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　　縱觀(guān)09年上半年，成都樓市經(jīng)過(guò)半年的沖刺，項目的價(jià)格、成交量、土地供應等多方面都已經(jīng)創(chuàng )下或接近了歷史最高點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期看好，但從7月開(kāi)始，市場(chǎng)調整已經(jīng)初露端倪。隨著(zhù)秋交會(huì )的到來(lái)，成都樓市的房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )發(fā)生調整變化？哪些物業(yè)是當前最受購房者歡迎的類(lèi)型？只有掌握這些最新變化，才能為開(kāi)發(fā)商制訂營(yíng)銷(xiāo)策略提供借鑒，為購房者買(mǎi)房提供指導。本期，御風(fēng)行和星彥地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)針對這些問(wèn)題奉上專(zhuān)業(yè)的分析。

　　開(kāi)發(fā)商重新重視產(chǎn)品定位

　　御風(fēng)行觀(guān)點(diǎn)

　　A近期，新推土地和新推項目容積率開(kāi)始下降；B 09年，開(kāi)發(fā)商更重視產(chǎn)品定位與差異化策略；C 未來(lái)，住宅的精細化設計將更出彩；D 精裝房將成為開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品亮點(diǎn)和利潤的一個(gè)重要方向；E 節能性和舒適性建筑越來(lái)越受重視；F 成都樓市從賣(mài)方市場(chǎng)轉向買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　不論是從最近幾輪的土地拍賣(mài)指標來(lái)看，還是從我們了解到的部分開(kāi)發(fā)商的新推項目來(lái)看，在有意無(wú)意之間，我們發(fā)現成交項目的容積率指標仿佛逐步在跌落？這是否意味著(zhù)改善性住房的覺(jué)醒？

　　在2007年，大多數開(kāi)發(fā)商是不用仔細考慮項目定位問(wèn)題的。進(jìn)入2008年，一切變得不同，市場(chǎng)走向另一個(gè)極端，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新重視產(chǎn)品定位，重新重視差異化策略。2009年，雖然市場(chǎng)日漸回暖，但開(kāi)發(fā)商再也不敢掉以輕心，御風(fēng)行2009年上半年接了好幾個(gè)新項目，與同行交流時(shí)，大家都有同感：“今年開(kāi)發(fā)商比以前更重視項目定位�！奔热婚_(kāi)發(fā)商變得更加冷靜，我們有可能預見(jiàn)到下半年以至未來(lái)1-2年出現的好作品趨勢：一，住宅的精細化設計會(huì )更加出彩：追求套型結構的合理配置、功能空間的靈活多變、廚衛空間的人性化設計、追求居住空間的舒適性；二，精裝修住宅成為不可或缺的一部分：隨著(zhù)中小套型房屋的增多，初裝修、精裝修、菜單式裝修會(huì )越來(lái)越多，精裝房會(huì )成為開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品亮點(diǎn)、增加利潤點(diǎn)的一個(gè)重要方向；三，節能技術(shù)、綠色建筑會(huì )受到更大重視：保溫建筑、地源熱泵系統、新風(fēng)系統等將成為標準配置；四，舒適性建筑重新受到重視：多層項目，多層帶電梯的項目、小高層，甚至是板式小高層會(huì )重新?lián)屨家欢ǖ氖袌?chǎng)份額；當然，這類(lèi)建筑在減少容積率和增加配置的同時(shí)，價(jià)格肯定會(huì )上漲。

　　主題公園地產(chǎn)成樓市新寵兒

　　星彥觀(guān)點(diǎn)

　　A置信·國色天鄉火爆的旅游帶動(dòng)了成都地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)；B 成都主題公園地產(chǎn)方興未艾，旅游與地產(chǎn)相結合的開(kāi)發(fā)模式將被更多開(kāi)發(fā)商所借用；C 成都的主題公園地產(chǎn)項目都取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；D 成都樓盤(pán)的競爭已不僅僅停留在價(jià)格的競爭上；E 成都樓市進(jìn)入多元化發(fā)展時(shí)代 。

　　主題公園地產(chǎn)是指跟主題公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，它包括主題公園在內，集旅游、娛樂(lè )、自然、人文、居住和商業(yè)為一體。深圳的歡樂(lè )谷、珠海的神秘島、青島的極地海洋世界等等；隨著(zhù)主題公園帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，將主題公園和旅游地產(chǎn)相結合的開(kāi)發(fā)概念成為樓市新寵兒。

　　成都的主題公園地產(chǎn)始于置信·國色天鄉，火爆的旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。目前，成都形成了四大主題地產(chǎn)項目有城西北的成都華僑城、天府新城的極地海洋世界、城北的保利·公園198和溫江的國色天鄉項目。從目前發(fā)展態(tài)勢來(lái)看，主題公園地產(chǎn)呈方興未艾之勢，國奧投資將在雙流北部新城建設國奧村、保利石象湖項目和花樣年郫縣望叢祠項目等，這種開(kāi)發(fā)模式為更多的開(kāi)發(fā)商所借用。置信的國色天鄉·鷺湖宮、成都華僑城、保利·公園198和新鴻基·悅城等項目，分別借勢國色天鄉、歡樂(lè )谷、198公園和極地海洋世界，其樓盤(pán)銷(xiāo)售都取得了不錯的業(yè)績(jì)。這些項目的熱銷(xiāo)說(shuō)明，目前，成都樓市各項目之間的競爭已不僅僅停留在價(jià)格的競爭方面，購房者更注重未來(lái)的居住品質(zhì)和未來(lái)的生活環(huán)境，這也是主題公園地產(chǎn)熱銷(xiāo)的主要原因。

　　目前成都樓市進(jìn)入了多元化發(fā)展時(shí)代，這樣可以降低單一投資帶來(lái)的投資風(fēng)險，獲得穩定的投資收益�！靶蓍e”本就是成都的城市特點(diǎn)，近郊旅游成為一大熱點(diǎn)，這為項目帶來(lái)極大人氣，也帶來(lái)了不少準客戶(hù)……這些都是主題公園地產(chǎn)在成都快速發(fā)展的重要因素。

　　隨著(zhù)信貸緊縮消息傳出，消費者觀(guān)望情緒彌漫，樓市或將再次出現買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的膠著(zhù)局面，前期快速上升的房?jì)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間調整的可能性較大�！�—中原地產(chǎn)

　　據中原地產(chǎn)的監測數據顯示，截至6月，成都市商品住宅均價(jià)已經(jīng)達到了5897元/m2，已經(jīng)接近07年的最高水平。很多樓盤(pán)的售價(jià)甚至超過(guò)了07年；而這一過(guò)程僅僅只用了不到半年的時(shí)間�？v觀(guān)09年上半年，成都樓市經(jīng)過(guò)半年的沖刺，項目的價(jià)格、成交量、土地供應等多方面都已經(jīng)創(chuàng )下或接近了歷史最高點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期看好，但此前幾個(gè)月過(guò)快的暴漲顯然已經(jīng)透支市場(chǎng)基本需求，市場(chǎng)“剎車(chē)效應”不得不提前顯現。其實(shí)，從七月開(kāi)始市場(chǎng)調整已經(jīng)初露端倪，成都樓市成交量連續上揚的勢頭被遏制，周成交量出現寬幅振蕩。短短四五個(gè)月時(shí)間，如此之大的上漲幅度，即使從投資客層面分析，“觸頂”的風(fēng)險顧忌也會(huì )導致成交量緊縮。而對于以自住為目的，相對低收入的剛性需求買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷攀升，進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高的同時(shí)，也與他們支付能力的距離越來(lái)越遠。

　　樓市需要盤(pán)整，否則這樣的上升趨勢肯定會(huì )出問(wèn)題。隨著(zhù)信貸緊縮的消息傳出，消費者的觀(guān)望情緒開(kāi)始彌漫，樓市或將再次出現買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的膠著(zhù)局面；前期快速上升的房?jì)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間調整的可能性較大。近期由于房地產(chǎn)與股市過(guò)從甚密，上周房地產(chǎn)板塊的持續走弱，已經(jīng)標志著(zhù)機構大舉撤出房產(chǎn)板塊。因此，雖然樓市長(cháng)期發(fā)展依然向好，但是短期內風(fēng)險已現，樓市進(jìn)入調整期。（成都房產(chǎn)報道）