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　　期待中的“金九”樓市已注定將以“平淡”收場(chǎng)，不可逆轉的“價(jià)漲量跌”局面讓眾多期待憑借旺季再“大掘一桶金”的開(kāi)發(fā)商們“黯然神傷”。伴隨陣陣“秋涼”來(lái)襲，“銀十”前景讓人難稱(chēng)樂(lè )觀(guān)。綜合協(xié)成機構、亞豪機構、搜房網(wǎng)等研究機構統計，北京10月份預計約有49個(gè)項目將陸續進(jìn)入市場(chǎng)，在放量勢頭依舊不減的情況下，整體銷(xiāo)售價(jià)格的“漲”或“跌”，成為了10月樓市的最大看點(diǎn)。

　　●市場(chǎng)●

　　項目扎堆兒入市搶占最后“黃金期”

　　純新盤(pán)數量占四成以上

　　盡管即將過(guò)去的9月樓市遭遇了“滑鐵盧”，但是開(kāi)發(fā)商對10月份依然還是抱有相當信心，從預計入市銷(xiāo)售量上來(lái)看，開(kāi)盤(pán)項目延續了前兩月的集中勢頭，但其最終表現如何還將要接受市場(chǎng)檢驗。據協(xié)成機構統計數據顯示，10月份預計約有49個(gè)項目陸續進(jìn)入市場(chǎng)。

　　從環(huán)線(xiàn)位置上來(lái)看，10月預計開(kāi)盤(pán)的項目半數以上位于5環(huán)外區域，共計26個(gè)，占總開(kāi)盤(pán)項目的53%。如香悅四季、望都新地、融景城、遠洋一方、興盛國際、美立方等項目；四至五環(huán)之間約有11個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，如大成郡、歐洲公館、公園1872等；三至四環(huán)間有個(gè)5項目計劃入市，包括永翌公館、凱德錦繡和首城國際中心三期等；二至三環(huán)間約有4個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，包括天海大廈、璞瑅A區；二環(huán)內有3個(gè)項目入市，包括四合上院和中信城等。

　　從區域上來(lái)看，10月京城樓市北部、南部供應量偏低，而東部與西部區域供應量占據下月預計開(kāi)盤(pán)項目的主體。朝陽(yáng)區將列下月供應量第一的位置，共有14個(gè)項目計劃入市；通州區、豐臺區各6個(gè)項目并列第二；海淀區、順義區各有5個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)；昌平區、東城區、房山區、石景山區、西城區、宣武區各有2個(gè)項目計劃入市；大興區有1個(gè)項目開(kāi)盤(pán)。

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理繆培丹認為，總的看來(lái)10月份的市場(chǎng)供將大于去年同期水平，隨著(zhù)市場(chǎng)整體“價(jià)漲量跌”，價(jià)格不斷走高下各項目銷(xiāo)售壓力也不斷加大。雖然9月份市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況不甚理想，但開(kāi)發(fā)商依然希望在今年最后一季度以令人滿(mǎn)意的銷(xiāo)售數字為2009年完美“收官”，所以開(kāi)發(fā)商也會(huì )抓住包括十一長(cháng)假在內的今年最后一個(gè)銷(xiāo)售旺季集中放量。

　　值得注意的是，本月首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目達20個(gè)，約占總開(kāi)盤(pán)項目的40%，這一比重也創(chuàng )下近期純新盤(pán)入市數量新高。不少純新盤(pán)的項目，在充分準備之后也紛紛選擇在10月入市，如紅杉國際公寓、中糧·祥云、融景城等等重點(diǎn)項目赫然在列。

　　“一定程度上來(lái)講，10月份已進(jìn)入判斷分水嶺關(guān)鍵時(shí)期，成功與否將為年末樓市定調�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍認為。開(kāi)發(fā)商加快推出新盤(pán)希望能夠規避風(fēng)險。4月份以來(lái)房?jì)r(jià)過(guò)快攀升對于銷(xiāo)量的抑制作用在近期已開(kāi)始顯現，政策層面對二套房貸的緊縮更制約了部分改善性需求和投資性需求的繼續釋放，四季度的市場(chǎng)走向難以判斷，大量項目選擇在此時(shí)加快推出也是為了搶占今年最后的銷(xiāo)售“黃金期”，搭上旺市“末班車(chē)”。

　　●房?jì)r(jià)●

　　整體房?jì)r(jià)仍在高位徘徊

　　五環(huán)外項目?jì)r(jià)格有所松動(dòng)

　　針對買(mǎi)房人最為關(guān)心的房?jì)r(jià)問(wèn)題，綜合各機構統計數據，以及從目前的市場(chǎng)反饋信息來(lái)看，10月樓市整體房?jì)r(jià)仍在高位徘徊。亞豪機構統計數據顯示，目前10月份已確定開(kāi)盤(pán)并公布價(jià)格的項目，其整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達17154元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠高于9月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項目的16166元/平方米的整體均價(jià)。而統計五環(huán)外項目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)可以發(fā)現，10月即將開(kāi)盤(pán)的五環(huán)外項目整體均價(jià)為11818元/平方米，與9月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的五環(huán)外項目整體均價(jià)相比，下降了5.3%。

　　“即便降價(jià)，也一定是從外圍遠郊項目先開(kāi)始出現松動(dòng)�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍認為，10月價(jià)格總體水平處于高位，但五環(huán)外的遠郊項目卻出現了價(jià)格下調的趨勢，這種高低不均的房?jì)r(jià)現狀說(shuō)明，樓市正在進(jìn)入盤(pán)整期。一些區域位置好的項目、一些前期銷(xiāo)售火爆的項目、開(kāi)發(fā)商資金充足不急于推貨，價(jià)格仍然保持堅挺，執行高價(jià)策略。而那些地段較遠、或者開(kāi)發(fā)商急于回款的項目則難以“死扛”，在成交量持續下滑的現實(shí)面前，往往率先“妥協(xié)”，及時(shí)落價(jià)以快速出貨。

　　●供應●

　　普通住宅占據供應主體

　　小戶(hù)型供應量走勢平穩

　　10月即將開(kāi)盤(pán)的49個(gè)項目中普通住宅項目共有29個(gè)，占比將近6成，多數項目位于四至六環(huán)之間的區域，如花澗溪、望都新地、融景城等；公寓類(lèi)項目15個(gè)，多位于五環(huán)以?xún)�，如歐洲公館、時(shí)代帝景、永翌公館等項目；別墅類(lèi)產(chǎn)品有3個(gè)，10月入市的產(chǎn)品類(lèi)型以聯(lián)排為主，如中糧·祥云國際生活區、尚東庭等。

　　“本月五環(huán)外項目產(chǎn)品類(lèi)型豐富，從普通住宅、別墅、公寓、商住樓及花園洋房項目可謂應有盡有，像溫哥華森林、珠江拉維小鎮、香悅四季、中國鐵建·原香小鎮、海棠公社、融科·香雪蘭溪、美立方等等，都是近期市場(chǎng)關(guān)注度比較高的樓盤(pán)�！笨娕嗟け硎�。

　　市場(chǎng)變化顯示，由于過(guò)高的房?jì)r(jià)越來(lái)越超過(guò)購房者心理預期，因此不少迫切需要置業(yè)的剛性需求也只能退而求其次，選擇位置更遠或者總價(jià)較低的產(chǎn)品。在需求影響下小戶(hù)型產(chǎn)品近階段以來(lái)頗為搶手，開(kāi)發(fā)商也敏銳地把握到這一動(dòng)態(tài)，在10月份開(kāi)盤(pán)入市的產(chǎn)品中，小戶(hù)型項目的入市量走勢平穩，49個(gè)項目中有21個(gè)項目推出小戶(hù)型產(chǎn)品，多為55平方米一居、76-86平方米兩居和90平方米小三居面積為主，以及90至100平方米左右的小三居，這種總價(jià)低，貸款額也相對較低的戶(hù)型產(chǎn)品，對經(jīng)濟實(shí)力有限的自住型購房者來(lái)說(shuō)是不錯的選擇。本版文/邱旸