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　　話(huà)題背景

　　上周，市統計局在年鑒中披露，去年，我市商品住宅每平方米造價(jià)為1636元。與此同時(shí)，中海以總價(jià)70億元、樓面地價(jià)22409元/平方米天價(jià)拿下上�！暗赝踔�王”的消息，引起全國震動(dòng)。而近日，重慶市再推30余幅土地，引起眾多巨頭覬覦，一場(chǎng)土地搶奪戰又箭在弦上。一時(shí)間，關(guān)于土地、成本、房?jì)r(jià)的話(huà)題在社會(huì )各界引發(fā)熱議。

　　造價(jià)公布，僅供參考？

　　晨報地產(chǎn)：上周，市統計局公布了重慶去年的商品住宅造價(jià)，也就是業(yè)內常說(shuō)的建安成本，每平方米為1636元。這個(gè)數據對購房人有多大的參考價(jià)值？

　　沈光明：在房?jì)r(jià)的構成里，最重要的兩個(gè)內容，就是建安成本和地價(jià)。應該說(shuō)，建安成本的公布是有價(jià)值的，統計局的初衷，可能是想實(shí)現老百姓明明白白消費的權利。我們以前不是老說(shuō)，購房人和開(kāi)發(fā)商之間信息不對稱(chēng)嗎？這樣能讓購房人從一個(gè)側面了解房子的真實(shí)成本。

　　王海春：從我了解的情況看，這個(gè)1636元的建安成本，比實(shí)際情況略高，但高不了多少，還算比較準確。不過(guò)，在房?jì)r(jià)成本里，可變的內容太多，比如融資成本、企業(yè)管理等。說(shuō)實(shí)話(huà)，成本最重要的組成部分還有地價(jià)，這是最大的變數。

　　薛東：在房?jì)r(jià)成本的構成中，建安成本屬于透明化的內容，計算起來(lái)比較容易，但這樣的信息發(fā)布，對購房人來(lái)說(shuō)僅供參考。畢竟就像王總說(shuō)的一樣，建安成本是可控的，地價(jià)卻是不可控的，而且隔行如隔山，我們看到很多小面館生意火爆，但如果我們自己去經(jīng)營(yíng)，未必能賺錢(qián)。

　　沈光明：是的，搞清楚成本，對購房人來(lái)說(shuō)意義有限。在房?jì)r(jià)的定價(jià)體系中，成本只是參考的一個(gè)方面，企業(yè)品牌、區域位置、發(fā)展潛力、供求關(guān)系等等，都對房?jì)r(jià)有重大影響。即便回歸到房?jì)r(jià)成本，就像剛才兩位說(shuō)的，地價(jià)成本才是最大的變數。

   地王頻現，房?jì)r(jià)將漲？

　　晨報地產(chǎn)：剛才幾位都提到了地價(jià)在房?jì)r(jià)成本中的重要性。最近，重慶土地市場(chǎng)地王頻出，而中海在上海拿下的地王，更是震驚全國，樓面地價(jià)達到22409元/平方米，而周?chē)鷺莾r(jià)僅在23000元/平方米。地價(jià)成本的激增，是否會(huì )引起房?jì)r(jià)的新一輪上漲？

　　薛東：這個(gè)話(huà)題的確在最近引起了非常強烈的討論。我想，我們先應該看看，都是誰(shuí)在拿地王？目前看來(lái)，本輪土地爭奪中，央企和大型上市企業(yè)占了絕對主力，大部分價(jià)格高、位置好的地，都被他們收入囊中�？墒俏覀兓仡^再看，央企的房?jì)r(jià)水平如何？其實(shí)都不算高。重慶去年炒得沸沸揚揚的某地王項目，在年底開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格甚至低于成本發(fā)售。當然，這和去年年底的樓市頹勢有關(guān)，不過(guò)央企的房?jì)r(jià)，歷來(lái)不高。

　　王海春：這個(gè)觀(guān)點(diǎn)我認同。央企和上市公司的房?jì)r(jià)定價(jià)，一般都比較靠譜，受樓市行情的波動(dòng)影響較小。除了高檔樓盤(pán)，央企在重慶開(kāi)發(fā)的普通住宅，一般都比同區域樓盤(pán)的均價(jià)略高，但不會(huì )是最高，真正的高價(jià)樓盤(pán)，往往是私企。近期，重慶未來(lái)的一片新興城區開(kāi)出了三個(gè)別墅樓盤(pán)，其中性?xún)r(jià)比最高的、受關(guān)注最多的，就是一家央企的項目。

　　沈光明：地王頻現，的確不代表房?jì)r(jià)會(huì )猛漲，這和市場(chǎng)行情關(guān)系很大。舉例說(shuō)，中海在上海的那塊地王，盡管樓面地價(jià)高達22409元/平方米，但如果項目出來(lái)的時(shí)候，周邊樓盤(pán)還賣(mài)23000元/平方米，那么這個(gè)地王項目的售價(jià)絕不可能遠高于周邊樓盤(pán)，否則市場(chǎng)不接受。

　　王海春：是的，其實(shí)我們分析近年來(lái)的樓市走向可以得出結論，地價(jià)成本、房屋造價(jià)成本的上漲，并不會(huì )直接轉嫁到房?jì)r(jià)上———會(huì )有體現。最直接的說(shuō)法是，地價(jià)上漲5000元，并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)就能上漲5000元。

　　薛東：從這段時(shí)間的土地出讓情況看，成交量還比較大，這對房?jì)r(jià)也會(huì )有抑制作用。根據統計數據，國家財政收入在8月出現同比增長(cháng)�，F在國際經(jīng)濟環(huán)境并不好，美國加州都走到破產(chǎn)邊緣了，而我國出口受阻，國家對出口的補貼更多，財政收入卻出現同比增長(cháng)，錢(qián)從哪里來(lái)？自然是土地成交放量。

　　地王之王，國家布局？

　　晨報地產(chǎn)：就像幾位描述的一樣，央企和上市公司的大舉拿地，引發(fā)了業(yè)內熱議。有人認為，這會(huì )造成資源的相對集中，引起樓市重新洗牌。未來(lái)，央企和上市公司會(huì )占據樓市主導。對此，各位怎么看？

　　沈光明：央企最近在土地市場(chǎng)的表現，可以用高歌猛進(jìn)來(lái)形容。一方面，央企資金實(shí)力雄厚，這是私企無(wú)法比擬的，另一方面，他們對未來(lái)的行情，應該有較好的預判。與其他企業(yè)相比，央企、上市公司有自己的一套價(jià)值體系，他們的戰略思維和很多私企也不一樣。就從拿地王來(lái)說(shuō)，很多私企可能覺(jué)得算不過(guò)賬，但對上市公司來(lái)說(shuō)，這里的損失，也許早就從資本市場(chǎng)拿回來(lái)了。另一方面，他們可能看中的是資源的爭奪和整體化的戰略布局。也許我們認為央企拿地王的行為很瘋狂，但從這些企業(yè)內部來(lái)看，激情之中，充滿(mǎn)理性。

　　薛東：資源集中、市場(chǎng)洗牌，在我看來(lái)是正常的。實(shí)際上，成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，出現集中并不意外，這就是行業(yè)相對集中后的表現。土地資源畢竟有限，在城市化進(jìn)程放緩后，淘汰一批企業(yè)是正常的。在內地，地產(chǎn)行業(yè)前十年是競爭很充分的，結果國家想調控很難，老被稱(chēng)為“中央空調”，但如果大量資源集中在央企手里，情況就不一樣了。我認為，國家目前做的，是長(cháng)遠的布局，這種布局可能需要幾年、十幾年才能完成。

　　王海春：前段時(shí)間，晨報新盤(pán)匯的新聞發(fā)布會(huì )上，顧云昌先生提到，平抑房?jì)r(jià)，目前政府能做的，更多是從土地投放來(lái)控制，如果行業(yè)出現集中，政府無(wú)疑會(huì )增加一條新的途徑。

　　薛東：如果上升到國家戰略的話(huà)，我認為這種集中也是國家抗擊經(jīng)濟風(fēng)險的戰略考慮。房地產(chǎn)行業(yè)太容易形成泡沫了，而且一旦破裂，殺傷力極大。日本當年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟一蹶不振，在上世紀未到本世紀初的10年，被稱(chēng)為失去的10年。央企大量拿地，也可認為是國家出于消化泡沫，減少風(fēng)險的打算。（欒玉樹(shù)）