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　　進(jìn)入“金九銀十”以來(lái)，“價(jià)漲量跌”成為樓市的主要特點(diǎn)，而關(guān)于樓市拐點(diǎn)再次到來(lái)的議論也隨之高漲。記者近日發(fā)現，一些位于北京市六環(huán)附近的項目開(kāi)始出現價(jià)格松動(dòng)，特別是一些非熱點(diǎn)區域的項目紛紛推出“特價(jià)房”吸引購房者目光。

　　盡管這些項目的開(kāi)發(fā)商一直堅稱(chēng)推出特價(jià)房源只是常規的銷(xiāo)售手段，但是專(zhuān)家卻認為，隨著(zhù)北京房?jì)r(jià)的整體觸頂，交易量出現了下滑趨勢，邊遠郊區的項目受到的壓力將會(huì )加大，盡管個(gè)別項目推出了一些特價(jià)房源并不預示著(zhù)樓市整體出現下滑趨勢，但是也表示瘋漲的樓市出現了調整跡象，今年底明年初的樓市很可能會(huì )出現量?jì)r(jià)齊跌的局面。

　　距市中心越遠優(yōu)惠越多

　　特價(jià)房最高優(yōu)惠3000元/平方米

　　“目前我們推出的特價(jià)房源一共5套，單價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)500多萬(wàn)元，”位于北六環(huán)的林溪·碧肯山的銷(xiāo)售人員向記者表示。記者了解到，該項目推出的特價(jià)房為一期剩余房源，戶(hù)型較大，相比目前項目三期主推的房源價(jià)格優(yōu)惠了3000元/平方米左右，目前該項目三期的售價(jià)在1.45萬(wàn)元/平方米。

　　記者了解到在這次推出特價(jià)房源的項目中，以五六環(huán)以外的項目為主，距離北京市中心越遠的項目，優(yōu)惠幅度越大。例如位于房山區琉璃河鎮的琉璃湖別墅，目前在售兩套特價(jià)房源，面積在380平方米(其中贈送76平方米)，總價(jià)為198萬(wàn)元，均價(jià)在6500元/平方米左右，而其他房源的價(jià)格在8000元/平方米左右。此外，琉璃湖別墅全款還享受9.5折的優(yōu)惠，在現場(chǎng)還有抽獎贈送1-3年物業(yè)費的活動(dòng)。

　　同時(shí)位于通州潞城鎮的泰禾紅御推出特價(jià)房，其中包括10套運河上的院子，總價(jià)在800萬(wàn)-1000萬(wàn)元/套之間，較此前總價(jià)下降了近200萬(wàn)元，同時(shí)還推出了獨棟別墅特價(jià)房在1200萬(wàn)元/套左右。泰禾紅御品牌總監沈力男向記者表示，推出特價(jià)房并不是對市場(chǎng)的不看好，主要是為了推出運河上的院子產(chǎn)品，特價(jià)房只是為了試試市場(chǎng)對產(chǎn)品的認可度。

　　此外，記者還了解到其他一些項目的優(yōu)惠活動(dòng)，例如波特蘭花園推出交納10萬(wàn)元意向金抵20萬(wàn)元購房款的活動(dòng)；御墅總價(jià)降30萬(wàn)元的特惠活動(dòng)；天恒別墅山送西班牙7日游、送一年物業(yè)費等等。

　　可見(jiàn)隨著(zhù)樓市調整期的到來(lái)，這些距離市區較遠，又不在別墅熱點(diǎn)區域(如中央別墅區、奧北、西山)的項目只能靠推出特價(jià)房源和優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)吸引購房者的青睞。

　　此外記者還了解到，一些此前銷(xiāo)售不錯的普通住宅項目也開(kāi)始推出優(yōu)惠活動(dòng)，例如在不久前結束的秋季房展會(huì )上，京州世家、藝苑桐城、朝陽(yáng)區的霄云里8號等項目全推出了一定的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　遠郊區項目顯現“頹勢”

　　城市化回流現象愈演愈烈

　　從今年3月份開(kāi)始的小陽(yáng)春，到五六月份改善型需求的釋放，再到七八月份市場(chǎng)的爆炸式增長(cháng)，今年的樓市走出了觸底反彈的完美曲線(xiàn)，整個(gè)北京房?jì)r(jià)相比2008年低谷時(shí)，漲幅達到了40%左右，個(gè)別項目甚至出現了價(jià)格翻倍的局面。

　　有人將此比喻為比2007年樓市更加瘋狂的年代，但是對比2007年樓市不同的是，今年樓市一些邊遠地區的項目，并沒(méi)有踩上樓市上漲的點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行研究部負責人覃曉梅表示，今年樓市明顯的感覺(jué)出一種現象就是城市化回流，購房者不再青睞遠郊區項目，而把目光主要集中到城市周邊的項目，主要是四環(huán)左右和地鐵線(xiàn)周邊的項目。

　　2006年、2007年是北京樓市發(fā)展的一個(gè)高峰期，那個(gè)時(shí)候隨著(zhù)北京市房?jì)r(jià)的高漲，出現了到通州、亦莊等遠郊區購房的熱潮，同樣也出現了擠出效應帶動(dòng)河北燕郊、涿州、廊坊和天津的武清、薊縣等北京周邊區域房?jì)r(jià)上漲的現象。

　　但是今年這一現象卻并不突出，在近日中央領(lǐng)仕館、孔雀城、盤(pán)龍谷等河北、天津項目也紛紛推出優(yōu)惠活動(dòng)吸引購房者。

　　覃曉梅認為，隨著(zhù)第一批“外出”購房者的嘗試后發(fā)現，由于距離上的問(wèn)題，住在六環(huán)外或者是河北、天津等地，然后再到北京市區上班是根本不現實(shí)的，人們逐漸放棄了買(mǎi)房只圖便宜的消費觀(guān)念，而更愿意選擇跟自己生活模式相適合的項目。

　　此外，去年的房地產(chǎn)危機證明了，距離市中心越近的房產(chǎn)保值性越強，遠郊區項目的貶值空間越大。根據有關(guān)統計顯示，去年北京四環(huán)內房?jì)r(jià)的跌幅在7%-10%之間，而五六環(huán)的房?jì)r(jià)跌幅在40%左右。因此在今年樓市好轉的情況下，盡管市區內的項目?jì)r(jià)格飛漲，但是依然銷(xiāo)售旺盛，例如遠洋萬(wàn)和城、星河灣、西堤紅山、唐寧ONE等項目。

　　覃曉梅認為，由于交通擁堵等問(wèn)題，北京很難發(fā)展成國外城市的模式，也就是遠郊區居住城里上班，因此預計未來(lái)只有臨近地鐵沿線(xiàn)的遠郊區項目會(huì )有較好的發(fā)展機遇。

　　樓市重陷價(jià)漲量跌怪圈

　　價(jià)格調整已“箭”在弦上

　　“現在的確是到了樓市的調整期了，北京樓市不存在需求的問(wèn)題，關(guān)鍵是消費觀(guān)念的問(wèn)題，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，但是隨著(zhù)這輪房?jì)r(jià)瘋漲后，消費者開(kāi)始出現了強烈的觀(guān)望情緒，可以預見(jiàn)樓市即將迎來(lái)一次高位盤(pán)整期�！� 沈力男認為。

　　記者了解到，以華潤西堤紅山為例，今年年初最低房源的價(jià)格只有1.45萬(wàn)元/平方米左右，但是到了現在該項目的均價(jià)已經(jīng)達到了2.4萬(wàn)元/平方米，其中最高的已經(jīng)達到了3.5萬(wàn)元/平方米，可見(jiàn)房?jì)r(jià)漲幅之大，已經(jīng)超過(guò)了一些消費者預期。

　　從剛剛結束的北京秋季房展會(huì )上來(lái)看，消費者對高房?jì)r(jià)已經(jīng)出現了抵觸心理。此次秋季房展會(huì )北京市內參展項目意向成交均價(jià)為14669元/平方米，比春季房展會(huì )的11565元/平方米上漲了26.8%。與之形成鮮明對比的是，北京市內參展項目成交套數為1297套，較春季房展會(huì )減少28.4%；成交面積為12.39萬(wàn)平方米，較春季房展會(huì )減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展會(huì )減少12.16%。

　　覃曉梅認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，必然會(huì )出現消費者的觀(guān)望，預計未來(lái)一段時(shí)間內，將是房?jì)r(jià)的博弈期。

　　記者了解到，今年8月份北京市商品住宅成交14405套(包含經(jīng)濟適用房與限價(jià)房)，環(huán)比大幅下跌17.95%，而價(jià)格則持續上漲。根據剛剛公布的數據顯示，今年8月份北京市四環(huán)內房?jì)r(jià)突破1.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲了2.1%，而六環(huán)路以外項目均價(jià)為7847元/平方米，下降39元/平方米。

　　可見(jiàn)進(jìn)入9月以來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的高漲交易量的下降，市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)的調整已經(jīng)箭在弦上，一些非熱點(diǎn)區域的遠郊區項目銷(xiāo)售壓力逐漸顯現，盡管多數業(yè)內人士認為，北京四環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)在短期內還不會(huì )出現下滑趨勢，但是一些遠郊區的項目打折降價(jià)風(fēng)會(huì )越刮越強。

　　商報記者 賴(lài)大臣/文