升房?jì)r(jià)營(yíng)銷(xiāo)推廣力度增強

　　近期市場(chǎng)呈現“價(jià)漲量跌”趨勢，成交量在房?jì)r(jià)攀升的壓力下有所回落，截至8月25日，全市新房成交量32.86萬(wàn)平方米，環(huán)比7月同期下跌27.30%。8月日均成交量140套，比7月減少37套。主要原因在于房?jì)r(jià)上漲擠出部分自住需求，部分置業(yè)者已選擇觀(guān)望；另一方面，二套房貸收緊使部分投資需求止步；此外，8月是傳統的銷(xiāo)售淡季，不少開(kāi)發(fā)商會(huì )放慢推盤(pán)節奏，等待“金九銀十”的好時(shí)機出貨。

　　市場(chǎng)這邊廂成交回落，那邊廂豪宅成交一路走紅，成為近期樓市一大特色。大戶(hù)型豪宅備受置業(yè)者青睞，特別是擁有優(yōu)美自然風(fēng)光或優(yōu)越地理位置等稀缺資源再加上品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高端產(chǎn)品，更是受追捧，高品質(zhì)豪宅熱銷(xiāo)不斷。如鹽田的天麓，坐擁東部華僑城及大梅沙的豐富自然資源及旅游資源，8月初推出的聯(lián)排、雙拼和疊拼別墅及洋房一直熱銷(xiāo)，目前銷(xiāo)量穩居全市前三甲；南山純水岸七期因擁有成熟的片區氛圍及戶(hù)戶(hù)朝南、南北通透的高品質(zhì)產(chǎn)品設計，8月初推出的純復式大宅也出現開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)面，首批已售出八成；羅湖的高層豪宅幸福里憑借位處蔡屋圍金融中心的優(yōu)越位置及華潤萬(wàn)象城的高品質(zhì)商業(yè)配套，一直受市場(chǎng)高度關(guān)注，本月成交達115套。此三大豪宅均由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，具備較好的品質(zhì)保證，也是其熱銷(xiāo)的原因之一。此外，深業(yè)紫鱗山、中信紅樹(shù)灣、觀(guān)湖園、御峰園、振業(yè)城、水榭山等豪宅在8月的成交均不比普通住宅遜色。

　　目前豪宅市場(chǎng)的走紅，除產(chǎn)品造就外，宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是不可或缺因素，實(shí)體經(jīng)濟未完全恢復及對通貨膨脹的預期，使部分財富投向保值性較強的房產(chǎn)，從而帶熱豪宅市場(chǎng)。

　　豪宅熱銷(xiāo)拉升房?jì)r(jià)

　　豪宅走俏、普通住宅成交減少使近期房?jì)r(jià)被大幅拉升，至8月25日全市8月房?jì)r(jià)達19068元／平方米，環(huán)比7月上漲20%，但此價(jià)格并不代表大部分住宅的價(jià)格，更多是由個(gè)別豪宅成交拉升的結果。

　　在各區中，本月只有寶安房?jì)r(jià)環(huán)比下跌，其它區域均呈上漲趨勢，高端豪宅熱銷(xiāo)帶動(dòng)了部分區域房?jì)r(jià)大幅攀升，天麓8月推出的洋房35000元／平方米起價(jià)、聯(lián)排別墅5萬(wàn)～6萬(wàn)元／平方米，余下的獨立別墅均價(jià)13萬(wàn)～14萬(wàn)元／平方米，雙拼別墅起價(jià)7萬(wàn)元／平方米，其成交使鹽田8月的房?jì)r(jià)環(huán)比上漲104%；純水岸七期的純復式大宅均價(jià)5.5萬(wàn)元／平方米成交，推動(dòng)南山房?jì)r(jià)環(huán)比上漲35%；幸福里以4萬(wàn)元／平方米均價(jià)入市，也帶動(dòng)羅湖房?jì)r(jià)環(huán)比上漲27%。此外，紫鱗山、十二橡樹(shù)莊園、瓏園等豪宅成交使龍崗、福田的房?jì)r(jià)分別上漲20%和15%，唯寶安因為7月豪宅成交已大幅拉升該區房?jì)r(jià)，故本月有所回落。

　　普通住宅方面，出于對當前樓市的信心及在售供應有限，不少在售樓盤(pán)的價(jià)格都較堅挺，新開(kāi)樓盤(pán)定價(jià)也相對提高，這也成為推動(dòng)當前房?jì)r(jià)上漲的原因之一。

　　營(yíng)銷(xiāo)推廣力度增強

　　以銷(xiāo)售為主導的營(yíng)銷(xiāo)推廣增強也是近期樓市的一個(gè)特色。上半年樓市回暖加強了開(kāi)發(fā)商的信心，8月樓盤(pán)的促銷(xiāo)優(yōu)惠明顯減少；另一方面，由于資金鏈得到緩和，加上成交回落，部分樓盤(pán)加強了營(yíng)銷(xiāo)推廣力度。

　　8月推廣活動(dòng)明顯增多，特別是針對新產(chǎn)品發(fā)布的活動(dòng)，但均以中小型為主，如金地上塘道的“精英置業(yè)大講堂”及股市論壇，萬(wàn)科里程的“愛(ài)音樂(lè )愛(ài)里城”飛揚2009音樂(lè )節，振業(yè)城的啤酒節、盆菜節、名車(chē)試乘試駕活動(dòng)、藍郡的“心肝寶貝”劇組明星見(jiàn)面會(huì )，花郡舉辦針對年輕人的“這個(gè)七夕找自己”等活動(dòng)均是針對蓄客、開(kāi)盤(pán)、加推及產(chǎn)品展示等營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)的。當中較大型的推廣當數十二橡樹(shù)莊園為新品發(fā)布舉辦的“印象莊園”大型歌舞匯演及萬(wàn)科東海岸為9月推壓軸單位而舉辦的“萬(wàn)科藍色奢享之旅”、十五 的“叩訪(fǎng)心靈的禪定”主題新聞發(fā)布會(huì )邀請蔡琴做嘉賓為項目鋪墊宣傳。各式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為傳統的銷(xiāo)售淡季帶來(lái)一些生色，但對市場(chǎng)整體銷(xiāo)售推動(dòng)有限。