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　　隨著(zhù)亞運會(huì )的日益臨近，不少老城區和天河“穿衣戴帽”的市政工程陸續升級，其利好會(huì )影響周邊的二手市場(chǎng)。合富置業(yè)市場(chǎng)部總監陳慧紅表示，目前無(wú)論老城區還是天河區，二手市場(chǎng)都受到其利好影響。從住宅方面來(lái)看，“穿衣戴帽”工程主要針對一些樓齡較長(cháng)的房改房物業(yè)，這些房屋外立面的翻新和配套的完善，其居住價(jià)值將得以凸顯。而對于老城區商鋪的影響，則更多體現在心理層面，將促使投資商鋪的人士對路段升值信心有所增加。另外，天河商圈隨著(zhù)新的改造方案實(shí)施，其投資前景預計會(huì )呈現新面貌。

　　老城區：惠福路—中山六路

　　商鋪：不用擔心被拆遷

　　據合富置業(yè)鐘健鋒介紹，“穿衣戴帽”工程利好并不會(huì )使商鋪價(jià)格出現升溫，而在于鞏固買(mǎi)家對該地段鋪位投資的信心。因老城區不少商鋪都是私房物業(yè)，之前有部分投資客擔心這些騎樓房會(huì )被列入拆遷的“紅線(xiàn)”內，從而處于觀(guān)望中，目前隨著(zhù)市政工程的落實(shí)，這部分買(mǎi)家消除了物業(yè)可能面臨拆遷風(fēng)險，而出手信心更加堅定。

　　其實(shí)，商鋪的裝修程度對物業(yè)影響并不大，這主要因為商鋪投資，租客通常會(huì )根據自身經(jīng)營(yíng)需求去裝修鋪面，無(wú)需業(yè)主花費太多精力。如惠福東路一帶商鋪，由于鄰近北京路，二手均價(jià)達18萬(wàn)~20萬(wàn)元/m2左右，以經(jīng)營(yíng)餐飲、零售、發(fā)型屋為主，租客會(huì )根據自身需要裝修鋪位。與住宅相比，商鋪投資受政策變化的影響較小，可以說(shuō)在當今樓市走勢不明確的情況下，商鋪是很不錯的“資金避風(fēng)港”，目前從總體來(lái)看，商鋪的價(jià)格以10%逐年遞增，而且投資客的承接力十分強。

　　住宅：外墻翻新樓價(jià)上升

　　據合富置業(yè)中山六分行人士表示，隨著(zhù)政府“穿衣戴帽”工程的展開(kāi)，對住宅會(huì )有利好帶動(dòng)作用，目前這一帶即使有20年樓齡的石米外墻樓梯樓，二手均價(jià)已達7500~9000元/m2，而一些早些年經(jīng)過(guò)翻新外立面的馬賽克外墻樓梯樓，二手均價(jià)則達8500~10000元/m2，同樣有20多年樓齡，但盤(pán)源十分緊俏。合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士還介紹，這一帶部分買(mǎi)家會(huì )因學(xué)位而找房，主要看中朝天路小學(xué)和凈慧路小學(xué)的學(xué)位，如帶學(xué)位的房改房二手均價(jià)比一般物業(yè)每平方米要高500元左右。

　　從住宅投資來(lái)看，合富置業(yè)有關(guān)人士表示，西門(mén)口一帶集中了不少寫(xiě)字樓物業(yè)，不少白領(lǐng)也會(huì )在附近租房，主要尋找一些1000元/月左右的樓梯樓物業(yè)。若考慮投資，建議可找一些近西門(mén)口地鐵站，面積在40~50平方米左右的單位，入市門(mén)檻在40萬(wàn)~50萬(wàn)元左右。這類(lèi)盤(pán)源目前放盤(pán)不多，一有盤(pán)源出售即有買(mǎi)家接手。

　　天河區：六運小區一帶

　　商鋪：出現更新商業(yè)形態(tài)

　　據合富置業(yè)體育東分行梁堅勤分析，打造六運小區歐式風(fēng)情商業(yè)街的利好，對天河南商圈最直接的影響是促使該區商業(yè)將以更新的商業(yè)形態(tài)出現，這對于天河南商圈可以起到提升整體價(jià)格的引領(lǐng)作用，帶動(dòng)租金上揚。目前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)較之前多了10%~15%，投資客對天河南商圈的前景十分看好，多個(gè)買(mǎi)家前來(lái)求購商鋪或住宅商鋪。

　　六運二街、三街商圈氛圍已經(jīng)非常成熟，商鋪租金最高，其租金為300元/m2/月，首層物業(yè)由于商業(yè)帶動(dòng)，售價(jià)在20000~30000元/m2之間。而人氣稍弱的鋪位租金也有150元/m2/月。據梁堅勤介紹，就未來(lái)規劃和改造，小區內的租金將穩定在300元/m2/月。天河南一路和小區內南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻很多，如果有一個(gè)商鋪放租，也會(huì )有好幾個(gè)商家爭搶。未來(lái)六運小區的改造對于該商圈是個(gè)很大的利好，估計租金會(huì )有新一輪的提升。

　　住宅：投資與自住比4∶6

　　六運小區由于是最鄰近天河商圈的居住小區，經(jīng)過(guò)了近20年的發(fā)展，居住氛圍已經(jīng)十分成熟。隨著(zhù)之前宏城廣場(chǎng)的清拆和現在歐洲風(fēng)情步行街改造的利好，六運小區一帶的居住氛圍將得到很大的改善。

　　據合富置業(yè)體育東分行人士介紹，目前六運小區投資客與自住客的比例約為4∶6，自住型買(mǎi)家會(huì )更多選擇六運小區內靠近中間位置的物業(yè)，這里的物業(yè)可望小區花園，景觀(guān)較好且比較安靜，目前二手均價(jià)已達10000元/m2以上，要比靠近馬路的物業(yè)二手均價(jià)高出500~1000元/m2。（記者 吳潤洲）